Marek Wielgo
Od 1992 roku jestem dziennikarzem „Gazety Wyborczej”. Od 16 lat w dziale gospodarczym „Gazety”, gdzie zajmuje się nie tylko problematyką związaną z budownictwem i rynkiem nieruchomości (w tym m.in. kwestiami finansowymi), ale także reprywatyzacją i rynkiem zamówień publicznych. Wielokrotnie wyróżniany nagrodami, w tym m.in. honorowym medalem im. Króla Kazimierza Wielkiego za propagowanie na forum „Gazety Wyborczej” zarządzania jakością, popularyzację wzorców dobrej jakości w budownictwie i gospodarowaniu nieruchomościami (w 2003 r.). W 2001 r. i 1999 r. nominowany do prestiżowej nagrody dziennikarskiej pisma „Press” w kategoriach „dziennikarstwo specjalistyczne” oraz „news”.
RSS


RSS
piątek, 10 kwietnia 2009

Sposób jest banalnie prosty - trzeba skasować od 2010 r. program „Rodzina na swoim”, który zakłada dopłaty do kredytów mieszkaniowych. Intuicja podpowiada mi, że zyskają na tym nie tylko budżet państwa (zaoszczędzi na dopłatach, a zyska na podatkach), ale także firmy deweloperskie i ich klienci.

Polski Związek Firm Deweloperskich ogłosił w tym tygodniu, że będzie lobbował na rzecz poluzowania gorsetu ograniczeń w uzyskaniu dopłaty do kredytu. Np. żeby wzrósł pułap ceny mieszkań objętych dopłatą. Żeby mogły ją dostać także osoby samotne.

Parafrazując Aleksandra Kwaśniewskiego: Deweloperzy, nie idźcie tą drogą!

Wasi potencjalni klienci i tak nie uwierzą, że kierujecie się troską o ich kieszeń, a nie o własną. Po drugie, jaką macie gwarancję, że ludzie kupią mieszkania od Was, a nie z drugiej ręki. Może uda się Wam przekonać rząd i parlament, by od przyszłego roku wyłączyli z programu rynek wtórny. Pamiętajcie jednak, że w Warszawie potencjalni nabywcy mogą wybierać wśród kilkunastu tysięcy ofert firm deweloperskich. Na rynku wtórnym takich ofert jest zaś grubo ponad 100 tys. Bardzo często są to mieszkania nowe, które sprzedają Wasi niedawni klienci, a dziś konkurenci, zwani inwestorami.

Co innego zapowiedź całkowitego skasowania dopłat do kredytów. Coś mi mówi, że przysporzy Wam ona więcej klientów, zwłaszcza, jeśli zaproponujecie im atrakcyjne upusty. Moje przeświadczenie wynika z kilkunastoletnich obserwacji rynku. Paradoksalnie, w przeszłości nic tak nie mobilizowało Polaków do kupowania mieszkań lub budowania domów, jak likwidacja jakiejś ulgi czy dopłaty.

Niektórzy najpewniej pamiętają rok 1996. Tym, którzy nie byli jeszcze wówczas deweloperami przypomnę fragment tekstu, który ukazał się w „Gazecie” w tamtym czasie: „Zapowiedź niekorzystnych zmian w systemie przyszłorocznych ulg podatkowych spowodowała nie spotykany dotąd boom na rynku budowlanym. W warszawskich spółdzielniach budujących mieszkania nie ma już żadnych miejsc. Tak samo w tzw. firmach developerskich, czyli budujących mieszkania na sprzedaż. Są zaś w sprzedaży wolnorynkowej tzw. opcje, czyli udziały spółdzielcze bądź prawa do zakupu lokali, które są dopiero budowane”.

Żeby nie było, że troszczę się tylko o deweloperów. Ich klienci także na tym skorzystają. Z uwagi na kryzys (rosnące bezrobocie), najpewniej nie będzie ich aż tak wielu, żeby przed biurami firm deweloperskich ustawiły się kolejki. Prawdopodobny jest więc dalszy spadek cen (deweloperzy będą mieli doskonały pretekst do promocji). Kiedy deweloperzy wyprzedadzą już swoje zapasy mieszkań, szybciej rozpoczną zamrożone inwestycje. Wierzę, że wielu z nich obecny pat na rynku czegoś nauczył. Przede wszystkich, że nie wolno lekceważyć klientów wciskając im byle jaki towar, często zwany apartamentem, po wysokiej cenie. Najgorsze, co mogłoby się wydarzyć, to posucha mieszkaniowa. I tu znów sięgnę do przykładu z ostatnich lat. W czasie kryzysu na początku lat 2000. ruch na budowach zamarł. A kiedy Polacy rzucili się do kupowania mieszkań, bo kredyty stały się łatwo dostępne, ożywienie przyszło zbyt późno. W efekcie ceny mieszkań poszybowały w górę. Przed nami przystąpienie do strefy euro. Jest wielce prawdopodobne, że o kredyty znów będzie łatwiej.

A jeśli rząd chciałby wyłożyć jakieś pieniądze na budownictwo mieszkaniowe w ramach walki z kryzysem, niech lepiej je zainwestuje w dopłaty dla gmin budujących czynszówki (w tym roku zarezerwowano na ten cel... 20 mln zł). Rząd powinien też zmniejszyć podatek z wynajmu mieszkań. Być może znajdą się wówczas krezusi, którzy zainwestują swój kapitał w mieszkania na wynajem. A właśnie takich mieszkań Polacy potrzebują dziś najbardziej.

