Marek Wielgo
Od 1992 roku jestem dziennikarzem „Gazety Wyborczej”. Od 16 lat w dziale gospodarczym „Gazety”, gdzie zajmuje się nie tylko problematyką związaną z budownictwem i rynkiem nieruchomości (w tym m.in. kwestiami finansowymi), ale także reprywatyzacją i rynkiem zamówień publicznych. Wielokrotnie wyróżniany nagrodami, w tym m.in. honorowym medalem im. Króla Kazimierza Wielkiego za propagowanie na forum „Gazety Wyborczej” zarządzania jakością, popularyzację wzorców dobrej jakości w budownictwie i gospodarowaniu nieruchomościami (w 2003 r.). W 2001 r. i 1999 r. nominowany do prestiżowej nagrody dziennikarskiej pisma „Press” w kategoriach „dziennikarstwo specjalistyczne” oraz „news”.
RSS


RSS
piątek, 06 kwietnia 2012

Na początku roku deweloperzy chyba dość mocno obawiali się spadku popytu na mieszkania, będącego skutkiem zaostrzenia zasad udzielania kredytów hipotecznych. Pamiętam jak nietęgą minę miał prezes firmy Dom Development Jarosław Szanajca w czasie konferencji podsumowującej ubiegły rok. Tymczasem, wygląda na to, że po słabym początku roku, w marcu sprzedaż nowobudowanych mieszkań wyraźnie wzrosła. Reas poda stosowne dane, które to potwierdza, albo nie, najpewniej w drugiej połowie kwietnia. Ale już teraz ta firma doradcza  sygnalizuje, że sprzedaż w całym kwartale osiągnęła poziom porównywalny z ostatnimi trzema miesiącami ubiegłego roku. Jest to całkiem prawdopodobne, bo o marcowym ożywieniu na rynku kredytów hipotecznych mówią w Związku Banków Polskich. Z kolei Bank Gospodarstwa Krajowego poinformował, że w marcu nastąpił spory skok liczby kredytów, w których spłacie pomaga państwo w ramach programu „Rodzina na swoim”.
Rodzina na swoim

Te dane mogą napawać deweloperów optymizmem. Jednak, według mnie, radość może być przedwczesna. Przypuszczam, że to marcowe ożywienie mogło być spowodowane m.in. zapowiedzią spadku wskaźnika ceny m kw. dla mieszkań kupowanych za kredyt z budżetową dopłatą. Po prostu, byli tacy, którzy przyspieszyli decyzję o zakupie mieszkania w obawie, że od kwietnia mogą się nie załapać się na kredyt z rządowym dofinansowaniem.
W przypadku Warszawy były to obawy w pełni uzasadnione. Reas policzył, że w marcu, kiedy pułap cenowy dla mieszkań kupowanych na rynku pierwotnym wynosił 6435 zł za m kw., dopłatę można było dostać na co piąte z ok. 18 tys. mieszkań w ofercie warszawskich deweloperów. Obecnie, kiedy limit spadł do 5904 zł za metr, programem objęty jest niespełna co dziesiąty lokal.
Natomiast przyznaję, że nie spodziewałem się wzrostu średniej ceny m kw. w zdecydowanej większości miast wojewódzkich, w tym w Poznaniu i we Wrocławiu. Ale co się odwlecze....
Tam też przyjdzie kolej na spadki, bo działa ten sam mechanizm co w stolicy, tyle, że z pewnym opóźnieniem.
Drugi powód ożywienia sprzedaży mieszkań, to wprowadzenie na rynek w krótkim czasie wielu inwestycji. GUS podał, że w pierwszych dwóch miesiącach tego roku firmy deweloperskie zaczęły budowę ok. 8,1 tys. mieszkań, co jest wynikiem o jedną czwartą lepszym od ubiegłorocznego. Skąd ten tak duży wzrost aktywności deweloperskiej? Według mnie, firmy chcą zdążyć przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Tym, którzy nie wiedzą o co chodzi wyjaśniam: w przypadku inwestycji, w których sprzedaż mieszkań zacznie się po 28 kwietnia firmom nie będzie wolno przyjmować wpłat bezpośrednio od klientów. Będą one trafiały na zamknięty lub otwarty rachunek powierniczy w banku. W pierwszym przypadku deweloper mógłby sięgnąć po wpłacane przez klientów pieniądze dopiero po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania. Z kolei w przypadku rachunku otwartego bank wypłacałby deweloperowi gromadzone na nim pieniądze klientów w miarę postępu robót. Bank musiałby kontrolować każdy z etapów przedsięwzięcia, np. czy przebiega zgodnie z harmonogramem. Ustawa ochroni w ten sposób wpłaty osób kupujących mieszkania będące w budowie. Jednak deweloperzy obawiają się, że część z nich banki mogą odprawić z kwitkiem (w praktyce odmowa założenia rachunku oznacza zakaz prowadzenia działalności deweloperskiej).

