Marek Wielgo
Od 1992 roku jestem dziennikarzem „Gazety Wyborczej”. Od 16 lat w dziale gospodarczym „Gazety”, gdzie zajmuje się nie tylko problematyką związaną z budownictwem i rynkiem nieruchomości (w tym m.in. kwestiami finansowymi), ale także reprywatyzacją i rynkiem zamówień publicznych. Wielokrotnie wyróżniany nagrodami, w tym m.in. honorowym medalem im. Króla Kazimierza Wielkiego za propagowanie na forum „Gazety Wyborczej” zarządzania jakością, popularyzację wzorców dobrej jakości w budownictwie i gospodarowaniu nieruchomościami (w 2003 r.). W 2001 r. i 1999 r. nominowany do prestiżowej nagrody dziennikarskiej pisma „Press” w kategoriach „dziennikarstwo specjalistyczne” oraz „news”.
RSS


RSS
niedziela, 16 września 2012

W ubiegłym tygodniu wziąłem w obronę tego dewelopera, kiedy Gazeta.pl umieściła na stronie głównej wpis blogera Marcina Kaczmarczyka, zatytułowany „Gant - deweloper nad przepaścią”. Żeby była jasność, do samego wpisu nie mam zastrzeżeń. Uznałem jednak, że nie uzasadnia on aż tak ostrego tytułu, który za sprawą mediów może wpędzić firmę w jeszcze większe tarapaty (pomóc jej zrobić krok w przód). Dla przeciwwagi dodałem fragment komunikatu giełdowego Ganta, a także opublikowałem w „Gazecie Dom” wywiad z wiceprezesem spółki Andrzejem Szornakiem, w którym odniósł się on do stawianych jej zarzutów. Przypuszczałem, że na tym ta „afera” się skończy. Okazuje się jednak, że deweloper chce ją rozdmuchać. Złożył bowiem do Komisji Nadzoru Finansowego zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa przez blogera, który - zdaniem firmy - podał nierzetelną informację na temat jej sytuacji finansowej. Według Ganta, przez wpis Marcina Kaczmarczyka spadł kurs akcji, a także wartość obligacji firmy.

Gant_akcje


Źróło: GPW

Według mnie, szefowie Ganta zachowują się tak, jakby szukali kozła ofiarnego, na którego można przerzucić winę za własne błędy. Ba, niejednemu zapachnie to próbą zastraszania dziennikarzy i analityków, którzy odważą się komentować sytuację tego dewelopera. Z czego można wysnuć taki wniosek? Po pierwsze, zaraz po ukazaniu się wpisu na głównej stronie Gazeta.pl ktoś z Ganta mógł zadzwonić do autora (lub do redakcji) i poprosić o zmianę tytułu. Nie sądzę, by bloger odmówił, bo wiem z własnego doświadczenia, że nas piszących czasem trochę ponosi fantazja.
Po drugie, wydźwięk tego tytułu mógł być jedynie psychologiczny - mógł zapalić czerwoną lampkę wśród potencjalnych klientów Ganta oraz tych, którzy już nimi są. Nie wierzę natomiast, że komentarze blogerów (z całym szacunkiem dla Marcina Kaczmarczyka) mogą zachwiać ceną  akcji i obligacji. Bo to by znaczyło, że inwestorzy giełdowi (w tym instytucje finansowe dysponujące sztabem analityków) są kompletnymi amatorami. Nie wyobrażam sobie, że kupując za miliony złotych obligacje dewelopera w tak trudnym dla branży budowlanej i deweloperskiej okresie, nie przeczytali bardzo dokładnie wszelkich dostępnych analiz i raportów. Teoretycznie nie powinni więc oni być zaskoczeni tym, że deweloper odnotował stratę po drugim kwartale. Tajemnicą nie był też zapewne poziom zadłużenia spółki, które w dodatku topnieje.
Więc o co chodzi? Stawiam tezę, że wpis Marcina Kaczmarczyka z tytułem bijącym po oczach jedynie przyspieszył nieuchronną reakcję rynku finansowego na sugestię biegłego rewidenta z Delloite, że Gant może mieć problem z płynnością finansową. Wpis ukazał się 3 września (dzień później na głónej stronie Gazeta.pl). Proszę zauważyć, że zjazd kursu akcji Ganta zaczął się kilka dni wcześniej (31 sierpnia Gant opublikował sprawozdanie finansowe).
Szefowie Ganta powinni sobie zdawać sprawę, że po spektakularnym bankructwie kilku firm budowlanych, które jeszcze nie tak dawno chwaliły się świetnymi wynikami finansowymi, nie można sobie pozwolić na żaden ruch mogący wzbudzić cień podejrzeń. Wielkim błędem było więc opublikowanie sprawozdania finansowego dopiero po zakończeniu sprzedaży obligacji. Być może, gdyby kolejność była odwrotna, Gant sprzedałby ich mniej. Ale wtedy nikt nie mógłby zarzucić spółce, że coś knuje.
Mleko się wylało i nie wierzę, że ściganie blogera pomoże jej wybrnąć z kłopotów. Inwestorów giełdowych do kupowania akcji przekonać może wiarygodna strategia i mądre decyzje zarządu. Gant powinien się też skupić na dialogu z potencjalnymi klientami, których mogły wypłoszyć doniesienia o problemach spółki. Podobnie z bankami, które kredytują zakup mieszkań. Dalsze podgrzewanie kotleta może spowodować tylko to, że swąd będzie coraz większy.

15:25, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (22) »
środa, 12 września 2012

Tyle się ostatnio trąbi w mediach o opóźnieniach przy budowie dróg ekspresowych i autostrad. Urzędnicy z Miejskiego Zarządu Dróg w Opolu postanowili do tego nie dopuścić. Przy czym świadomie nie nazywam szefów tej miejskiej spółki menadżerami. Czy słusznie? Oceńcie Państwo sami.
Dziś miało dojść do podpisania umowy na budowę węzła komunikacyjnego przy obwodnicy północnej Opola. Ale jak donosi nasz lokalny dziennikarz, nic z tego. I nie uwierzycie, ale odmówił wykonawca - firma Budimex. Tu pojawia się podejrzenie, że ze zdrowiem psychicznym jej szefów coś jest nie tak, skoro w tak trudnym dla branży budowlanej okresie rezygnują z kontraktu. Tak jednak nie jest i już wyjaśniam dlaczego.