Są też i inne powody, dlaczego utrzymywanie dopłat do kredytów w obecnej formie nie ma sensu. Mój sprzeciw budzi przede wszystkim to, że największymi beneficjentami programu „Rodzina na swoim” są... banki. Media trąbią ostatnio, że bankowe marże dla kredytu z dopłatą sięgają 4-6 pkt proc. Toż to rozbój w biały dzień! Jak wytłumaczyć fakt, że w przypadku zwykłych kredytów hipotecznych marże wahają się zwykle w granicach 2-3 pkt proc. Jak tak dalej pójdzie, to program „Rodzina na swoim” przemianujemy na „Banki na swoim”.

Marcin Krasoń z Open Finance w swoim niedawnym komentarzu zwrócił uwagę, że różnice w ratach spłaty mogą być gigantyczne. Krasoń policzył, że w DomBanku miesięczna rata spłaty 30-letniego kredytu w wysokości 250 tys. zł wynosi przeszło 2175 zł, zaś w Pekao Banku Hipotecznym niespełna 1434 zł. Budżetowa dopłata (przez osiem lat spłaty) jest identyczna dla wszystkich banków i obecnie wynosi dla kredytu o tej wysokości ok. 710 zł. W konsekwencji w tym pierwszym banku kredytobiorca zapłaci z własnej kieszeni ratę w wysokości 1465 zł, a w drugim - tylko 723 zł, czyli o połowę niższą.

09:05, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (27) »
poniedziałek, 06 kwietnia 2009
 Wyjaśniam, co miałem na myśli pisząc, że zagęszczenie mieszkań nie jest w Polsce najważniejszym problemem. Właściwsze byłoby określenie zaludnienie mieszkań. Według GUS (ostatnie dane z 2007 r.), na jedno mieszkanie przypadały przeciętnie 2,93 osoby. Nie wnikałem, ile to przeciętne mieszkanie ma m kw. I czy na głowę przypada pięć, czy 30 m kw. Ale sprawdziłem i to - przeciętne mieszkanie ma 69,8 m kw., a na jednego statystycznego Polaka przypadało 23,8 m kw. powierzchni użytkowej mieszkania. To całkiem przyzwoity „statystyczny” wynik. O wiele gorzej to wygląda, jak się przyjrzeć szczegółowym danym. Ze spisu powszechnego (2002 r.) wynikało , że na jeden pokój przypadały 1,19 osoby. A prawie jedna piąta ludności mieszkała w warunkach zaludnienia dwie i więcej osób na jeden pokój (standardem europejskim jest, że każda osoba powinna mieć swój pokój).

Przy okazji odgrzebałem raport z badań, które dwa lata temu przeprowadziła na zlecenie GE Money Banku firma TNS AISA w pięciu krajach Europy Środkowej i Wschodniej. Oto fragment tego raportu (jako ciekawostka).

Przestrzeń życiowa - mała/duża

W Rosji powszechne jest życie na małych powierzchniach. Prawie połowa ludzi dorosłych żyje tam na powierzchni poniżej 50 m k w. Mniej niż 5 proc. obywateli rosyjskich mieszka na powierzchni przekraczającej 100 m kw.

Na Węgrzech powszechne jest mieszkanie na średniej powierzchni. Prawie połowa dorosłych Węgrów żyje na powierzchni 50-75 m kw. Mniej niż 10 proc. ludzi mieszka na powierzchni przekraczającej 100 m kw.

W Rumunii, dwóch na pięciu dorosłych mieszka na powierzchni 50-75 m kw. Co piąta osoba dorosła mieszka na powierzchni 75-100 m kw.

W porównaniu z innymi krajami objętymi tą analizą w Czechach, powierzchnia zamieszkania jest duża. Prawie, co czwarta osoba dorosła mieszka na powierzchni przekraczającej 100 m kw. i ponad połowa dorosłych mieszka na powierzchni większej niż 75 m kw.

Podobnie wygląda sytuacja w Polsce – ponad 25 proc. osób dorosłych mieszka na powierzchni przekraczającej 100 m kw., a ponad 50 proc. zamieszkuje powierzchnię większą niż 75 m kw.

Mała przestrzeń życiowa jest zjawiskiem typowym dla wszystkich okresów życia w Rosji - połowa ludzi mieszka na powierzchni poniżej 50 m kw., bez względu na to czy są to osoby młode, czy starsze.

Na Węgrzech i w Czechach, częściej niż w innych krajach, życie na powierzchni mniejszej niż 50 metrów jest traktowane jako początek. Na Węgrzech odsetek osób, które mieszkają na powierzchni mniejszej niż 50 metrów spada, gdy osoby te przekraczają 30 rok życia. W Czechach odsetek ten spada dopiero po przekroczeniu 40 roku życia. W Polsce, wykorzystanie małej powierzchni mieszkaniowej (do 50 metrów) wzrasta u populacji starszej niż 50 lat.

Dołączam wykresy z tego raportu.

Samodzielnie, czy z rodzicami?

 

Badania TNS AISA 

Napisałem, że problemem jest zbyt mała liczba mieszkań w stosunku do liczby gospodarstw domowych. Innymi słowy, zbyt dużo gospodarstw domowych nie ma własnego dachu nad głową.

Kavoo: To proszę napisać, ile mieszkań przypada na 1 gospodarstwo domowe. 