A zatem w pierwszym kwartale nastąpił duży wysyp ofert (według Reasa wyjątkiem był Poznań). Jednak żeby dostać finansowanie w banku deweloperzy muszą wykazać się określoną przedsprzedażą. Stąd liczne promocje mające zachęcić kupujących. Najwyraźniej upusty cenowe były na tyle duże, że sporo osób zdecydowało się zawrzeć umowę z deweloperem (na to nałożyła się wspomniana groźba obniżenia limitu cenowego w RnS). Poza tym we wstępnej fazie inwestycji wybór mieszkań jest największy. Te zaś są lepiej dopasowane metrażowo do obecnych możliwości finansowych kupujących.
Pytanie, czy w kolejnych miesiącach gorączka zakupowa nie spadnie? Wcale bym się nie zdziwił, gdyby aż do jesieni rynek zapadł w odrętwienie. Obudzi go dopiero hasło: zostało jeszcze .... miesięcy obowiązywania programu „Rodzina na swoim”. Chcesz zaoszczędzić na spłacie kredytu kilkadziesiąt tysięcy złotych, dzięki budżetowej dopłacie, kup mieszkanie.
Ale jest też i druga strona tego medalu - podażowa. Spodziewam się, że wskutek pogarszania się sytuacji makroekonomicznej naszego kraju aktywność deweloperów zacznie maleć. A w efekcie skurczy się także oferta mieszkaniowa. Nie znaczy to, że ceny automatycznie zaczną rosnąć. To będzie jednak zależało od sytuacji naszej gospodarki (rynku pracy). Jak zauważył szef firmy Reas Kazimierz Kirejczyk, „uczestnicy rynku nieruchomości mają niewielki wpływ na jego przyszłość”.
Tak sobie myślę, że na miejscu deweloperów robiłbym wszystko (mam na myśli lobbing), by rząd jak najszybciej odblokował komercyjne budownictwo na wynajem. Chodzi o taką zmianę ustawy o ochronie praw lokatorów, by prywatny kapitał (fundusze) nie bał się inwestować w czynszówki. Zapewne początkowo potrzebna są także jakaś zachęta podatkowa (np. szybsza amortyzacja). W sytuacji, gdy perspektywy na lepsze zarobki są - delikatnie mówiąc - niepewne, wpędzanie młodych Polaków w 30-letnie kredyty jest groźne nie tylko dla nich, ale także dla całej  gospodarki. Bo czy ci zadłużeni po uszy ludzie będą nadal napędzającymi ją konsumentami

17:02, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (39) »
środa, 04 kwietnia 2012

Ci z Państwa, którzy czytają Gazetę Dom (środowy dodatek Gazety Wyborczej) najpewniej zauważyli, że od miesiąca prowadzimy z Polskim Związkiem Firm Deweloperskim kampanię informacyjną dotyczącą wchodzącej w życie 29 kwietnia ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Gorąco polecam cykl informatorów objaśniających zawiłości tej ustawy. W połowie marca w studiu TV Gazety zorganizowaliśmy debatę, w której wzięli udział wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Jarosław Król, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Jacek Bielecki oraz doradca zarządu Związku Banków Polskich Bolesław Meluch. Zainteresowani mogą obejrzeć przebieg tej debaty w naszym serwisie wyborcza.biz/nieruchomosci, zaś poniżej zamieszczam jej fragment.

 

18:31, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (7) »
poniedziałek, 02 kwietnia 2012

Obiecałem Dominice Lenkowskiej z agencji Martis Consulting, która obsługuje PR-owo firmę J.W. Construction Holding, że zamieszczę w tym blogu zdjęcie obiektu, który przebije słynny łuk triumfalny na osiedlu budowanym przez tego dewelopera w podwarszawskiej miejscowości Kręczki (pod Ożarowem Mazowieckim).
Oto zdjęcie, którym z przyjemnością się Państwu pochwalę. Przedstawia ono „wyjątkowo paskudne imperialne wejście”. Tak określił je czytelnik, który podał mi link do mapy Google z funkcją Street View.

Imperial Residence

Sprawdziłem, że to wejście prowadzi do Imperial Residence, kompleksu, który firma Klinkierbud Developer zbudowała w podwarszawskim Piasecznie. Kurcze, ależ fajne pomysły mają nasi deweloperzy. W Klinkierbudzie pracują wyjątkowo kreatywni spece, bo inne osiedle - także w Piasecznie, a do tego przy ul. Fabrycznej - nazwali Royal Apartments. Robi wrażenie, prawda?

Jednak inwencji nie brakuje im nie tylko w kwestii nazewnictwa. To Osiedle Słoneczne w podwarszawskiej Starej Iwicznej kładzie na łopatki wszystko to, co do tej pory widziałem. „Każdy kiedyś marzył by rozkoszować się pięknem ...orientalnego ogrodu...by odpoczywać...przysłuchując się odgłosom wodospadu i podziwiając harmonię roślinnych kompozycji zainspirowanych przez naturę... właśnie o tym myśleliśmy projektując Osiedle Słoneczne” - zachęca deweloper. Nie wiem co Państwo sądzą na ten temat, ale ja postawiłbym jeszcze kilka krasnali i byłoby naprawdę super. Dlaczego deweloper nie zgłosił tego osiedla do konkursu „Budowa roku”? Why?

 

19:15, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (15) »
poniedziałek, 12 marca 2012

Przyznaje, że jestem mocno wzburzony po przeczytaniu tekstu o sytuacji 16 rodzin lokatorskich zajmujących mieszkania w byłej zakładowej czynszówce w Sosnowcu. Budynek przejęła spółdzielnia i teraz za plecami lokatorów próbuje go sprzedać prywatnemu inwestorowi. Akt notarialny podobno nie został jeszcze podpisany, ale ten inwestor już daje do zrozumienia lokatorom, że najpewniej będzie się starał ich wykurzyć z tej czynszówki. Co sądzą o tym inwestorze mieszkańcy innych czynszówek w tym mieście można dowiedzieć się choćby z tej  relacji telewizyjnej.