Otóż w połowie lutego komisja przetargowa w opolskim ZDM uznała ofertę Budimeksu za najkorzystniejszą. Firma zadeklarowała, że za 42 mln zł wybuduje trzy ronda, wiadukt, tunel i pięć kilometrów jezdni w ciągu 15 miesięcy, czyli do końca czerwca 2013 r. Budimex nie mógł jednak zacząć budowy, bo przegrani konkurenci oprotestowali przetarg. Ostateczne rozstrzygnięcie nastąpiło dopiero w połowie sierpnia. Sęk w tym, że zamawiający, czyli urzędnicy uparli się, że firma musi wykonać to zadaniem w 9,5 miesiąca, bo „czas realizacji inwestycji był jednym z czynników branych pod uwagę przy ocenie ofert, więc niedopuszczalnym jest jego zmienianie”. Budimex odpowiedział: hola, hola, ale to nie nasza, ani zamawiającego wina, że przeciągnęły się procedury przetargowe. Wykonawca uznał, że realny termin zakończenia budowy to grudzień 2013 r. Zwrócił też uwagę urzędnikom, że zimę mamy za pasem, a w tym okresie niewiele da się zrobić.
W tej sytuacji urzędnicy, którym tak bardzo zależało na terminowości, muszą rozpisać nowy przetarg, co oznacza, że jego rozstrzygnięcie nastąpi najwcześniej na przełomie tego i przyszłego roku. I jeśli nie powtórzą się protesty, budowa ruszy wiosną. Spece z ZDM mają prawo przypuszczać, że w kryzysie zwycięzca zgodzi się na niższą cenę, co zapewne oznaczałoby w najlepszym razie kilka milionów złotych oszczędności. Ale jest też i druga strona medalu - inwestycja ma unijne dofinansowanie liczone w dziesiątkach milionów złotych. Jeśli pieniądze te nie zostaną rozliczone do końca 2014 roku - przepadną.

Kuriozalne jest też to, że urzędnicy najprawdopodobniej nie poniosą z tego powodu żadnych konsekwencji. Zasłaniają się oni bowiem opinią swoich prawników, z której wynika, że gdyby inwestycja nie zakończyła się w czerwcu przyszłego roku, ZDM groziłaby kara w wysokości kilku procent unijnego dofinansowania lub nawet utrata dofinansowania Nie wiem jak Państwo, ale nie chce mi się wierzyć, że komuś w Brukseli mógłby przyjść do głowy taki pomysł. Podobnego zdania jest kancelaria SDZ Legal, do której dotarł nasz dziennikarz. Według niej, przesunięcie terminu zakończenia inwestycji jest w tej sytuacji w pełni uzasadnione.   

19:04, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (25) »
poniedziałek, 10 września 2012

Przypadkiem natknąłem się dziś na wywiad z byłym kolegą z działu gospodarczego „Gazety Wyborczej” Robertem Rewińskim. Obecnie mieszka on w Edynburgu, gdzie jest redaktorem naczelnym serwisu polonijnego Emito.net. Ucieszyłem się, że po przejściach, których doświadczył w Polsce, najwyraźniej stanął na nogi i znalazł fajne zajęcie. Oczywiście z ciekawością zajrzałem do jego serwisu. Pierwsze wrażenie? Pozytywne, zwłaszcza jeśli chodzi o liczbę i różnorodność informacji. Okazuje się, że najczęściej czytanym dziś tekstem była informacja o rekordowych cenach wynajmu mieszkań w Wielkiej Brytanii.

W artykule Małgorzaty Lachowicz-Jachim jest fragment, który brzmi bardzo znajomo: „Szokujące jest porównanie cen czynszów do zarobków. W 2001 roku średnia cena domu wynosiła 121 769 funtów, roczna pensja – 16 557 funtów (dane: National Housing Federation). Teraz, ponad dziesięć lat później, średnia cena domu wzrosła aż o 94 proc., do 236 518, gdy w tym czasie przeciętne wynagrodzenie – zaledwie o 29proc., do 21 330 (dane: National Housing Federation). W 2001 r. na wkład własny pracowało się przeciętnie 9 miesięcy, a teraz – już trzy lata, wynika z danych NHF. Ceny czynszu wzrosły najszybciej w Londynie i w bogatym regionie South East. Średni czynsz w brytyjskiej stolicy to teraz 1 057 funtów miesięcznie”.
Czy za kilka miesięcy z podobnym zjawiskiem możemy mieć do czynienia także w niektórych największych aglomeracjach w naszym kraju? Na razie nic na to nie wskazuje. Liczę jednak, że rząd szybko zliberalizuje rynek wynajmu, bo dzięki temu firmy deweloperskie mogłyby wynająć tysiące mieszkań, zamiast trzymać je puste z powodu braku chętnych. Ktoś powie, niech deweloperzy opuszczą ceny, to chętni się znajdą. Problem w tym, że w sytuacji niepewności gospodarczej (ryzyka utraty pracy) zaciąganie długoterminowych zobowiązań kredytowych przez młodych ludzi nie jest dobrym pomysłem.

18:36, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (35) »
czwartek, 06 września 2012