Sięgnijmy zatem po dane GUS. Wynika z nich, że wszystkich mieszkań w Polsce jest ok. 13 mln (na koniec 2007 r.). Z kolei gospodarstw domowych (na koniec 2008 r.) jest przeszło 14,3 mln, a każde z nich ma przeciętnie 2,6 osoby (http://www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/PUBL_prognoza_gosp_01_polska.xls). Wynika więc z tego, że na jedno gospodarstwo domowe przypada statystycznie niespełna 0,9 mieszkania. Albo inaczej - 1,3 mln gospodarstw domowych nie ma własnego dachu nad głową.

Sprawdziłem też, ile w ciągu ostatnich trzech lat przybyło gospodarstw domowych, i ile mieszkań. Tych pierwszych - ok. 300 tys., drugich - blisko 415 tys. (nie uwzględniam ubytków typu wyburzenia, katastrofy itp.). Wynika więc z tego, ze deficyt mieszkań maleje.

Wciąż jednak upieram się, że najlepiej sytuację mieszkaniową w poszczególnych krajach pokazuje wskaźnik nasycenia w mieszkania, tj. „liczba mieszkań przypadająca na 1000 ludności faktycznie zamieszkałej”. GUS informował, że w 200 r. wskaźnik ten wynosił 327,6, „co wśród krajów Unii Europejskiej, a także państw kandydujących wraz z Polską do Unii, plasuje nas na jednym z przedostatnich miejsc. Wskaźnik ten wynosił: na Słowacji – 312,0, na Litwie – 353,0, w Republice Czech – 365,1, na Łotwie – 391,0, w Austrii – 399,0, w Bułgarii – 418,0, w Niemczech – 452,0, we Francji – 491,0, w Szwajcarii 510,0”. 

Postaram się też odpowiedzieć na inne wątpliwości i pytania.

 

rydzyk_fizyk wskazuje przykład, że - wbrew temu, co napisałem wcześniej - zabierałem głos na forum. Owszem zdarzył mi się jeden wpis, który zresztą podpisałem imieniem i nazwiskiem. Nie pisałem natomiast niczego podszywając się pod zwykłego internautę-czytelnika.

 

Do bogulo02.

"doradzam mieszkania, które mają potencjał wzrostu. Nawet jeśli są droższe. Lepiej bowiem zrezygnować z kilku m kw. (nawet pokoju), niż kupić tani badziew, który będzie kiedyś trudno sprzedać za przyzwoite pieniądze."Kupno mieszkania zawsze jest inwestycją (nie mylić ze spekulacją), nawet jeśli chce się w nim zamieszkać. Zakładam, że ktoś kto kupuje mieszkanie za 30-letni kredyt z optymizmem patrzy w przyszłość (co do swojej pracy i zarobków). Dylemat jest taki: czy kupić 60 m kw. np. na warszawskiej Białołęce (z bardzo długim dojazdem do centrum), czy mieszkanie o jeden pokój mniejsze np. na bliskiej Woli (blisko do centrum). Osobiście zdecydowałbym się na to drugie rozwiązanie. Sądzę, że nawet w razie tarapatów finansowych jest ono bezpieczniejsze (również dlatego, że na Białołęce czy Wilanowie podaż mieszkań jest największa).Podobno przeciętny Amerykanin w ciągu życia siedem razy zmienia lokum. Nie jest powiedziane, że w Polsce 40-metrowa klitka jest rozwiązaniem docelowym. Panie Marku, Pan brał udział w nagonce i może sobie Pan nie zdawać z tego sprawy, ale jestem przekonany, że przyczynił się Pan do tego że kilku "inwestorów" chodzi 3 razy w nocy do toalety i budzi się spocona i niewyspana. Prawdziwy i uczciwy dziennikarz każdy ze swoich tekstów, czy na podstawie zewnętrznych analiz, czy wywiadu z deweloperem, powinien podsumować swoją własną analizą sytuacji. Nic dziwnego, że artykuły wyglądały na sponsorowane (nawet jak nie były), bo ich wydźwięk był jednoznaczny, a Pan się pod nimi podpisywał.Teraz komentowanie własnych tekstów jest proste, bo mamy portal Wyborcza.pl, w którym mój blog jest promowany (poza tym mogę pisać komentarze, które trafią na stronę otwarciową). W przypadku portalu Gazeta.pl., pisanie komentarzy miałoby sens pod tekstem, ale takie rozwiązanie nie wchodzi w grę. Komentarz musiałby być osobnym tekstem bez gwarancji, że w ogóle zawiśnie na pierwszej stronie (proszę mi wierzyć, że GW i Gazeta.pl to dwa osobne byty). W przypadku papierowego wydania GW jest to jeszcze bardziej skomplikowane (brak miejsca i ogromna konkurencja między dziennikarzami). Jest jednak faktem - i to uważam za swój ogromny błąd - że bardzo rzadko pisałem komentarze. Do adegie.

„Do diaska, czy Pan widział kiedykolwiek jakiś długoterminowy wykres cen nieruchomości i wskaźników typu cena/średnia pensja? Skupia się Pan na analizie układu szyszek a nie widzi lasu”.

 

Kiedyś widziałem taki wykres dla Stanów Zjednoczonych z ostatnich 30 lub 40 lat (zaprezentowano go w BRE Banku w czasie jednej z konferencji). Zdarzały się okresy, kiedy krzywa cen nieruchomości spadała, ale w dłuższej perspektywie szła do góry. Więcej na ten temat w osobnym wpisie. Może odszukam te dane z konferencji.