 

 Modrzejowska 45

 
Mam nadzieję, że dzięki rozgłosowi w mediach ta historia będzie miała szczęśliwe dla tych ludzi zakończenie - nie dojdzie do sfinalizowania transakcji, a członkowie spółdzielni na najbliższym walnym wyrzucą na zbity pysk Panią prezes. Przy czym mam jej za złe nie to, że próbuje pozbyć się balastu, jaką może być czynszówka, ale sposób, w jaki chciała tę sprawę załatwić.
Niestety, nie rozwiązany zostanie problem być może nawet 20-30 tys. rodzin, które też mogą się znaleźć  w podobnej sytuacji. Porażajacy jest brak reakcji gminnych urzędników na sytuację najuboższych (nie wszyscy to menele), co wykazała ostatnio Najwyższa Izba Kontroli.  W niektórych przypadkach najprostszym rozwiązaniem byłoby umożliwienie lokatorom wykupu mieszkań. Jednak co się tyczy byłych zakładowych czynszówek, to wymaga to zmian ustawowych. W tej kwestii liczę zwłaszcza na posłów z Ruchu Palikota, bo politycy PO i PSL najwyraźniej mają obecnie „ważniejsze sprawy na głowie” (np. uzgadnianie reformy emerytalnej).
Jeśli czyta mnie jakiś poseł, to już wyjaśniam o co chodzi. Otóż wiele zakładów pracy przekazało nieodpłatnie swoje zasoby mieszkaniowe gminom lub spółdzielniom mieszkaniowym. O ile wiem, w pierwszym przypadku najemcy mogą się czuć bezpieczni (nie grozi im utrata dachu nad głowa). Nawet gdyby komuś w gminie przyszedł do głowy pomysł sprzedaży byłej zakładowej czynszówki, to w pierwszej kolejności propozycję wykupu mieszkań dostaną dotychczasowi najemcy. W przypadku gdy lokatora nie stać na wykup mieszkania, a mimo to gmina chce je sprzedać, musi mu ona zapewnić mieszkanie zamienne w tej samej miejscowości z nie gorszym wyposażeniem technicznym (jest o tym mowa w art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego). Niestety, takie mieszkanie może być mniejsze. Jeśli lokator jest sam, a miał trzy pokoje, gmina może go przesiedlić do kawalerki, w której pokój musi mieć co najmniej 20 m kw. W przypadku rodzin powierzchnia pokoi nie może być mniejsza niż 10 m kw. na osobę.
Przykład czynszówki w Sosnowcu pokazuje, że najemcy w spółdzielniach nie są objęci tego typu ochroną. Co gorsza, nie wiadomo, według jakich zasad mieliby oni wykupić swoje mieszkania. A wszystko przez posłów PiS i PO, którzy uchwalili bubel prawny. Trzy lata temu Trybunał Konstytucyjny uchylił przepis ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który przyznawał lokatorom własność na bardzo atrakcyjnych warunkach - musieli oni spłacić jedynie nakłady poniesione przez spółdzielnię, np. na ocieplenie bloku czy jego remont, czyli zwykle kilka tysięcy złotych.
Okazało się jednak, że także Trybunał popełnił błąd, bo utrzymał inny przepis (art. 48 ust. 1), który uzależnia przeniesienie własności na lokatora od spłacenia przez niego zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu (czyli czynszu oraz opłat m.in. za wodę i ogrzewanie). Oznacza to, że lokator, który nie ma żadnych zaległości czynszowych, może uzyskać własność za darmo! Ba, potwierdził to Sąd Najwyższy (jego wyrok ma sygnaturę IV CSK 292/09). Rzecz jasna przykład z Sosnowca pokazuje, że spółdzielnie ani myślą oddawać mieszkań za darmo. Sprawa znów dotarła do Trybunału Konstytucyjnego, który uznał niedawno, że przepis ten stanowi „nieuzasadnioną i nieznajdującą oparcia w konstytucji ingerencję w prawo własności spółdzielni mieszkaniowej”.
Ten zakwestionowany przepis będzie jednak obowiązywał jeszcze przez prawie rok. Trybunał oczekuje, że w tym czasie Sejm znowelizuje ustawę. Ja mam nadzieję, że tą sprawą zajmie się jak najszybciej.

Ps. Od dawna postuluję, by organizacje i politycy, którym leży na sercu los lokatorów oferowały im przede wszystkim pomoc prawną. Ale nie tylko wtedy, kiedy do drzwi zapuka komornik z nakazem eksmisji. Jestem przekonany, że wielu takich sytuacji udałoby się uniknąć, gdyby lokatorzy (często osoby starsze, niezaradne życiowo) mieli elementarną wiedzę prawną. Ostatnio redakcyjna koleżanka opowiedziała mi historię emerytki z czynszówki przejętej przez spadkobiercę przedwojennych właścicieli. Ów nowy właściciel zażądał czynszu, którego starsza pani nie była w stanie płacić. Być może ktoś jej poradził, żeby płaciła tyle, ile do tej pory, to nic złego ją nie spotka. Nie trudno się domyśleć, że skończyło się to wyrokiem eksmisyjnym. Do cholery, dlaczego nikt nie podpowiedział tej kobiecie, że powinna była wystąpić do gminy o dodatek mieszkaniowy! Ta o istnieniu takiej formy pomocy słyszała, ale była przekonana, że jej nie dostanie, bo zajmuje 38-metrowe mieszkanie, zaś ustawowa norma metrażowa dla samotnej osoby wynosi 35 m kw. A przecież ustawa o dodatkach mieszkaniowych dopuszcza maksymalnie 30-proc. nadwyżkę metrażu (dodatek jest wtedy obliczany tylko dla powierzchni normatywnej, czyli 35 m kw.). „Gazeta” zamieszcza od czasu do czasu informatory na ten temat. Jak widać to za mało.

17:14, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (9) »
czwartek, 23 lutego 2012

Dzwonią do mnie czytelnicy i pytają: co się dzieje z projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym? Czy Pan wie, ile osób na nią czeka?

Za każdym razem staram się tłumaczyć, że bardziej opłaca się zamienić mieszkanie na mniejsze, tańsze w utrzymaniu. Że owa odwrócona hipoteka to żaden cymes. Bo jaki to interes oddać bankowi nieruchomość za połowę jej wartości. Z drugiej strony, według mnie, to mniejsze zło, niż tzw. renta dożywotnia, którą w zamian za mieszkanie oferują prywatne spółki. Nie dość, że średnio statystycznie przejmą kiedyś nieruchomość prawdopodobnie za mniej niż połowę jej wartości, to jeszcze ryzyko utraty majątku jest dużo większe.
Najbardziej znanymi na rynku spółkami oferującymi seniorom tego typu świadczenie są Fundusz Hipoteczny Dom oraz Fundusz Familia. Mozolnie, ale i dość skutecznie budują one swój wizerunek instytucji godnych zaufania.