Podziwiam kreatywność naszych urzędników. Serio! Ostatnio na Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej oraz podległą mu Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad (GDDKiA) spadła fala krytyki za opóźnienia w budowie autostrad. Jak wiadomo spowodowane są one bankructwem, albo groźbą bankructwa kilku firm wykonawczych. Wygrały one bowiem przetarg z ceną, która w praktyce okazała się nierealna.
Fachowcy zaczęli więc główkować, co zrobić, by tego typu wpadki się nie powtarzały. Lobby budowlane zaapelowało o zniesienia dyktatu najniższej ceny w zamówieniach publicznych. Teoretycznie nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by zamawiający stosowali także inne kryteria. W praktyce, najczęściej tego nie robią, aby uniknąć kłopotów. Gdyby urzędnik wybrał drugą czy trzecią w kolejności cenową ofertę, to musiałby się gęsto tłumaczyć kontrolerom z Regionalnej Izby Obrachunkowej. A istniałoby też duże prawdopodobieństwo, że sprawą zainteresuje się CBA. Polski Związek Pracodawców Budownictwa zgłosił więc ostatnio postulat, by wybór był poprzedzony prekwalifikacją. Chodzi o to, by zamawiający dokładnie prześwietlił firmy ubiegające się o kontrakt, czy np. mają zaplecze finansowe. Do drugiego etapu przetargu, w którym decydowałaby najniższa cena, miałyby być dopuszczone tylko najlepsze. Unikałoby się dzięki temu wyścigu szczurów i licytacji najniższej oferty.
Postulat rozsądny, ale urzędnicy wymyślili lepszy sposób poprawienia dyscypliny firm wykonawczych. Dodam, sposób lepszy dla urzędników. Po co prekwalifikacje, branie na siebie odpowiedzielności. Lepiej obciążyć nią przedsiębiorców. Jeśli nie sprostają zadaniu z powodu przyjęcia zbyt optymistycznych założeń dotyczących kosztów, zostaną wyrzuceni z rynku zamówień publicznych.
W ubiegłym roku koalicja PO-PSL tak zmodyfikowała art. 24 Prawa zamówień publicznych, by zamawiający mogli wykluczyć firmy z rynku na trzy lata bez orzeczenia sądu. Wystarczy, że zamawiający rozwiąże z firmą umowę lub ją wypowie „z powodu okoliczności, za które wykonawca ponosi odpowiedzialność”. Przy czym o winie wykonawcy przesądza sam zamawiający, będąc sędzią we własnej sprawie.
Dodam, że ten przepis (ust. 1 pkt 1a) powstał z inspiracji GDDKiA, która nie mogła ścierpieć, że wyrzucona przez nią z budowy odcinka autostrady A1 austriacka firma Alpine Bau po raz drugi wygrała przetarg na ten odcinek.
Jednak urzędnikom to nie wystarczyło. Mimo protestów przedsiębiorców, rząd forsuje w Sejmie kolejną poprawkę do Prawa zamówień publicznych, która rozszerza możliwości wykluczenia firm. Np. mogłyby one wypaść z rynku zamówień publicznych na trzy lata, gdyby sąd nakazał im zapłacenie kary umownej przekraczającej 5 proc. wartości zamówienia. To bardzo chytry pomysł. Przedsiębiorcy z Polskiej Konfederacji Pracodawców Prywatnych „Lewiatan” zwracają uwagę, że  kara umowna jest oderwana od wysokosci szkody. Po prostu zamawiający mogą określić  w specyfikacji istotnych warunków zamówienia, że kara wynosi 5 proc. wartości zamówienia. Od dobrej woli zamawiającego zależałoby, czy zechce skorzystać z takiej możliwości nawet w przypadku błahego uchybienia.
To nie wszystko. Przepisy nie uzależniałyby wykluczenia od wyrządzenia zamawiającemu jakiejkolwiek szkody. Przesłanką ma być wartość niewykonanej części umowy, tj. więcej niż 5 proc. Zatem zamawiający mógłby wykluczyć firmę, nawet jeżeli 94 proc. umowy wykonałaby nienagannie.
Czy w tej sytuacji jakakolwiek firma odważy się podskoczyć zamawiającemu? Oczywiście, że nie. A już na pewno żaden wykonawca nie zejdzie z placu budowy, choćby miał do niej co nieco dopłacić.
Wprawdzie wykluczona firma mogłyby się odwołać do Krajowej Izby Odwoławczej, a potem ewentualnie do sądu, ale w tym czasie zlecenie dostałby kto inny. Wypadnięcie z rynku zamówień publicznych na trzy lata dla niejednej firmy budowlanej oznaczałoby bankructwo. Dodam, że - według Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej - takiej zmiany przepisów wymaga... interes publiczny. Nie może być tak, że wykonawca zostawia rozgrzebaną budowę i startuje w kolejnym przetargu. Z drugiej strony, firmy skarżą się na zamawiających, że inwestycje są żle przygotowane, co jest główną przyczyną późniejszych problemów.
Przedstawiciel związkowców zwrócił posłom uwagę, że ma gdzieś taki interes, jeśli miałoby to oznaczać likwidację tysięcy miejsc pracy w firmach doprowadzonych do bankructwa. Ale to nie jest jedyny problem. Takie rozwiązania są prawdopodobnie sprzeczne z prawem Unii Europejskiej oraz naszą konstytucją, na co zwrócili uwagę nie tylko eksperci, których można posądzić o stronniczość, ale także Biuro Analiz Sejmowych.
Przyznaję, że z lekkim zażenowaniem obejrzałem archiwalne (z 28 sierpnia) nagranie z posiedzenia sejmowej komisji gospodarki, w czasie którego przyjęte zostało sprawozdanie podkomisji dotyczące nowelizacji Prawa zamówień publicznych. Po raz kolejny politycy, tym, razem koalicji rządzącej, świadomie zignorowali ostrzeżenie o niezgodności uchwalanej ustawy z konstytucją.

Relacja z posiedzenia komisji gospodarki
Źródło: strona internetowa Sejmu (relacja z posiedzenia komisji gospodarki)

Podkomisja, której przewodniczyła Maria Janyska z PO zarekomendowała komisji gospodarki odrzucenie rządowej propozycji modyfikacji art. 24. Mało tego, pod wpływem argumentów prawników podkomisja zaproponowała, by z rynku mogli być wyrzuceni tylko ci wykonawcy, „którzy wyrządzili szkodę nie wykonując zamówienia lub wykonując je nienależycie, jeżeli szkoda ta wynosiła nie mniej niż 5 proc. wartości realizowanego zamówienia i została stwierdzona  orzeczeniem sądu...”. Jednak siła argumentów przedstawicieli rządu w czasie posiedzenia komisji sprawiła, że pani poseł nagle zmieniła zdanie i zaproponowała poprawkę przywracającą przedłożenie rządowe.
Prezes Urzędu Zamówień Publicznych Jacek Sadowy tłumaczył pośpiech koniecznością jak najszybszego wpisania do ustawy unijnych rozwiązań dotyczących zamówień związanych z obronnością i bezpieczeństwem. Za zwłokę grozi bowiem Polsce dotkliwa kara. To prawda. Jednak dyrektywa została przyjęta w połowie 2009 r. Wynika z tego, trzy lata na jej implementację to dla rządu zbyt krótki okres.
Najpewniej na nic zdadzą się dalsze protesty przedsiębiorców. Los nowelizacji jest już przesądzony. Najpewniej w przyszłym tygodniu klepnie ją Sejm. Pracodawcom pozostaje trzymać za słowo Jacka Sadowego, który zapowiedział, że wróci do tematu przy okazji kolejnej nowelizacji Prawa zamówień publicznych. Kiedy? Może w przyszłym roku. Przedstawiciele resortu i GDDKiA uspokajali, że sankcje dotknęły do tej pory tylko kilka firm.

Wykaz wykonawców, którzy wyrządzili szkodę, nie wykonując zamówienia lub wykonując je nienależycie, jeśli szkoda ta została stwierdzona prawomocnym orzeczeniem sądu.

Nie znalazłem natomiast wykazu firm wykluczonych z rynku arbitralną decyzją zamawiającego (GDDKiA).

17:33, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (8) »
wtorek, 04 września 2012

Przeczytałem dziś wpis blogera Marcina Kaczmarczyka - „Gant - deweloper nad przepaścią”. Wrażenie zrobił na mnie przede wszystkim tytuł, który najpewniej miał przyciągnąć uwagę czytelników. Autor osiągnął cel, czego jestem żywym przykładem, kiedy wpis zamieściła na głównej stronie Gazeta.pl („Jeden z najstarszych deweloperów nad przepaścią”). Czuję, że trochę mi się oberwie za mój komentarz, bo w tym przypadku stanę po stronie dewelopera. Zapewniam, że nie mam w tym żadnego interesu. Po prostu uważam, że tytuł jest - delikatnie mówiąc - nieprzemyślany. Może bowiem wpędzić firmę w jeszcze większe tarapaty. Ktoś powie, że ta już je ma, a Marcin Kaczmarczyk wydobył tę sprawę na światło dzienne. Wszak dzięki temu tysiące potencjalnych klientów nie powierzy swoich pieniędzy spółce „nad przepaścią”.

Problem w tym, sytuacja Ganta wcale nie musi być aż tak zła, jak sugeruje bloger. Owszem, podaje on prawdziwe dane finansowe, które na pierwszy rzut oka faktycznie wyglądają źle. We wpisie cytowany jest także biegły rewident, który zwraca uwagę na zadłużenie spółki i ryzyko gorszej do założonej przez nią sprzedaży mieszkań. Powtórzę, to wszystko prawda, ale... Stawiając firmę nad przepaścią trzeba to wykazać czarno na białym. Dlaczego firma miała straty? Tego z wpisu się nie dowiedziałem. Tymczasem jedną z przyczyn jest to, że w wyniku spółka wykazała niewiele sprzedanych mieszkań. A każdy kto choć trochę zna specyfikę tej branży wie, że sprzedane równa się przekazane klientom. Czy o spółce Dom Development ktoś odważyłby się napisać, że stoi nad przepaścią? Przecież w pierwszym kwartale 2011 r. także ta spółka miała stratę, co było efektem zamrożenia inwestycji dwa lata wcześniej.