 Do libero72

„Bardzo lubię jak w argumentacji używa się statystyki. Tylko co z tego wynika? Praktycznie nic. Za pomocą danych można udowodnić praktycznie wszystko. Zależy od doboru akurat pasujących liczb do tezy autora. Nic więcej. Równie dobrze możemy pisać na podstawie statystyk o perspektywach rynku mieszkaniowego w Zimbababwe”

 

Ma Pan dużo racji. Nawet dziś bez problemu można by napisać tekst, że np. ceny mieszkań lub działek rosną. Parę przykładów zawsze się znajdzie. Podobnie, że ceny spadły o połowę. Rzeczywistość jest o wiele bardziej złożona. Są miasta (dzielnice), w których mieszkania nie potanieją, albo potanieją niewiele. Przy czym mam na myśli ceny ofertowe, bo zawsze znajdą się tacy, którzy mają nóż (komornika) na gardle i będą sprzedawali za każdą cenę.

 

„Budowano wiarę w ciągłe wzrosty, i argumententowano że ciągle przy wzrastajacych cenach mieszkania znajdować będą coraz większą liczbę nabywców - takie ekonomiczne perpetum mobile - to dla mnie właśnie ociera się o definicję spekulacji”.

Kilka miesięcy temu zapytałem menedżera jeden z dużych hiszpańskich firm deweloperskich, jak to się stało, że wybudowali milion pustostanów. Facet odpowiedział mniej więcej tak: Jest taki film (miał na myśli „Gniew oceanu”), w którym rybacy wypływają na połów, mimo iż wiedzą, że nadciąga burza. My jesteśmy jak ci rybacy. Robimy to na czym się znamy najlepiej i z czego żyjemy. I byliśmy przygotowani na burzę. Ale nie sądziliśmy, że nadciągnie druga, jeszcze większa”.

Ja także nie spodziewałem się burzy kryzysu finansowego. Wiadomo, że rynek nieruchomości podlega cyklom koniunkturalnym. Analitycy spodziewali się, że po hossie z lat 2006-2007, najpóźniej w 2009 r. przyjdzie okres bessy. Dlatego wielokrotnie pisałem, że ceny ustabilizują się na dwa, trzy lata lub nawet spadną o kilka, kilkanaście procent. A potem znów zaczną rosnąć, ale co najwyżej w tempie inflacji. I znów ta cholerna statystyka. Wiadomo, że mówić coś takiego człowiek ma na myśli przeciętne ceny. Niestety, w okresie boomu powstało wiele marnych projektów, często sprzedawanych przez deweloperów z wyrazem „Residence” czy inne „Tower” w nazwie. Tam spadki cen nawet i bez kryzysu finansowego byłyby dwucyfrowe (co najmniej 25-proc. w dół).

 

„Po trzecie. Dla mnie jedynym miernikiem czy cena mieszkań była wysoka czy niska był parytet siły nabywczej. Nie łudźmy się - parytet siły naywczej przecietnego Kowalskiego wyraźnie odstaje od parytetu zwykłego Smiths'a czy Schmidta. Rzecz w zachowaniu proporcji”.

 

Zgoda. Pamiętam jednak wcale nie tak dawne czasy (lata 90.), gdy nasza siła nabywcza (dochody co cen) na rynku mieszkaniowym była nawet gorsza niż teraz. Na początku lat 2000. zaczęło być coraz lepiej, ale lata 2006/2007 odwróciły ten trend. Osobiście podzielam pogląd analityków DI BRE Banku, że ceny mieszkań (i to te ofertowe) jeszcze spadną, aż wrócimy do parytetu z 2005 r. Oczywiście, o ile kryzys się nie zaostrzy. Ja jednak jestem optymistą.

 
14:33, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (18) »
piątek, 03 kwietnia 2009

Niewtajemniczonym wyjaśniam, że jest to dalszy ciąg rzeczowej dyskusji z Kretynofilem 

”Wedle danych GUS za 2007 rok, w Polsce nie brakuje mieszkan. Srednie "zaludnienie" mieszkan wynosi, cytuje: "Na 1 mieszkanie w miastach przypadało przeciętnie 2,67 osoby, a na wsi 3,48, przy przeciętnej dla Polski 2,93." To sa dane, ktore dotycza mieszkan skonczonych i zamieszkanych - a wiekszosc osiedli budowanych na fali hossy bylo wtedy w budowie”...
Zrodlo:
biznes.interia.pl/nieruchomosci/news/jak-mieszkaja-polacy,1199374

Nie bardzo rozumiem, co chciał Pan tym cytatem udowodnić. Faktycznie zagęszczenie mieszkań nie jest w Polsce najważniejszym problemem. Według mnie, jest nim zbyt mała liczba mieszkań w stosunku do liczby gospodarstw domowych. Właśnie nasycenie mieszkaniami jest najważniejszym wskaźnikiem sytuacji mieszkaniowej. Nie mam pod ręką aktualnych danych, ale te sprzed kilku lat nie zmieniły się w sposób radykalny (na korzyść). W 2001 r. napisałem tekst „Mieszkaniowa przepaść”, w którym zamieściłem dane z raportu Europejskiej Komisji Gospodarczej ONZ (wydanego w Genewie rok wcześniej) o sytuacji mieszkaniowej i budownictwo we wszystkich krajach Europy oraz w USA.