Choć nie zawsze grają czysto. Wprawdzie Fundusz Hipoteczny Dom starał się obalić zarzuty UOKiK, to oberwało mu się także od mojego redakcyjnego kolegi Macieja Samcika. 

Sęk w tym, że podobnych spółek może być w naszym kraju co najmniej kilkanaście, jeśli nie kilkadziesiąt. Ba, jeśli wierzyć Ministerstwu Gospodarki, ich liczba stale rośnie. Mówię więc seniorom bez ogródek: bądźcie bardzo ostrożni. Nie wiecie, kim są ludzie w tych spółkach. A nawet, jeśli wiecie, to za jakiś czas w ich miejsce mogą przyjść inni. Jaką macie pewność, że za kilka, kilkanaście lat nie przytrafi się Wam jakiś nieszczęśliwy wypadek. Przeginam? Wiem, to bardzo poważny zarzut, dlatego proszę tej wypowiedzi nie odnosić do żadnej konkretnej spółki. Mówię o hipotetycznym scenariuszu. Nie mam wątpliwości, że ludzie z chciwości są w stanie posunąć się do różnych świństw. Dlaczego w tym przypadku miałoby być inaczej.
Dlatego cieszy mnie inicjatywa Waldemara Pawlaka, by kwestię rent dożywotnich oferowanych przez spółki regulowała specjalna ustawa. Kodeks cywilny, w oparciu o który działają one obecnie, sprawdza się bowiem wyłącznie w układach rodzinnych.


Nie podoba mi się jednak upór z jakim Pan wicepremier i minister gospodarki walczy o włączenie proponowanych przez jego resort rozwiązań do założeń projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, nad którymi Ministerstwo Finansów pracowało blisko trzy lata. Raz, że prace nad tą ustawą opóźnią się jeszcze bardziej, co jest na rękę spółkom oferującym rentę dożywotnią. Dwa, że zdrowy rozsądek podpowiada, że dla tych rent, które nie mają przecież nic wspólnego z odwróconą hipoteką, właściwsza byłaby osobna ustawa.
Nie mogę się oprzeć wrażeniu, że w tej kwestii zadziałał lobbing spółek (funduszy hipotecznych). Nie dajmy się zwieźć temu, że niektóre pomysły resortu gospodarki są dla nich niekorzystne (np. tzw. wyrównanie, które de facto jest w tym przypadku głupim pomysłem). Kiedy przyjdzie co do czego, „niepotrzebne” przepisy znikną, jak słynne „lub czasopisma”.
Sądzę, że istniejącym już dużym spółkom - funduszom bardzo zależy na tym, by móc działać pod szyldem „odwrócona hipoteka”. Dlaczego? Bo dzięki temu upieką kilka pieczeni na jednym ogniu. Oprócz korzyści czysto marketingowej (odwrócona hipoteka funkcjonuje w wielu krajach), wymogi, które proponuje resort gospodarki, znacznie podniosą wiarygodność tych spółek. Obecnie wielu potencjalnych klientów czeka na ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, bo im po prostu nie ufa. Spółki nie mogą więc dopuścić do tego, by ta ustawa wyłączyła je z gry. Zwłaszcza, że prace nad ustawą a’la Waldemar Pawlak mogą potrwać wiele miesięcy. Przypuszczam, że spółki najpewniej liczą też na to, że łatwiej im będzie pokonać konkurencję ze strony banków, jeśli będą wrzucone wraz z nimi do jednego worka (ustawy). Banki są instytucjami dość ociężałymi w tego typu kwestiach. Dodam, że odwrotny cel przyświeca Ministerstwu Finansów, które w spółkach widzi zagrożenie. Pytanie, czy - jak przekonuje resort - tylko dla seniorów, czy przede wszystkim dla banków? W piśmie Ministerstwa Finansów czytam m.in.: 

Pismo MF

W tym sporze staję jednak po stronie ministra finansów. Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, bez pomysłów Waldemara Pawlaka, powinna być dla rządu absolutnym priorytetem. Wielu seniorów na nią czeka i nie przekonują ich argumenty, że robią zły interes. Oczywiście, równolegle powinny się toczyć prace nad ustawą Pawlaka.

12:37, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (18) »
poniedziałek, 20 lutego 2012

Moje streszczenie tekstu analityków portalu RynekPierwotny.com wywołał burzliwą dyskusję na forum Gazeta.pl. Padło wiele krytycznych uwag pod ich adresem. Uważam, że nieuzasadnionych. O problemie powrotu do standardów gomułkowskich w budownictwie deweloperskim pisałem już wielokrotnie, także w tym blogu. Analitycy portalu dorzucili przestrogę, że mieszkaniowe „kompakty” staną się w przyszłości trudnym do upłynnienia towarem drugiej kategorii. Portal radzi zwracać uwagę na możliwości aranżacyjne, czyli np. możliwość łatwego łączenia pomieszczeń. Chodzi o to, by w przyszłości można było przywrócić takim mieszkaniom cywilizowaną formę, bo prędzej czy później wymuszona moda na „małe, ciasne, ale własne” przeminie i powróci popyt na mieszkania o tradycyjnych parametrach. Wielu komentujących ten tekst na forum uznało, że analitycy „naganiają” na duże mieszkania. Bzdura! RynekPierwotny.com ma absolutną rację, że w budownictwie deweloperskim mamy do czynienia z regresem cywilizacyjnym. Nikt nie jest w stanie powiedzieć, jak długo potrwa to zjawisko, ale jedno jest pewne: nie będzie ono trwało wiecznie. Może już za kilka lat, dzięki spadkowi cen i wzrostowi dochodów, Polaków znów będzie stać na kupowanie normalnych metraży. Dodam, że dla mnie 30-35 m kw. powinna mieć kawalerka, a nie mieszkanie dwupokojowe. Trzypokojowe powinno mieć 75-80 m kw., a nie 45-50.
Jestem w stanie zrozumieć, że ktoś kupuje małe mieszkanie, bo na większe go po prostu nie stać. Jednak kupowanie klitki w bloku, w którym są niemal wyłącznie tego typu lokale jest - według mnie - co najmniej nierozsądne. Dlaczego? Bo jestem przekonany, że wiele budowanych obecnie przez deweloperów bloków z małymi klitkami za jakiś czas stanie się slumsami. Najpewniej to określenie, w znaczeniu stosowanym na Zachodzie Europy (dzielnice, osiedla lub domy zamieszkane przez biedotę - najczęściej imigrantów), może wielu z Państwa oburzać. Wszak u nas w blokowiskach żyją rodziny o przeciętnych dochodach, zaś slums kojarzy się z czymś takim.