Gant wyjaśnia w komunikacie, że „po stronie przychodów Grupy rozpoznano w II kwartale br. jedynie 151 lokali, podczas w I kwartale było to 513 lokali. To efekt braku oddania do użytkowania w minionym kwartale nowych inwestycji deweloperskich, a tylko w takiej sytuacji wcześniej sprzedane mieszkania znajdują odzwierciedlenie w rachunku zysków i strat”. Drugą przyczyną strat jest też i to, że w „II kwartale br. Gant Development dostosował wartość posiadanych gotowych i budowanych, ale jeszcze niesprzedanych mieszkań, z wartości cennikowej do prognozowanych w czarnym scenariuszu wartości sprzedaży netto, z uwzględnieniem trendów prezentowanych w najbardziej pesymistycznych analizach branżowych oraz z uwzględnieniem presji rynkowej oraz medialnej co do dalszego spadku cen mieszkań. Łącznie obniżyło to wyniki o 11,5 mln zł”. Luiza Berg z zarządu spółki podkreśla, że „chodzi o zapisy księgowe, które nie miały przełożenia na realny biznes spółki, na wpływy gotówkowe i sytuację finansową Grupy. A co z jej zadłużeniem? Deweloper informuje, że ”w porównaniu do sytuacji z końca zeszłego roku, na koniec czerwca br. wartość długoterminowej części kredytów i pożyczek zniżyła się ze 156,3 do 127,2 mln zł, podczas gdy obligacji – wzrosła ze 101,9 do niecałych 112 mln zł. Jednocześnie wartość krótkoterminowej części kredytów i pożyczek zniżyła się z 229,8 do 178 mln zł, a obligacji – ze 190,9 do 170,6 mln zł. Łącznie wartość oprocentowanych zobowiązań Grupy spadła w pierwszym półroczu br. o 91,1 mln zł (13,4 proc.)”.

Ściema? Chętnie przeczytam demaskatorski komentarz któregoś z analityków. Osobiście nie do końca ufam wyjaśnieniom firm. Jakieś trzy miesiące temu na własne oczy widziałem w telewizji byłego prezesa Polimeksu Mostostal, gdy opowiadał o dobrych wynikach swojej spółki. Twierdził, że zarabia ona także na autostradach. Szydło wyszło z worka. Niestety, „medialnymi optymistami” są także prezesi firm deweloperskich, choć w ich środowisku coraz częściej mówi się o groźbie bankructw niektórych spółek. Tak więc to dobrze, że specjalista, jakim bez dwóch zdań jest Marcin Kaczmarczyk zwrócił uwagę na problemy Ganta. Być może wie on o czymś, czego nie mógł na razie ujawnić?

Jak w tej sytuacji powinni zachowywać się potencjalni nabywcy mieszkań? Obawiam się, że wielu pomyśli, że Ganta na wszelki wypadek należy omijać szerokim łukiem. Tymczasem, w tej sprawie  konieczna jest trzeźwa kalkulacja. Bez wątpienia ryzykowne jest powierzanie deweloperom pieniędzy na budowę, jeśli dana inwestycja nie ma w banku rachunku powierniczego. Oczywiście zdaję sobie sprawę, że mieszkania we wczesnym etapie budowy mogą mieć atrakcyjną cenę. Wówczas trzeba ocenić ryzyko. Pomocne są prospekty informacyjne, które każdy deweloper ma obowiązek wydać osobie zainteresowanej mieszkaniem. Den dokument trzeba bardzo dokładnie przeanalizować. Dowiemy się m.in., czy prowadzono (lub prowadzi się) przeciw danej firmie niemu postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 tys. zł. Ponadto deweloper zadeklaruje, jak inwestycja ma być finansowana, jaki jest udział własny firmy, a jaki stanowić będzie kredyt (z którego banku).
Tak się jednak składa, że w drugim półroczu będziemy mieli wysyp gotowych mieszkań, bo deweloperzy kończą właśnie wiele inwestycji. Proszę nie potraktować tego co piszę, jako namawianie do kupna, ale jeśli ktoś się na to zdecyduje, to najlepiej, by mieszkanie było już oddane do użytku.

Jak wynika z danych Ganta, w drugim kwartale przedsprzedaż mieszkań była kiepska. Spółka twierdzi, że było to spowodowane perturbacjami związanymi z wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Poza tym, w czerwcu Polakom nie w głowie było kupowanie mieszkań (Euro 2012). Tak więc dopiero trzeci kwartał pokaże prawdę o ofercie Ganta. Poczekamy, zobaczymy.

Gant - sprzedaż mieszkań 

Źródło: Gant

15:23, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (64) »
środa, 18 lipca 2012

Właśnie przeczytałem newsa Agencji Informacyjnej Newseria, która już w tytule informuje, że ustawa deweloperska jakoby podniosła koszty zakupu mieszkań. Nie zgadzam się z tą tezą, którą wygłosił dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich Jacek Bielecki. Żałuję, że nie zajrzał on wcześniej np. do warszawskiego wydania „Gazety Dom” (środowego dodatku „Gazety Wyborczej”), to znalazłby tam mnóstwo ogłoszeń typu: „Wakacyjna wyprzedaż”, „Ceny mieszkań jak dawno, dawno temu...”, „Promocja cenowa”, „Zapytaj o wakacyjne promocje”. Polecam też analizę Open Finance i Domiporta.pl na ten temat.

ofertowe i transakcyjne 

Grubą przesadą jest też twierdzenie Pana dyrektora, że wypisy aktu notarialnego, który może teraz liczyć nawet 100 stron, kosztują kupujących mieszkania nawet kilka tysięcy złotych. Przyznaję jednak, że szkoda nawet i kilkuset. Ten niepotrzebny wydatek zawdzięczamy przepisowi, który mówi, że integralną częścią notarialnej umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny. Mało tego, do tej umowy wpisujemy także jej projekt, który jest z kolei załącznikiem do prospektu. Nie jestem w stanie dostrzec sensu tego rozwiązania.
A czy można zaryzykować tezę, że ustawa deweloperska podniosła koszty inwestycji? Na pewno, choć nie sądzę, by ten wzrost, m.in. ze względu na wymóg wydawania prospektu informacyjnego oraz zawierania umowy przedwstępnej w formie notarialnej, był dla firm bardzo odczuwalny. Ponieważ ogromny wysyp nowych inwestycji miał miejsce przed 29 kwietnia, czyli przed dniem wejścia w życie ustawy deweloperskiej, uchroniło to deweloperów od konieczności zakładania rachunku powierniczego. A ten z pewnością wygeneruje koszty, tyle tylko, że w przypadku inwestycji, które dopiero teraz pojawią się w sprzedaży.
Nieśmiało zwracam też uwagę, że ten medal ma także i drugą stronę. Otóż kilkuprocentowy wzrost kosztów finansowania inwestycji deweloperzy prawdopodobnie odbiją sobie kontraktując roboty wykonawcze po niższej cenie. Wszyscy widzimy, co się dzieje na rynku wykonawczym - za chwilę skończą się wielkie inwestycje związane z Euro 2012, więc nawet kilkadziesiąt tysięcy budowlańców będzie szukało pracy. Spadek aktywności inwestycyjnej państwa i zadłużonych po uszy samorządów najpewniej będzie miał również wpływ na ceny materiałów budowlanych. Grupa PSB poinformowała niedawno, że w czerwcu potaniały m.in. materiały ścienne, pokrycia dachowego oraz drewno.