Z danych tej komisji wynikało, że w latach 90. niemal w całej Europie budowano mniej mieszkań. Ale mimo to dystans dzielący kraje Europy Środkowo-Wschodniej od Zachodu, np. jeśli chodzi o nasycenie mieszkaniami powiększył się. Np. we Francji dziesięć lat wcześniej były 464 mieszkania na tysiąc mieszkańców, a w 1998 r. - 491. Przy czym w latach 1990-98 liczba Francuzów zwiększyła się o blisko 5 proc. Z kolei w naszym kraju nasycenie mieszkaniami wzrosło w tym czasie z 289 do 302 na tysiąc mieszkańców, w sytuacji gdy przyrost naturalny osiągnął u nas poziom 1,8 proc. To ważna informacja, bo w niektórych krajach naszego regionu wskaźnik nasycenia mieszkaniami znacznie się poprawił z powodu ujemnego przyrostu naturalnego, np. liczba mieszkańców Łotwy stopniała o blisko 11 proc.

Pamięta Pan słynne hasło PiS „3 mln mieszkań”, które przez wszystkich było wyśmiewane. A chodziło to, że tyle mieszkań musi powstać, abyśmy osiągnęli przeciętny unijny poziom nasycenia mieszkaniami, np. w krajach "starej" Unii jest to często przeszło 500 mieszkań na tysiąc mieszkańców (oceniam, że u nas obecnie ok. 360).

Nasycenie mieszkaniami to jedno, a ich stan techniczny to drugie. Spis powszechny z 2002 r. wykazał, że z blisko 12,3 mln mieszkań, ponad jedna czwarta to lokale w walących się ruderach, bez wygód, w mieszkaniach nadmiernie zagęszczonych. Problemem nie jest właśnie zła struktura mieszkań. Po prostu w latach PRL budowano głównie małe klitki. Jedno-i dwupokojowe mieszkania o małej powierzchni stanowią u nas ponad połowę wszystkich lokali, podczas gdy na przykład w Czechach - jedną trzecią, a we Francji - niespełna jedną piątą.

Niewiele się też u nas pisze o mieszkaniowych ubytkach. Jak wynika z danych GUS, tylko w 2000 r. ubyło w naszym kraju przeszło 6,2 tys. mieszkań! To więcej, niż powstało w tym czasie nowych np. w województwach: świętokrzyskim, lubuskim i opolskim razem wziętych. GUS nie podał przyczyn mieszkaniowych ubytków. Wiadomo tylko tyle, że w grę wchodzi m.in. zły stan techniczny budynków, klęski żywiołowe oraz zmiana przeznaczenia mieszkań na lokale użytkowe (np. na biura). Ze statystyk można się jeszcze dowiedzieć, że zdecydowanie najwięcej mieszkań ubyło w województwach śląskim (1066) i mazowieckim (942).  Wielu znawców problematyki mieszkaniowej już od wielu lat bije na alarm, że nieremontowane w czasach PRL domy w końcu zaczną się walić. W katastrofalnym stanie technicznym jest zwłaszcza wiele przedwojennych, z reguły prywatnych, kamienic czynszowych.

 

”I teraz: czy naprawde uwaza Pan, ze dobro, na ktore popyt zostal zaspokojony moze drozec o wiecej niz wskaznik oficjalnej (zanizonej) inflacji? Czy naprawde widzi Pan pole do wzrostow cen?
A moze blizej nam do scenariusza japonskiego, ktorego rzetelna analize mozna przeczytac tutaj:”

 

Żonglowanie tego typu statystykami dotyczącymi całego kraju nie ma jednak sensu, bo zabrniemy w ślepy („japoński”) zaułek. Można śmiało zaryzykować tezę, że sytuacja mieszkaniowa w 95 proc. miast w Polsce jest całkiem dobra (nie ma tam popytu na mieszkania, który miałby windować ich ceny). Tak naprawdę cała dyskusja dotyczy kilku największych aglomeracjach, w których jest atrakcyjny rynek pracy (np. Katowice i Łódź póki co do nich nie należą). Tylko tam ceny mieszkań ostro poszybowały w górę. I na dłuższą metę będą rosły nadal. Scenariusza japońskiego nie przewiduję z jednego podstawowego powodu - Polska jest dopiero na początku procesu urbanizacyjnego. Poza tym, coraz więcej gospodarstw domowych, to single, gdyż młodzi Polacy chcą się jak najszybciej usamodzielnić.

Czy zdaje Pan sobie sprawę, że mimo migracji setek tysięcy Polaków za granicę, setki tysięcy migruje także do takich miast jak Warszawa, Wrocław, Trójmiasto (Kraków jest specyficzny ze względu na walory turystyczne). Być może znajdę dane GUS mówiące o tym, że tylko w ciągu jednego roku do Warszawy przyjechało za chlebem ponad 100 tys. osób. Inny argument. Mieszka Pan na Zachodzie. Tam największe aglomeracje skupiają przeszło połowę mieszkańców całego kraju. U nas - kilka procent. Kto wie, czy za kilkanaście lat Warszawa nie będzie miała 3-4 mln mieszkańców. W dużej mierze zależy to od tempa rozwoju infrastruktury, także komunikacyjnej.