Sęk w tym, że nie wiadomo, czy tak samo będzie za np. 20-30 lat. Dlatego, według mnie, kupowane mieszkanie trzeba potraktować jak towar, który trzeba będzie kiedyś sprzedać. Pewnie znajdą się nań chętni. Pytanie, za jaką cenę. Obawiam się, że w wielu przypadkach ten towar straci na wartości. Zwłaszcza na obrzeżach miast, gdzie dziś nowe budynki mogą wyglądać całkiem atrakcyjnie na tle szarych blokowisk z czasów PRL. Zresztą, nie chodzi tylko o powierzchnię samych mieszkań, ale także o otoczenie budynków. Nie sposób oprzeć się wrażeniu, że budowniczym wielu nowych osiedli zależy wyłącznie na wyciśnięciu z działki jak największej liczby PUM-u, czyli powierzchni użytkowej mieszkań.
Uważam, że, jeśli ktoś może sobie pozwolić jedynie na małe lokum, to niech lepiej poszuka go na rynku wtórnym, np. w starszym, ale dobrze zlokalizowanym i utrzymanym bloku, choćby z wielkiej płyty. Albo w nowym, ale kameralnym, i w którym przeważają mieszkania o normalnym standardzie powierzchniowym. Chodzi o to, by budynek nie był traktowany przez mieszkańców jako przejściowy. Z klitek w ciasnej zabudowie każdy będzie się starał jak najszybciej uciec. Prawdopodobnie trafią one w końcu na rynek najmu, co oznacza, że stan techniczny budynku zacznie się pogarszać. Dojdzie też problem przestępczości, czyli to, z czym borykają się zachodnioeuropejskie aglomeracje.

13:09, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (34) »
wtorek, 14 lutego 2012

To pytanie w dyskusji pod poprzednim wpisem zadał all4realestate. „Panie Wielgo czekamy na odpowiedź” - zakończył. Spróbuję odpowiedzieć, choć z góry przepraszam, że starym wyjadaczom na rynku nierichomości moja opinia może wydać się naiwna. Równocześnie proszę o Państwa opinie, może też się czegoś ciekawego dowiem.
Wyczuwam w pytaniu all4realestate sugestię, że obecny spadek cen nie do końca jest procesem naturalnym, że stoją za nim również jakieś siły, które mają interes w tym, by rynek zachowywał się tak, jak się zachowuje.
Bez wątpienia jedną z takich sił są internauci, którzy działają na forach czy blogach „naganiając” na spadek cen w interesie tych, którzy marzą o własnym lokum. Oznacza to bowiem konieczność zaciągnięcia mniejszego kredytu. Skorzystają na tym także ci, którzy chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe, kupując dodatkowe metry. Wprawdzie za swoje mieszkanie dostaną mniej pieniędzy, ale równocześnie mniej zapłacą za nowe. Istotne jest to, że zmniejszy się różnica, którą będą musieli pożyczyć w banku. Jednak w tych przypadkach możemy raczej mówić o zysku, oszczędności, a nie o zarobku.
Na niższe ceny „grają” też ostatnio pośrednicy, którym gwałtownie skurczyły się obroty. Ci nie kierują się dobrem konsumentów, ale własnym. Tu faktycznie chodzi o zarobek. Natomiast nie bardzo wierzę w to, że spadek cen jest na rękę spekulantom. Chyba, że długoterminowym, bo zainwestowanej w mieszkanie gotówki raczej nie wyjmą zbyt szybko. Przyznaję jednak, że gdybym miał nadmiar pieniędzy, za część z nich kupiłbym mieszkanie wakacyjne, które mógłbym wynajmować przez większą część roku. Ale zastrzegam, że nie jestem doradcą inwestycyjnym, więc na ten temat mam mgliste pojęcie.
Paradoksalnie, spadek cen, choć nie gwałtowny, na dłuższą metę powinien być korzystny dla banków, szczególnie tych, które do tej pory niezbyt angażowały się na rynku kredytów hipotecznych (nie mają w portfelu kredytów walutowych). Tak sobie myślę, że gdybym był bankowcem zależałoby mi na jak najmniejszym ryzyku, a to ryzyko maleje, kiedy poprawia się dostępność mieszkań, także kredytowa. Przy czym nie chodzi mi spadek cen spowodowany kryzysem (rok 2009), ale proces ich dostosowywania do możliwości nabywców. Sądzę, że z takim procesem, który potrwa jeszcze co najmniej rok, jeśli nie trzy lata, mamy obecnie do czynienia w naszym kraju.  all4realestate zauważył, że „w tej chwili wszyscy już wiedzą, że tani pieniądz i chciwość to recepta na kryzys, w tym w nieruchomościach”. Mam nadzieję, że bankowcy utrwalą tę wiedzę w swoich głowach. Bo to co się działo w czasie boomu analityk portalu RynekPierwotny.com Jarosław Jędrzyński nazwał „niezdrową regułą, według której w Polsce bardzo niskiej dostępności nieruchomości odpowiadała wysoka dostępność kredytów hipotecznych”. Tak czy siak, „ukredytowienie” Polaków jest jeszcze bardzo niskie w porównaniu z krajami na Zachodzie Europy, więc banki mają jeszcze szerokie pole do działania.
Wreszcie deweloperzy. Część z nich znalazła się w czarnej d..... Najpewniej potentaci zacierają ręce, bo oni spadek cen przetrzymają, a w tym czasie wykruszy im się konkurencja. Z drugiej strony, liczę na to, że dla innych przedsiębiorców obecna sytuacja może być impulsem do rozpoczęcia działalności na rynku deweloperskim. Tak zaczynał... Józef Wojciechowski, właściciel J.W. Construction, kiedy w latach 80. wyjechał do Stanów Zjednoczonych. Polecam cały wywiad z tym biznesmenem.