Ceny materiałów budowlanych

Ale nawet, jeśli koszty ustawy deweloperskiej (prospekty informacyjne, rachunek powierniczy itp.) będą wyższe od oszczędności na materiałach i wykonawcach, to nie wyobrażam sobie, że miałoby to mieć wpływ na ceny. Wiem, że deweloperzy muszą robić dobrą minę do złej gry, ale fakty są takie, że na rynku mamy olbrzymią nadpodaż mieszkań. Polecam mój dzisiejszy artykuł w „Gazecie Dom”, w którym podaję najnowsze dane firmy doradczej Reas. W sześciu aglomeracjach - Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi - firmy deweloperskie oferowały pod koniec czerwca łącznie aż ok. 56,7 tys. mieszkań, z czego 12,5 tys. gotowych!

Popyt i podaż

Co prawda wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują, że z każdym miesiącem ofert mieszkaniowych będzie na rynku coraz mniej, bo zmniejszy się ich dopływ. Z drugiej jednak strony, najpewniej zmniejszy się także tempo sprzedaży mieszkań, m.in. z powodu spadku dostępności kredytów. Reas prognozuje, że za rok w wymienionych wcześniej aglomeracjach do wyboru będzie w dalszym ciągu nawet ok. 50 tys. nowych lokali, a to oznacza, że trend spadkowy cen raczej nie prędko się odwróci.
Trend cenowy

Rozbawiło mnie stwierdzenie Jacka Bieleckiego, że w kwietniu wzrósł ruch w biurach sprzedaży firm deweloperskich, bo nabywcy chcieli uciec przed ustawą deweloperską. Owszem, od marca rynek wyraźnie się ożywił po zimowym letargu. Jednak nie wierzę, że sprawił to strach kupujących przed ustawą. Przypomnę, że kwiecień był miesiącem wysypu nowych inwestycji (żeby uciec przed rachunkiem powierniczym). Deweloperzy zwykle sprzedają wówczas pewną pulę mieszkań z dużym upustem. Po co? By wykazać 20-30-proc. przedsprzedaż przed bankiem, w którym chcą uzyskać finansowanie inwestycji. Kwiecień obfitował więc w liczne akcje promocyjne (także na odbywających się w tym okresie licznych imprezach targowych). Ot i cała tajemnica „wzmożonego ruchu w biurach sprzedaży”. Dodam, że według Reasa, sprzedaż w całym drugim kwartale była raptem o 2 proc. większa niż w poprzednich trzech miesiącach. 
Ps. Nie chcę kopać deweloperów, bo zdaję sobie sprawę, jak trudny i odpowiedzialny prowadzą biznes. Nie ocieplą oni jednak swojego wizerunku wypowiedziami typu, że „na zmianach w przepisach ucierpieli przede wszystkim klienci, chociaż w założeniu ustawa miała chronić właśnie ich interesy”. Wszyscy pamiętamy, że w przeszłości to brak tych przepisów prowadził do patologii w relacjach klientów z deweloperami.

 

13:46, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (22) »
środa, 27 czerwca 2012

Przyznaję, że jestem rozdarty. Z jednej strony mierzi mnie widok ogródków działkowych w centralnych dzielnicach miast. Z drugiej - najzwyczajniej żal mi działkowców, którzy w swoje ogródki włożyli mnóstwo pracy, a często i pieniędzy. Pamiętajmy, że wiele ogrodów powstało kilkadziesiąt lat temu, często na ugorach. Jutro Trybunał Konstytucyjny zdecyduje o ich losie. Możliwych jest kilka scenariuszy. Sędziowie mogą uchylić całą ustawę o Rodzinnych Ogrodach Działkowych, o co wystąpił pierwszy prezes Sądu Najwyższego, lub - gdyby nie uznali tego za zasadne - 13 przepisów, albo tylko niektóre z nich. Ponadto Trybunał może odwlec likwidację zakwestionowanej ustawy lub przepisów, by tym samym umożliwić rządowi i parlamentowi stosowną modyfikację „działkowego prawa”. Werdyktu nie sposób dziś przewidzieć, więc nie będę się silił na opisywanie konsekwencji. Intuicja podpowiada mi, że najlepszym rozwiązaniem, zarówno dla miast, jak i dla działkowców, byłoby jednak uznanie całej ustawy za niekonstytucyjną, ale równocześnie utrzymanie jej przy życiu jeszcze przez rok. Chodzi o to, by działkowców nie rzucić na pastwę samorządów, które mogłyby zlikwidować ogrody bez wskazania terenów zamiennych i odszkodowań lub obciążyć działkowców (najczęściej emerytów i rencistów) wysoką opłatą za korzystanie z gruntu. W ciągu roku Sejm musiałby uchwalić nową ustawę działkową, korzystając ze wskazówek zawartych w uzasadnieniu Trybunału. Przede wszystkim nie może być tak, że przejęcie gruntu przez właściciela (gminę lub państwo) zależy od zgody Polskiego Związku Działkowców (PZD). Pamiętajmy, że w Warszawie do niektórych terenów roszczenia mają przedwojenni właściciele lub ich spadkobiercy. Jeśli gmina nie odda im tej ziemi, będzie musiała wypłacić odszkodowanie. Złożą się na nie wszyscy mieszkańcy. Poza tym, szczerze mówiąc np. w miejscu działek w rejonie Al. Niepodległości, Racławickiej i Odyńca wolałbym ogólnodostępny park, z którego byłby wydzielony reprezentacyjny Plac Niepodległości (to koncepcja, która powstała jeszcze przed wojną). Równocześnie, nie wyobrażam sobie pozbawienia działkowców ogródków prawa do odszkodowania za altanki i nasadzenia. Uważam również, że gmina powinna zapewnić tym ludziom tereny zamienne, których nie brakuje na obrzeżach miast. Dziś mamy sytuację kuriozalną, bo działkowcy uprawiają marchewkę w centrach miast, podczas gdy deweloperzy budują mieszkania na obrzeżach. Oczywiście plan zagospodarowania danego terenu powinien przewidywać tereny zielone, ale to już inna kwestia. Gdyby to ode mnie zależało pozostawiłbym działkowcom zwolnienie od opłat i podatków bez względu na przynależność do Polskiego Związku Działkowców. Rzecz w tym, by nowa ustawa zniosła monopol tej organizacji na tego typu przywileje. Zawsze ostro krytykowałem pomysły PiS i PO dotyczące uwłaszczenia działkowców, np. umożliwienie im wykupu ogródków za symboliczną złotówkę. Politycy proponowali też nawet delegalizację PZD, co zakrawa na bolszewizm. Żeby była jasność, nie chodzi mi o utrzymanie ciepłych posadek dla panów działaczy. Po prostu uważam, że nic nie usprawiedliwia rozwiązania PZD i nacjonalizacji jego - bądź co bądź prywatnego - majątku. Podoba mi się natomiast pomysł PiS, by przekształcić obecne Rodzinne Ogrody Działkowe we wspólnoty ogrodu na wzór wspólnot mieszkaniowych. Ustawa powinna dać im możliwość - na zasadzie dobrowolności - wyzwolenia się spod kurateli PZD, albo pozostania w jego strukturach.

altanka

Tak wyglada ”altanka” wykryta przez NIK w jednym z ogrodów działkowych. Jednak najpewniej większość wygląda tak, jak ten przy ul. Waszyngtona w Warszawie.