Zatem proces będzie następujący - przyjezdni w większości będą kupowali najtańsze mieszkania w blokowiskach, które z czasem zamienią się w slumsy. Miejscowi będą się zaś przenosić do nowych budynków bądź domów jednorodzinnych (dotychczasowe mieszkanie stanowi kapitał, który ułatwia zaciągnięcie kredytu). I tak to się będzie kręciło. Ceny atrakcyjnych (dobrze zlokalizowanych) mieszkań będą rosły, innych być może nawet spadały. Na pewno pojawi się spora oferta tańszych mieszkań na obrzeżach bądź pod miastem (gdy poprawi się dojazd). Studenci i inni początkujący pracownicy muszą pogodzić się z tym, że nigdy nie będzie ich stać na własne mieszkanie w Śródmieściu, bo te będą zarezerwowane dla ludzi stosunkowo zamożnych (z czasem zmianę struktury społecznej w poszczególnych rejonach miasta wymusi też podatek katastralny, który prędzej czy później zacznie obowiązywać).

  

”Mam pytanie: czy Pan naprawde nigdy nie czytal forum pod swoimi artykulami? Te wszystkie linki ktore podaje pojawialy sie tam setki razy - i nigdy nawet nie probowal sie Pan do nich odniesc”.

 Przyznaję, że nigdy nie zabierałem głosu na forum Gazety, czy innych forach. Teraz dojrzałem do tego, by podjąć dyskusję. Właśnie po to założyłem ten blog. Proszę też zwrócić uwagę na jeszcze jedną rzecz. Na Zachodzie od dawna mieszkania traktuje się jako dobro inwestycyjne. U nas jeszcze mało kto zaprząta sobie głowę tym, jaką jego nieruchomość będzie miała wartość za kilka, czy kilkanaście lat. Zawsze, kiedy ktoś pyta mnie o zdanie, doradzam mieszkania, które mają potencjał wzrostu. Nawet jeśli są droższe. Lepiej bowiem zrezygnować z kilku m kw. (nawet pokoju), niż kupić tani badziew, który będzie kiedyś trudno sprzedać za przyzwoite pieniądze
14:39, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (5) »

A Pan zostanie na zawsze symbolem sprzedajnego "dziennikarza", ktory za swiecidelka napisze wszystko co mocodawcy nakaza. Oby ta slawa Panu sluzyla

 

Nie wiem jaki zawód Pan wykonuje, ale czytam Pana wypowiedzi od dawna i widzę, że o pracy dziennikarzy depeszowych nie ma Pan zielonego pojęcia. Wyjaśnię więc Panu na czym ona polega. Otóż naszym zadaniem jest opisywanie rzeczywistości, a nie jej kreowanie. Oczywiście, tę rzeczywistość można przedstawiać w różny sposób. Stąd ma Pan wybór, miedzy różnymi gazetami. Nie podoba się Panu Gazeta Wyborcza, może Pan sięgnąć np. po Dziennik.

Zapewniam Pana jednak, że w GW nigdy nie kierują nami”świecidełka” ani ”nakazy mocodawcy”. Ja np. zawsze piszę to co myślę, gdyż redakcja Gazety nie ma żadnych, ale to żadnych związków z działem ogłoszeń. Proszę zwrócić uwagę, ile np. w Gazecie Stołecznej ukazało się niepochlebnych tekstów pod adresem J.W. Construction, mimo iż jest to jeden z największych reklamodawców. Był zresztą okres, kiedy ta firma przestała zamieszczać u nas swoje ogłoszenia. Szybko wróciła, gdyż w tym biznesie nie ma sentymentów. Dopóki Gazeta ma czytelników (na ogół dobrze wykształconych), firmy będą się w niej ogłaszały bez względu na sympatie ich właścicieli czy menedżerów.

Ponieważ jestem dziennikarzem depeszowym, zdarza się, że piszę teksty do Gazety w pośpiechu, a wówczas nie ma czasu na przemyślenia. Poza tym, muszę dopasować ich długość do miejsca, które dostałem danego dnia na kolumnie. Stąd najczęściej wynikają różnego rodzaju lapsusy, czy nie do końca przemyślane wyrażenia (śmiać mi się chce, kiedy niektórzy czytelnicy doszukują się w nich jakiegoś drugiego dna).

Przypuszczam, że zdaje Pan sobie sprawę z tego, w jakim kierunku podążają wszystkie, bez wyjątku, media - liczy się oglądalność, czytelnictwo, liczba kliknięć. Stąd presja na pogoń za newsem. Nie dasz go ty, zrobi to konkurencja. Pamięta pan jakie rwanie miały raporty mieszkaniowe niektórych tzw. firm doradczych czy brokerskich? Nikt ich nie ignorował, gdyż ludzi cholernie interesowała ta tematyka.

Poza tym, materiał adresowany do masowego widza czy czytelnika musi być maksymalnie prosty (co nie znaczy infantylny), a najlepiej sensacyjny. Uważam, że pod tym względem Gazeta na tle konkurentów wypada bardzo korzystnie.

Osobna kwestia to portale internetowe. Prawdopodobnie to tutaj, a nie w wydaniu papierowym Gazety, czyta Pan moje teksty. Tytuły, którymi portale starają się zachęcić do czytania tekstów są często kontrowersyjne. Takie ich wilcze prawo. Pamiętam, jak jakiś czas temu napisałem o rynku mieszkań wakacyjnych. Przeważały wtedy opinie specjalistów, że to świetny interes. Była też jednak głos człowieka wskazującego na ryzyko (że rynek jest zbyt płytki). I co, w portalu Gazeta.pl ten tekst ukazał się pod tytułem: ”Chcesz zarobić, kup mieszkanie w Karpaczu”. Dla portalu cel został osiągnięty - dużo kliknięć, burza na forum. Nie muszę chyba Panu mówić, jakie przeczytałem opinie pod swoim adresem. Niestety, jest bardzo często tak, a Pan jest tego najlepszym przykładem, że czytelnik z tekstu wyławia tylko te fragmenty, które pasują do jego '”układanki”. Jak się chce dowalić ”naganiaczowi” Wielgo, to zawsze można znaleźć w jego tekście jakieś zdanie, które można do tego wykorzystać. A już kuriozalna jest sytuacja, gdy Gazeta.pl zamieszcza tekst np. z Gazety Prawnej, Dziennika czy Rzeczpospolitej, a czytelnicy znęcają się nad Gazetą Wyborczą (moją osobą).