 

18:10, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (38) »
niedziela, 12 lutego 2012

Każdy, kto śledzi moją twórczość przyzna, że zawsze byłem gorącym orędownikiem tej ustawy. Ba, mogę chyba śmiało powiedzieć, że moją („Gazety Wyborczej”) zasługą jest to, że Sejm zdążył ją uchwalić tuż przed wyborami.

Czołówka GW

Oczywiście, największe słowa uznania za determinację w dążeniu do celu należą się autorom projektu - posłom PO z Aldoną Młyńczak na czele oraz specjalistom z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Muszę się jednak państwu przyznać, że w imię zasady „cel uświęca środki” przymykałem oczy na ewidentne niedoróbki. Deweloperzy często mi to wypominali, ale odpowiadałem, że lepsza trochę spaprana ustawa, niż żadna. I, że, jeśli ten Sejm jej nie uchwali, to kolejną próbę politycy podejmą za ileś lat. Przypomnę, że pierwszy projekt ustawy mającej chronić klientów firm deweloperskich powstał przeszło 10 lat temu w Ministerstwie Infrastruktury, kiedy za sprawy mieszkaniowe odpowiadał w nim prof. Marek Bryx. Później co kilka lat pojawiał się kolejny projekt, ale zawsze kończyło się to tym, że trafiał on do szuflady urzędników.
Zatem mamy ustawę, która ucywilizuje nasz rynek budowlany już za niespełna trzy miesiące. Liczę jednak na to, że w tym czasie Sejm zdąży ją troszeczkę poprawić. I powiem bez ogródek, że będę lobbował, także w tym blogu, żeby tak się stało. Oczekuję, że z inicjatywą legislacyjną wystąpi sejmowa komisja infrastruktury.
Prawdopodobnie narażę się niektórym z Państwa, bo w tej kwestii będę współdziałał z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich. Oczywiście, nie wszystkie jego postulaty mi się podobają. Jednak uważam, że mają oni rację np. w kwestii przepisu, który umożliwia rezygnację z mieszkania, jeśli po jego wybudowaniu okaże się, że powierzchnia choć o 0,1 m kw. różni się od zadeklarowanej przez dewelopera w umowie przedwstępnej. Wpisanie do ustawy niewielkiej tolerancji w powierzchni (+/- 2 proc.) uchroni przed kłopotami nie tylko dewelopera, ale także jego klientów. Proszę sobie wyobrazić, że część klientów wykorzysta nawet minimalną różnicę w metrażu, jako pretekst do zerwania z umowy, bo za płotem powstają trochę tańsze mieszkania. Przecież puszczą wtedy z torbami nie tylko daną firmę. Na lodzie znajdą się też pozostali jej klienci. Przy okazji chcę uspokoić, że deweloper musiałby zwrócić pieniądze, gdyby się okazało, że mieszkanie jest trochę mniejsze. Jednak ta zasada działaby także w drugą stronę.
Deweloperzy mogą też raczej liczyć na moje wsparcie w kwestii wprowadzenia do ustawy instytucji umowy rezerwacyjnej. Z jej zawarciem wiązałoby się wpłacenie pierwszej raty na rachunek powierniczy, np. 10 proc. ceny mieszkania. Dopiero wówczas zawierana byłaby umowa przedwstępna u notariusza. Zgodnie z ustawą, roszczenie klienta z niej wynikające, wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Jednak chętnie wysłucham argumentów UOKiK, jeśli negatywnie zarekomenduje taką poprawkę. Wyjaśnię, że deweloperzy boją się sytuacji, gdy po zawarciu umowy w formie aktu notarialnego bank odmówi kredytu klientowi, a ten uchyli się od zgody na wykreślenie z księgi swojego roszczenia. W takim przypadku deweloper przez długi czas mógłby mieć problem ze sprzedażą lokalu innej osobie. Przyznam, że problem wydaje mi się wydumany. Nie można jednak wykluczyć, że takie sytuacje będą miały miejsce. Zastanawiałem się, czy nie prościej by było wpisać do aktu notarialnego zastrzeżenia, że w przypadku niewpłacenia raty w określonym terminie, umowę uważa się za rozwiązaną. To chyba jednak nie wystarczy, bo na jakiej podstawie sąd miałby wykreślić roszczenie z księgi wieczystej, skoro klient odmówił podpisania stosownego oświadczenia. W czasie, kiedy sporem zajmowałby się sąd, deweloper miałby zamrożone mieszkanie. W tej sprawie chyba potrzebny jest kompromis.
Nie podoba się natomiast postulat deweloperów dotyczący rachunku powierniczego, na który mają trafiać pieniądze klientów. Deweloperom będzie wolno przyjmować zaliczki bezpośrednio od klientów tylko w jednym przypadku: gdy sprzedaż mieszkań ruszyła przed wejściem w życie ustawy. Przy czym rozpoczęciem sprzedaży jest podanie do publicznej wiadomości informacji na ten temat. Paweł Kuglarz z kancelarii Beiten Burkhardt i równocześnie ekspert Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego uważa, wystarczy więc ogłoszenie w prasie. Kuglarz obawia się więc, że niektóre firmy mogą wykorzystać tę lukę, aby jak najdłużej brać pieniądze bezpośrednio od klientów. Tacy deweloperzy nie musieliby się wówczas poddać kontroli banku. Dlatego Fundacja proponuje doprecyzowanie przepisu - z wymogu stosowania rachunku zwalniałby tylko takie przedsięwzięcia, na które deweloperzy uzyskali pozwolenie na budowę i przed wejściem w życie ustawy znaleźli chętnych na jakąś część lokali.
Jacek Bielecki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich przekonuje jednak, że na dotychczasowych zasadach powinny być kończone wszystkie rozpoczęte inwestycje (taki był pierwotny zapis w projekcie, który zmodyfikował Senat). Przy czym rozpoczęciem jest już zakup działki. To rozwiązanie miałoby uratować wielu małych deweloperów, którzy rok, dwa lata temu kupili grunt, nie zdając sobie sprawy, że w tak radykalny sposób zmienią się reguły gry. To prawda, że dla małych firm deweloperskich ustawa oznacza rewolucję. To niemal pewne, że wiele z tych, które nigdy nie korzystały z kredytów, bo posiłkowały się pieniędzmi klientów, banki odprawią teraz z kwitkiem. Moje wątpliwości budzi jednak inna rzecz - wielu dużych deweloperów ma banki ziemi, dzięki którym mogliby gwizdać na ustawę nawet przez kolejnych kilkanaście lat. Bielecki uspokaja, że firmy nie będą próbowały wykorzystać tej luki, aby jak najdłużej brać pieniądze bezpośrednio od klientów. Według niego, rynek wymusi stosowanie rachunku powierniczego, bo klienci pójdą tam, gdzie będą się czuli bezpiecznie.
Obowiązek dziennikarski nakazuje mi przedstawianie tego postulatu i jego uzasadnienie (obrywa mi się za to na forum). Z jednej strony, staram się zrozumieć deweloperów, bo dla mnie każdy przedsiębiorca zasługuje na wielki szacunek. Owszem, oszuści i krętacze się zdarzają, ale stanowią oni zdecydowaną mniejszość, także wśród deweloperów. Wielu prowadzi swoje firmy od lat i w tym czasie wypracowało dobrą reputację. Ustawa może więc przekreślić ten dorobek.
Z drugiej strony, w przedsięwzięciach finansowanych przez nabywców mieszkań, to na nich spoczywa największe ryzyko. To oni w razie niepowodzenia tracą często dorobek całego życia. Dlatego bliższe są mi argumenty Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego. W końcu deweloperzy mieli kilka lat prosperity. Mogli więc w tym czasie zgromadzić kapitał, który umożliwi im budowanie mieszkań czy domów na własne ryzyko. Jeśli część deweloperów wypadnie z rynku, to trudno. Ich miejsce zajmą następni. Wszak życie nie znosi próżni.