ROD Waszyngtona

 

16:55, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (63) »
czwartek, 21 czerwca 2012

Może zarzucicie mi Państwo, że czepiam się rzeczoznawców majątkowych, bo kolejny wpis poświęcam ich pracy. Ale jak tu się nie czepiać widząc takie „kwiatki”. Zgodnie z daną wczoraj obietnicą dziś opiszę kolejne przykłady wycen, które - moim skromnym zdaniem - mogą budzić wątpliwości.
Po wczorajszym wpisie odezwał się do mnie przedstawiciel łódzkiej firmy Enkev, której grozi bankructwo z powodu działań miasta. O tej sprawie pisał m.in. Michał Frąk w łódzkim dodatku Gazety. Ja skupię się na kwestii wyceny. Otóż miasto chce, by zatrudniający ponad 200 osób zakład produkujący specjalistyczne wypełnienia do materacy i foteli samochodowych wyniósł się z centrum miasta. Firma chyba już się z tym pogodziła, ale nie zgadza się na zaproponowane jej odszkodowanie. Spór ciągnie się już piąty rok. Zatrudniony przez miasto rzeczoznawca wycenił ponad 20 tys. m kw. wraz z budynkami fabrycznymi na ok. 25 mln zł, czyli 1250 zł za metr. Firma twierdzi, że do wyceny zastosowano przelicznik 0,9 (zakres: 0,9-1,1), bo uznano, że działka jest mało atrakcyjna. Mało tego, miasto odjęło 4 mln zł tytułem kosztów wyburzenia budynków.
Nie wnikam, czy 25 mln zł to dużo, czy mało. Sęk w tym, że także Enkev zamówiło wyceny, a zatrudnieni przez tę firmę rzeczoznawcy uznali, że wartość nieruchomości jest „o kilkadziesiąt procent wyższa od przedstawianej przez miasto” (w tekście kolegi jest mowa o 30 proc.). Czy nie potwierdza to mojej tezy, że wartość nieruchomości zależy od tego, kto zleca wycenę? Ja dopuszczam myśl, że wyceny mogą się różnić, ale nie dopuszczam, że aż tak bardzo.
Na marginesie, nie rozumiem, co kieruje gminnymi urzędnikami. Oczywiście można powiedzieć, że budowa Nowego Centrum Łodzi jest ważniejsza od losu jakiejś pojedynczej firmy. Tyle tylko, że mówimy tu także o losie 200 pracowników i ich rodzin. Ba, przecież ta firma i jej pracownicy płacą miastu podatki. À propos podatków, w Enkev twierdzą, że po zapłaceniu VAT i podatku dochodowego zostanie jej 15-16 mln zł, a na przeprowadzkę do nowej lokalizacji potrzebuje 42 mln zł.

A teraz drugi przykład, bardziej śmieszny niż straszny. Chodzi o wycenę podmokłej łąki we wsi Gębice na Dolnym Śląsku.

łąka

Czytelniczka, która dzierżawi 2,9 tys. m kw. łąki (nr 143/2 AM1) od Agencji Nieruchomości Rolnych postanowiła ją od niej wykupić. Po co? Czytelniczka twierdzi, że jej dom jest często podtapiany. Chciałaby więc odprowadzać wodę do rowu melioracyjnego, który przylega do łąki. Owszem, Agencja Nieruchomości Rolnych zgodziła się ją sprzedać. Jak zawsze w tego typu przypadkach zamówiła jednak wycenę. Jak Państwo sądzicie, na ile rzeczoznawca określił wartość tej łąki? Spieszę z odpowiedzią - na ok. 85 tys. zł, czyli ok. 29 zł za m kw. Oznacza to, że hektar łąki jest wart 290 tys. zł!

ceny gruntów rolnych

Źródło: Agencja Nieruchomości Rolnych (dane za I kw. 2012 r.)

No i proszę powiedzieć, czy nie jest to najdroższa łąka na świecie? Czytelniczka wysłała nawet zawiadomienie do prokuratury, ale ta odprawiła ją z kwitkiem. Z kolei Agencja odpowiada, że nie ma wpływu na sposób, w jaki rzeczoznawca wykonał ten operat.
Nie pytałem go o to, ale zaryzykuję stwierdzenie, że nie widział tej łąki na oczy. Mogę się też domyślać, że wycenił ją jakby to była działka budowlana. Tyle tylko, że w planie zagospodarowania gminy łąka ma status gruntu rolnego. Nie wchodzi więc w grę jej zabudowa.

pismo gminy

pismo gminy cd

Oczywiście zdaję sobie sprawę, że być może kiedyś plan zagospodarowania przestrzennego zostanie zmieniony, w wyniku czego m.in. ta łąka zostanie przekwalifikowana na działkę budowlaną (co nie jest proste ze względu na konieczność przebudowy systemu melioracyjnego). Agencji Nieruchomości Rolnych się nie czepiam, bo chce wycisnąć z działki jak najwięcej pieniędzy (te oczekiwania zweryfikuje przetarg). Ale czy można wycenić grunt w oderwaniu od jego obecnego statusu prawnego? Okazuje się, że tak.

13:36, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (28) »
wtorek, 19 czerwca 2012

W Wałbrzychu między bajki można włożyć powiedzenie, że dana rzecz jest warta tyle, ile ktoś jest gotów za nią zapłacić. Oczywiście mam świadomość, że w przypadku gminnej lub państwowej nieruchomości czasem jej wartość musi określić rzeczoznawca majątkowy, choćby po to, by można było określić wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu. Rozumiem, że gminy i starostwa (jeśli grunt jest państwowy) mają wręcz obowiązek zaktualizować tę opłatę, która w przypadku gruntu przeznaczonego pod mieszkaniówkę stanowi równowartość 1 proc. jego wartości. Problem w tym, że - o czym nie raz pisałem w tym blogu - nie zawsze uzasadniona jest wysokość podwyżki. Niestety, mam kolejny dowód na to, że urzędnicy w niektórych gminach chcą, aby były one jak najwyższe, nie licząc się kompletnie z realiami.
Wiceprezes spółki Horyzont 3002 Marek Dąbrowski nie może pogodzić się z tym, że za działki na obrzeżach Wałbrzycha miasto każe sobie zapłacić ponad 13,2 tys. zł. Do tej pory za użytkowanie wieczyste firma płaciła rocznie ok. 4,5 tys. zł (w takim przypadku opłata podnoszona jest stopniowo  przez trzy lata). Co spowodowało tak wysoką podwyżkę? Zdaniem urzędników, którzy powołują się na wycenę rzeczoznawcy majątkowego, to skutek wzrostu wartości gruntu. Dąbrowski nic nie wskórał w Samorządowym Kolegium Odwoławczym. - To była farsa - twierdzi przedsiębiorca. W tej sytuacji, by udowodnić, że wycena gminnego rzeczoznawcy jest absurdalna, złożył zarówno jemu jak i gminie pisemną ofertę sprzedaży działek za... jedną trzecią ich rzekomej wartości!