Pan przynajmniej próbuje „dyskutować” merytorycznie. Celowo wziąłem słowo dyskutować w cudzysłów, gdyż niemal zawsze stara się Pan przedstawiać swoje racje w sposób obrażający innych. Rozumiem jednak, że i Pan dostosował się do konwencji panującej w Internecie - trzeba się czymś wyróżnić z masy podobnych komentatorów, zapaść w pamięć, prowokować, wzbudzać emocje (najlepiej te złe). Przyznaję, że robi to Pan po mistrzowsku. Znalazł Pan sobie ofiarę i konsekwentnie buduje swój wizerunek jedynego mądrego, nieomylnego i uczciwego (”my mamy ta satysfakcje ze pisalismy za darmo, cala prawde i mielismy racje”).

Nie jest moim zamiarem obrażanie Pana, ale w pewnym sensie przypomina mi Pan ekonomistę Ryszarda Bugaja, który zawsze i wszystko kontestuje (przed czymś ostrzega, krytykuje). Jak się go słucha, nie sposób się jednak oprzeć się wrażeniu, że to bardzo mądry facet. I co gorsza, niedoceniany. Ale czy podjął on choć jedną decyzję, za którą ponosiłby odpowiedzialność? Nie słyszałem, choć był okres, gdy jego partia - Unia Pracy - była u władzy.

Szczyci się Pan, że już dawno ostrzegał ludzi, żeby nie kupowali przewartościowanych mieszkań. W porządku, chylę czoła. Toczył Pan heroiczny bój. Problem w tym, ze podobnych ostrzeżeń nie było ze strony rządu, NBP, wielkich instytucji finansowych. Zwierzył mi się ostatnio prezes Reasa Kazimierz Kirejczyk, ze już w 2007 r. w duchu nie podzielał optymistycznych prognoz dotyczących rynku mieszkaniowego. Ale małej firmie, jaką jest Reas nie wypadało kwestionować prognoz instytucji państwowych. Widzi więc Pan, że o wiele łatwiej jest iść pod prąd Kretynofilowi na forum Gazety, niż ekspertowi, który ma olbrzymia wiedzę i doświadczenie, ale nie może się wygłupić w oczach swojego środowiska.

Na koniec jeszcze jedna uwaga. Nie wiem skąd u Pana przekonanie o nieomylności dziennikarzy. My także cały czas uczymy się, tym bardziej, ze często nie jesteśmy z wykształcenia ekonomistami czy prawnikami (ja np. jestem z wykształcenia politologiem). Dziś jestem o wiele mądrzejszy niż dwa lata temu, ale w dalszym ciągu nie czuję się ekspertem od rynku nieruchomości. Zdaję też sobie sprawę, że być może nie zawsze pisałem mądrze, ale - niestety - Internet ma do siebie, że tego co raz się w nim ukazało, wykasować się nie da. Dla Pana, i kilku innych bywalców Gazety.pl, stałem się symbolem sprzedajnego dziennikarza. Nawet to, że odbieram jakąś nagrodę (ostatnio Laury Buildera) jakoby o tym świadczy, że trzymam z lobby deweloperskim czy budowlanym, a nie z czytelnikami. Totalna bzdura! Czytelnikami Gazety są także przedsiębiorcy związani z branżą budowlaną. Co innego, jeśli jakaś firma działa niezgodnie z prawem lub krzywdzi swoich klientów. Ciekaw jestem, czy stać będzie Pana na odwagę, by przyznać, że często stawałem w ich obronie. Napisałem dziesiątki informatorów i poradników na ten temat.

Ma Pan teraz do wyboru: a) poznęcać się nad moim wyznaniem (jest w nim sporo akapitów, które można wyśmiać), b) zignorować je (podobnie jak cały ten blog), c) rozpocząć rzeczową dyskusję na temat zjawisk zachodzących na rynku mieszkaniowym. Ten blog założyłem właśnie po to (nigdy nie zabierałem głosu na forum Gazety!).

Przyznaję, że trochę obawiam się wpisów typu „Widać deweloperzy doszli do wniosku że zlecanie Panu W pisanie artykułów wieszczących wzrosty już nie ma sensu i nastały czasy biednego żetelnego Mareczka...”. Co można sądzić o kimś takim (kamazz), kto w dodatku nie zna podstaw ortografii (nie czepiam się literówek). Że ma kilkanaście lat i lubi obrażać innych? A może próbuje nieborak dorównać błyskotliwemu Kretynofilowi? Nie ta klasa. Mimo to postanowiłem (na próbę) zrezygnować z moderowania dyskusji. Będę kasował tylko te wypowiedzi, które ewidentnie ugodzą w moje dobre imię bez podania konkretnych przesłanek.Pozdrawiam 
13:17, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (63) »
czwartek, 02 kwietnia 2009