19:30, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (18) »
czwartek, 09 lutego 2012

 Pękł balon cenowy

Zacząłem swój wpis nietypowo, bo od rysunku mojej ulubionej malarki i rysowniczki - Hani Pyrzyńskiej. Obrazuje on to, o czym chcę dziś napisać. Wczoraj skrytykowałem Agencję Informacyjną Newseria za tytuł komunikatu -  „Ceny mieszkań na poziomie sprzed 10 lat”. Powinienem był dodać, że prawdopodobnie jest to opinia eksperta z firmy Emmerson (piszę „prawdopodobnie” ponieważ w cytowanych wypowiedziach nie pada takie stwierdzenie). Jarosław Skoczeń, bo to o nim mowa, zwraca uwagę, że na Bielanach, Białołęce i Wilanowie, gdzie w szczycie boomu mieszkania kosztowały nawet 10 tys. zł za m kw., teraz można trafić na oferty nawet o połowę tańsze. To prawda, ale to wciąż nie świadczy o powrocie cen do poziomu z lat 2000-2001. Chyba, że porównamy najwyższe ceny z 2001 r. (np. Dom Development oferował w tym czasie mieszkania w luksusowym jak na owe czasy apartamentowcu Oaza na warszawskiej Ochocie w cenie od 3,3 tys. do 4,5 tys. zł za m kw.) z najniższymi w roku 2012 (od 4,5 do 5,5 tys. zł za m kw.). Porównajmy jednak najtańsze. Pamiętam, że kolega kupił w 2000 r. mieszkanie na Białołęce od jednej ze spółek giełdowych za ok. 2,7 tys. zł za m kw. Z kolei w dyskusji pod wpisem w.ig podaje cenę ok. 2,9 tys. zł za metr. I dodaje, że po uwzględnieniu inflacji cena w 2012 r. powinna wynieść ok. 3,7 tys. zł za m kw. Sęk w tym, że najtańsze mieszkania oferowane przez deweloperów w tej dzielnicy kosztują ok. 4,8 tys. zł za metr.