Oferta

Myślicie, że rzeczoznawca skorzystał z tak wspaniałej okazji. Oczywiście, że nie. Nawet nie odpowiedział. Podobnie gmina, która wymówiła się, że nie planuje w tym rejonie inwestycji.

Odpowiedź gminy

Przedsiębiorca twierdzi, że już od dłuższego czasu szuka kupców za taką cenę, dlatego tak rozzłościła go pazerność gminy.
I jak to skomentować? Niestety, na usta cisną mi się same niecenzuralne słowa. Liczę, że Dąbrowski nie odpuści tej sprawy, bo to co robi gmina do spółki z Panem rzeczoznawcą woła o pomstę do nieba. Mam nadzieję, że mój wpis przeczyta któryś z członków Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy ministrze transportu, budownictwa i gospodarki morskiej. Chętnie podam dane tego fachowca. A swoją drogą, ciekawe jak wyceniłby działki, gdyby zlecenie dostał nie od gminy, a od przedsiębiorcy?

 

11:55, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (27) »
piątek, 13 kwietnia 2012

Oj to będzie długi wpis. Do tej pory nie komentowałem pomysłów deregulacyjnych ministra sprawiedliwości Jarosława Gowina. Początkowo pomyślałem: świetnie! Zawsze opowiadałem się za likwidacją przymusu uzyskiwania państwowej licencji, bez której nie można legalnie wykonywać zawodu pośrednika i zarządcy nieruchomości. Ale równocześnie żal mi się zrobiło przedstawicieli tych profesji, bo przecież zainwestowali czas i pieniądze w coś, co będą mogli powiesić na drzwiach toalety. W dodatku, wygląda na to, że min. Gowin kompletnie olał to środowisko.
Najpewniej ograniczyłbym się więc do pisania informacji dotyczących decyzji rządu i parlamentu, gdyby nie demagogia z obu stron. Niestety, najpierw popis dał min. Gowin. Np. w rozmowie z Dominiką Wielowieyską w radiu TOK FM minister sprawiedliwości stwierdził, że „dużo bardziej ufa wolnemu rynkowi niż papierkom i biurokratom”. To tak jakby powiedział: w d.... sobie wsadźcie wasze licencje, bo nie są warte funta kłaków. Trudno o większą arogancję w stosunku do ludzi, którzy zdobyli wykształcenie, a potem latami podnosili swoje kwalifikacje. Wielu przykładało się do tego bardzo mocno. 
Gowin przekonywał też, że dzięki pełnemu otwarciu dostępu do zawodów zwiększy się liczba miejsc pracy. Poza tym wzrośnie konkurencja, a w efekcie spadną ceny usług i poprawi się ich jakość.
Co do pośredników i zarządców, to min. Gowin najwyraźniej nie ma pojęcia o specyfice tych zawodów. Prawda jest taka, że odkąd uzyskanie licencji nie jest uzależnione od zdania egzaminu, dostęp do tego zawodu jest praktycznie otwarty. To śmieszne traktować wymóg ukończenia stosownych studiów (także licencjackich) lub podyplomowych za barierę. Śmiem twierdzić, że dzięki temu wymogowi, który de facto jest zwykłą formalnością, za pośrednictwo, a zwłaszcza za zarządzanie cennym majątkiem, jakim są nieruchomości, nie zabierali się kompletni dyletanci.
Demagogiczny jest też argument, że dzięki likwidacji licencji przybędzie miejsc pracy. W Polsce są tabuny bezrobotnych absolwentów wyższych uczelni. Czy pchają się do zawodów pośrednika lub zarządcy? Nie sądzę. W kryzysie przestały być one lukratywne.
Nie wierzę też w to, że deregulacja podniesie jakość usług nieruchomościowych. Ośmielę się nawet stwierdzić, że generalnie jest ona niska, ale nie z powodu licencji czy małej konkurencji. Po prostu, w naszym kraju nikt tej jakości (poszanowania prawa) nie egzekwuje. Pominę milczeniem efektywność Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Powiem tylko, że w ciągu 12 lat funkcjonowania tej instytucji licencję straciło... 11 pośredników, na ok. 17,5 tys., którzy się nią legitymują. Czy to oznacza, że pozostali są tak kompetentni, rzetelni i prawomyślni? Wolne żarty. Ale o tym za chwilę.
Minister Gowin powinien też zdawać sobie sprawę z istnienia szarej strefy na tym rynku. Przed rokiem Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON) poprosiło Inspekcję Handlową o skontrolowanie jednej z nielegalnych agencji. Wojewódzki inspektor odpowiedział, że do tej firmy nie ma zastrzeżeń. Z wyjaśnień jej właściciela oraz przedstawionych przez niego faktur VAT wynika bowiem, że prowadzi on działalność... gastronomiczną. Jednak na stronie internetowej tej firmy jak wół stało, że „świadczy specjalistyczne usługi w zakresie skontaktowania podmiotów w celu kupna, sprzedaży i wynajmu mieszkań, domów, działek i lokali użytkowych”. Sprytny przedsiębiorca informował, że „prezentowane oferty mają charakter informacyjny i nie stanowią oferty handlowej w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego”. Nie omieszkał też dodać, że „w przypadku doprowadzenia do sfinalizowania transakcji” pobiera „negocjowalną opłatę”.
Słowem: Gowin chce na deregulacji zbić kapitał polityczny. Wie, że w powszechnym odczuciu społecznym zwłaszcza pośrednicy nieruchomościowi to pijawki, które wyciskają z klientów kupę kasy za nic. Chcę jednak w tym miejscu zwrócić uwagę tym, którzy wieszają psy na pośrednikach, że w Polsce nie ma obowiązku korzystania z ich usług.
Żeby nie wyszło na to, że stałem się adwokatem pośredników, teraz kilka „słów prawdy” na ich temat. Zacznę jednak od wyjaśnienia, dlaczego jestem wrogiem państwowych licencji. Otóż, kiedy po ich wprowadzeniu okazało się, że wielu pośredników jest - delikatnie mówiąc - na bakier z prawem, zapytałem jednego z nich: skoro tak wam zależy na dobrym wizerunku, dlaczego nie donosicie na siebie? I wtedy ten pośrednik odpowiedział: „Nie nazwałbym tego donosami, ale porządkowaniem rynku. Niestety, moje środowisko zachowuje się mało poważnie. Najpierw zabiegało o obowiązkowe licencje, a teraz - kiedy ten cel został osiągnięty - przymyka oczy na nieprzestrzeganie prawa. Poza tym, może to pana zdziwi, ale wielu moich kolegów jest przeciwnych stosowaniu surowych kar.”
Choć ta rozmowa odbyła się ponad dziewięć lat temu, odnoszę wrażenie, że od tego czasu niewiele w tej kwestii się zmieniło. To prawda, że na rynku działa wielu znakomitych pośredników, którzy zasługują na najwyższy szacunek. Ale to jak wygląda przeciętna jakość usług i etyka zawodowa przedstawicieli tej profesji pokazał reportaż mojej redakcyjnej koleżanki Katarzyny Klukowskiej. W czasie jednej z dyskusji Kasia opowiadała: „Zrobiłam zdjęcia trzech różnych mieszkań i taką kompilację wrzuciłam do internetu. Podałam, że mieszkanie w cenie 370 tys. zł jest położone przy ul. Królowej Marysieńki pod numerem, który nie istnieje. Wkrótce rozdzwonił się telefon. Zgłaszały się wyłącznie agencje. Pytały, czy mogą dołączyć moje ogłoszenia do swojej bazy. Wszystkim proponowałam spotkanie w celu pokazania mieszkania i spisania umowy. Tylko dwie agencje wyraziły taką chęć. Inne zapewniały mnie, że to strata czasu, że jak będą miały klienta, to się do mnie zgłoszą. I w ten oto sposób pojawiło się moje ogłoszenie w piętnastu odsłonach. Różniły się one tylko ceną. Doszło do takiego absurdu, że rozpiętość cenowa wynosiła od 270 tys. do 470 tys. zł. To o najniższej cenie postanowiłam kupić. Zadzwoniłam więc do biura nieruchomości jako klientka zainteresowana kupnem. Oczywiście agent do mnie oddzwonił, jako do sprzedającej, i zapowiedział, że zjawi się z klientką. Ja się stawiłam jako kupująca, zaś sprzedająca - jak się państwo domyślają - nie przyszła. Nerwowo zaczęliśmy biegać po tej uliczce, szukając numeru. Ale numeru nie ma. Aż mi żal było tego człowieka, bo w dobrej wierze tam przyszedł, rozmawiał ze sprzedającą, a okazało się, że nie istnieje taki adres. Ale chodziło mi o to, żeby go skompromitować. Nazwy tej agencji ani nazwiska pośrednika nie podałam. Chciałam pokazać, że tak nie można działać. Inna rzecz, że żadna agencja nie pytała mnie o zgodę na skopiowanie ogłoszenia, a i ja żadnej stanowczo tego nie zabroniłam”.
To, że licencje państwowe nie gwarantują nie tylko jakości obsługi, ale i bezpieczeństwa, o którym tyle mówią pośrednicy, pokazały wyrywkowe kontrole Inspekcji Handlowej. Jedna z nich wykazała, że np. w jednym z biur pośrednictwa w Tarnowie licencjonowany pośrednik akceptował umowy... przez telefon. Te zaś podpisywali pracownicy niemający licencji. Z kolei w agencji białostockiej druki umów pośrednik licencjonowany podpisał in blanco. Chyba dość powszechną praktyką jest, że jeden pośrednik licencjonowany nadzoruje pracę sprzedawców. Ale to bywa fikcją, jak w tym przykładzie z życia wziętym.