Barometr
Osobiście wolę jednak porównanie dostępności mieszkań, liczonej relacją przeciętnej ceny do przeciętnego dochodu. Żeby ta dostępność znów była taka jak w 2004 r. (czyli w okresie, w którym była największa), przeciętne ceny np. w Warszawie musiałyby spaść do 5,9 tys. zł za metr, czyli jeszcze prawie o jedną piątą. Czy to realne? Sądzę, że tak. Po pierwsze, wskutek zaleceń, które narzuciła bankom Komisja Nadzoru Finansowego, skurczyła się zdolność kredytowa potencjalnych nabywców mieszkań. Po drugie, dobiegają końca wielkie inwestycje infrastrukturalne związane z Euro 2012, więc na rynku budowlanym można już zaobserwować zaostrzającą się walkę o kolejne zlecenia (budowlańcy mówią wręcz o groźbie wojny cenowej). Przypuszczam, że w tej sytuacji prawdopodobny jest spadek kosztów robocizny, a może także cen wielu materiałów budowlanych. Tanieć mogą też jeszcze grunty. I jeszcze jedno. Spadek o kilkanaście procent średniej ceny mieszkań wprowadzanych do sprzedaży nie musi oznaczać, że o tyle potanieją one w Śródmieściu czy na Mokotowie. Ten sam efekt można uzyskać budując coraz więcej tanich mieszkań w dzielnicach peryferyjnych, które mają nieźle rozwiniętą infrastrukturę. Wszak z takich Włoch, Ursusa, Rembertowa czy Wesołej można dojechać do centrum koleją podmiejską.
W jednym z poprzednich wpisów wspomniałem, że w tej sytuacji trzymanie przez deweloperów zapasów gotowych mieszkań nie ma sensu. Lepiej sprzedać je z mniejszym zyskiem i zacząć budowę nowych, tańszych. Deweloperzy zdają sobie sprawę, że ten rok jest ostatnim dla programu „Rodzina na swoim”. Najpewniej będą więc chcieli to wykorzystać.
W tym przekonaniu utwierdzają mnie ostatnie sygnały z rynku. Firma Reas podała w swoim najnowszym raporcie, że utrzymuje się spadek średniej ceny mieszkań wprowadzonych na rynek. Niektórzy deweloperzy chwalą się zaś ostatnio... rosnącą sprzedażą! Np. Polnord poinformował, że w styczniu znalazł chętnych na 89 lokali. W tym czasie zrezygnowało z nich 11 klientów, co daje wynik netto 78 mieszkań. Przed rokiem było ich w analogicznym okresie tylko 47. Ponad dwa razy więcej umów niż w ubiegłym roku podpisała również spółka Atal (37 mieszkań).
Zapewne rewelacyjnymi wynikami po pierwszym kwartale pochwali się firma Robyg, która poinformowała właśnie o promocji walentynkowej - „ceny metra kwadratowego w wilanowskich inwestycjach zaczynają się od 5555 zł”. Na ten sam pomysł wpadnie najpewniej wiele innych firm. Później będzie zapewne promocja „wiosenna” itd. Co ważne, Robyg zapowiada, że tym roku zacznie budowę ok. 915 mieszkań (obecnie w budowie jest ich ok. 1,6 tys.). Ofensywę zapowiedziała także firma Dolcan, która w tym roku zamierza rozpocząć budowę lub rozbudowę dziewięciu osiedli, właśnie w dzielnicach peryferyjnych (Ząbki, Włochy, Rembertów). Ma tam powstać ponad 600 mieszkań. Ceny wielu z nich prawdopodobnie nie przekroczą 6 tys. zł za m kw.
Wygląda więc na to, że na mieszkania w rozsądnej cenie wciąż są chętni, mimo pogorszenia się warunków kredytowych. Duzi deweloperzy nie zamierzają zaś rezygnować z budowy nowych mieszkań, co potwierdzają dane GUS i Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, dotyczące liczby pozwoleń na budowę.

Pozwolenia na budowę 

 

 

 

14:07, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (38) »
środa, 08 lutego 2012

Najwyraźniej redaktorom Agencji Informacyjnej Newseria nie wystarczy 1 kwietnia, bo postanowili zwiększyć częstotliwość „dnia żartu” . Otóż informację dotyczącą rynku mieszkaniowego zatytułowali: „Ceny mieszkań na poziomie sprzed 10 lat”. Zdaję sobie sprawę, że redaktorzy wielu serwisów czasem przesadzają. Jednak ten tytuł jest przegięciem do sześcianu. Tak się składa, że 10 lat temu był największy dołek nieruchomościowy. O ile dobrze pamiętam, w Warszawie mieszkania w bardzo dobrej lokalizacji kosztowały 4 tys. zł za m kw., w Krakowie - 2,5-3 tys., a w Katowicach - ok. 1-1,5 tys. zł za metr. Niestety, wiele serwisów skopiowało tę lipę.

ceny mieszkań

W pierwszym odruchu pomyślałem, że każdy kolejny komunikat tej agencji będę traktował przyciskiem „delete” na klawiaturze swojego komputera. Swą irytację szybko przerzuciłem na kolejny „hit” - „Jak zarobić, kupując mieszkanie w Gdańsku?” To dzieło serwisu RynekPierwotny.com wręcz poraża nachalnym naganiactwem. Oto fragment, po którym moje zainteresowanie informacją spadło do zera: „Warto rozważyć możliwość zakupu mieszkania jeszcze przed Euro 2012 i odwlec moment wprowadzenia się. Wynajmując bowiem mieszkanie w czasie Mistrzostw Europy możemy zarobić nawet 200 - 300 euro za dobę, czyli 4.000 – 6.000 euro w ciągu niecałego miesiąca”.
Szanowni redaktorzy, tak nie można. Zastanówcie się, czy ktoś przy zdrowych zmysłach wynajmie swoje nowiuteńkie (co najmniej częściowo wyposażone) mieszkanie grupie kibiców? Zaś prawdopodobieństwo spodziewanego zysku jest równie duże, jak to, że kaktus wyrośnie komuś na dłoni. To prawda, że władze Gdańska liczą, że podczas Euro 2012 miasto odwiedzi 200 tys. gości z zagranicy. Ale ilu z nich spędzi w tym mieście trzy lub cztery tygodnie? Śmiem twierdzić, że żaden. Dobrze będzie, jeśli zostaną tu kilka dni. Na PGE Arenie Gdańsk rozegrają spotkania grupowe drużyny Włoch, Hiszpanii, Chorwacji i Irlandii. Najwierniejszych fanów, z tych drużyn ma ta ostatnia. Sęk w tym, że kibice z Irlandii już zapowiedzieli, że noclegów poszukają w tańszym Toruniu i Bydgoszczy.
To tylko dwa przykłady „dziennikarstwa” przyszłości, jeśli nic się nie zmieni w kwestii płatności za czytanie tekstów w internecie.

15:09, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (13) »