Oferta

Ksiega wieczysta

Proszę porównać ofertę agencji (sprzedaż domu) z opisem nieruchomości w księdze wieczystej. Czy licencjonowany pośrednik nie zauważyłby tej różnicy w powierzchni uzytkowej? A może przed ogłoszeniem oferty nie sprawdziłby, co sprzedaje?
Ale miałem mówić o demagogicznych zagrywkach. Uczestniczyłem w czwartek w manifestacji zorganizowanej przez dziewięć związków, stowarzyszeń i federacji, zrzeszających blisko 200 organizacji reprezentujących zawody rynku nieruchomości. Czyż to nie absurd - 200 organizacji! Według mnie, świadczy to o tym, że jest to środowisko, w którym nie ma woli współpracy. To takie typowo polskie - zjednoczenie się w walce przeciwko wspólnemu wrogowi.

Demonstracja
Jedno z haseł brzmiało: Deregulacja = Manipulacja. Uczestnicy demonstracji przekazali marszałek Sejmu Ewie Kopacz petycję, której też mozna zarzucić to i owo. Według protestujących,  „rząd chce zlikwidować ochronę konsumentów”, „rząd niszczy wypracowany przez okres ostatnich 15 lat, wysiłkiem 50 tys. specjalistów rynku nieruchomości dorobek merytoryczny i naukowy”, „rząd toruje drogę na rynku nieruchomości do powstania i utrwalenia monopoli nieruchomościowych powiązanych z systemem bankowym”, „rząd likwiduje poprzez deregulację polską przedsiębiorczość oddając rynek nieruchomości w ręce obcych podmiotów”. Aż dziw, że deregulację popiera PiS.
Moim skromnym zdaniem, deregulację najbardziej odczują uczelnie kształcące na studiach podyplomowych pośredników i zarządców. Zajęcie straci też w związku z tym wielu wykładowców. Nie twierdzę jednak, że spadnie popyt na wiedzę w dobrych uczelniach. Odpadną marne, które funkcjonowały tylko dlatego, że potrzebny był papier poświadczający ukończenie studiów podyplomowych (żeby uzyskać licencję).
Uważam również, że obecny system nie zdał egzaminu. Być może dzięki temu, że pośrednicy zjednoczyli się przeciwko min. Gowinowi, uda się im się stworzyć lepszy system. W latach 90. często miałem przyjemność rozmawiać z szefem wówczas jednej z największych w stolicy agencji - Lechem Drągowskim. Ten doświadczony pośrednik powiedział mi wówczas: „Ja nie czuję się aż tak ważny, żeby troszczył się o mnie Sejm. Tylko większa konkurencja sprawi, że jakość usług agencji poprawi się. Wprowadzenie licencji może konkurencję ograniczyć. Zamiast licencji pośrednicy powinni zdobywać w swoim stowarzyszeniu uprawnienia zawodowe, taki dyplom mistrza”.
Przyznaję, że właśnie ten pomysł mi się podoba. Oczywiście, nie byłoby licencyjnego przymusu. Nie obawiam się jednak, że rynek zdominują „zawodowi analfabeci”. Dobry pośrednik zawsze będzie miał klientów. Bo jest to ten rodzaj usługi, która wymaga zaufania. Bo zadowoleni klienci będą polecali daną firmę innym.
Oczywiście pośrednicy muszą się ubezpieczać, żeby w razie błędu ich klienci nie ponieśli strat. Poza tym, coś mi się zdaje, że licencje (certyfikaty) wymuszą firmy ubezpieczeniowe dając niższą cenę polisy tym, którzy taką licencją się wylegitymują. Być może polisy nie dostaną zaś ci, przeciwko którym toczyć się będzie sprawa sądowa. Dodam, że projekt min. Gowina wyklucza z tych zawodów osoby, które były karane za ściśle określone przestępstwa, np. przeciwko mieniu lub obrotowi gospodarczemu.

Liczę, że Ministerstwo Sprawiedliwości i organizacje nieruchomościowe” zamiast walczyć ze sobą, połączą siły. Pierwszą okazją do wymiany poglądów będzie debata „Otwieracz zawodów”, którą w najbliższy poniedziałek organizuje Gazeta Wyborcza w budynku redakcji.

 

18:38, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (19) »
1 , 2 , 3 , 4 , 5 ... 42