Za dwa lata średnie ceny ofertowe mieszkań w największych aglomeracjach będą nawet o jedną trzecią niższe niż obecnie - prognozują analitycy Domu Inwestycyjnego BRE Banku. Według nich, np. w Warszawie za przeciętne mieszkanie zapłacimy... ok. 6,5 tys. zł za m kw. Potem ich ceny najprawdopodobniej znów zaczną rosnąć, ale już nie tak szybko jak w poprzednich latach

Dlaczego mieszkania miałyby potanieć właśnie o 30 proc.? Analitycy DI BRE wyjaśniają, że takiego spadku cen „wymaga osiągnięcie parytetu siły nabywczej z 2005 r.” Chodzi o relację między średnim miesięcznym wynagrodzeniem a średnią ceną metra kwadratowego mieszkania. Zdaniem analityków, do 2005 r. sytuacja na rynku była stabilna. Wprawdzie już od roku ceny mieszkań pięły się w górę, ale było to jedynie odreagowanie kryzysu z początku lat 2000. Np. w Warszawie ceny spadły wówczas aż o 20 proc.

Tak puchła bańka cenowa...

Analitycy przypominają, że w 2004 r. za przeciętne wynagrodzenie w Warszawie można było kupić średnio 0,8 m kw. mieszkania, zaś w 2007 r. - jedynie 0,47 m kw. Ten dramatyczny spadek siły nabywczej Polaków na rynku mieszkaniowym był efektem gwałtownego wzrostu cen mieszkań w 2006 i 2007 r. Ten zaś był wywołany poprawą dostępności kredytów mieszkaniowych.

Coraz więcej Polaków stać było bowiem na zakup mieszkania nie tylko dlatego, że spadało oprocentowanie kredytów. Banki przestały wymagać wkładu własnego, a równocześnie wydłużały okres spłaty i obniżały wymogi dotyczące np. kosztów utrzymania kredytobiorców, co zwiększało kwotę, jaką co miesiąc mogli przeznaczyć na ratę spłat. Dodatkowo w największych aglomeracjach pojawili się inwestorzy spekulacyjni, którzy zwietrzyli zarobek na kupowaniu a następnie odsprzedawaniu mieszkań.

Kiedy pod koniec 2007 r. zaczęło brakować chętnych na wszystkie budowane przez deweloperów mieszkania (dodajmy, drogie mieszkania, gdyż tylko w 2006 r. ich średnie ceny ofertowe w stolicy podskoczyły o przeszło 50 proc., a we Wrocławiu - o blisko 75 proc), analitycy rynku zaczęli przebąkiwać o co najwyżej kilkunastoprocentowej korekcie cen. Nic nie wskazywało na krach, gdyż sytuacja gospodarcza kraju była dobra (spadało bezrobocie), a płace Polaków rosły w tempie niemal dwucyfrowym. Dopiero kryzys finansowy spowodował, że banki ostro przykręciły kurek z kredytami (szczególnie we frankach szwajcarskich), a w konsekwencji dramatycznie spadł popyt na mieszkania.

Szacuje się, że w ciągu pierwszych trzech miesięcy tego roku transakcji mieszkaniowych na rynku pierwotnym i wtórnym była nawet o 90 proc. mniej niż przed rokiem! Sprzedający nie palą się bowiem do obniżania cen ofertowych (ich spadki są jednocyfrowe). Z kolei potencjalni nabywcy, albo nie mogą dostać odpowiedniego kredytu, albo czekają na znaczną przecenę mieszkań (nawet 50-proc.). W konsekwencji sprzedają je tylko ci, którzy godzą się na upust cenowy (mówi się, że ceny transakcyjne są dużo niższe od ofertowych).

...a tak za chwilę pęknie

Analitycy DI BRE nie mają jednak wątpliwości, że zwłaszcza deweloperzy będą musieli spuścić z tonu. W okresie boomu rozpoczęli oni wiele inwestycji, które muszą zakończyć. Firma Reas podaje, że w samej Warszawie deweloperzy oferują ok. 12 tys. mieszkań, których budowa zakończy się w tym roku. Tymczasem w czwartym kwartale 2008 r. sprzedali ich zaledwie 800.

Mimo to, w pierwszej połowie roku większość firm deweloperskich najpewniej utrzyma obecnie stosowane rabaty (do 10 proc. ceny nominalnej mieszkania, do 15 proc. w przypadku wpłaty całości kwoty gotówką). W DI BRE zwracają uwagę, że na wiele budowanych mieszkań deweloperzy mają już potencjalnych nabywców. Gdyby więc nastąpiła radykalna obniżka cen w trakcie budowy, ci mieliby prawo żądać takiego samego traktowania jak nowych klientów. W efekcie spadłaby rentowność inwestycji, a do tego deweloperzy nie chcą dopuścić. Wstrzymają się więc z przeceną wolnych lokali do czasu jej zakończenia. W efekcie zaczną spadać także ceny ofertowe mieszkań.

Według DI BRE, ten proces potrwa niemal dwa lata. I właśnie w tym okresie sytuacja na rynku wróci do czasów sprzed boomu. W tym czasie zapasy mieszkań wyczerpią się. „Nie wierzymy w długoterminowe zatrzymanie akcji kredytowej” - piszą analitycy w raporcie. Nie wykluczają oni jednak większego niż 30  proc. spadku średnich cen ofertowych mieszkań o podwyższonym standardzie (często pseudoapartamentów) lub w rejonach miast, w których podaż mieszkań (konkurencja między deweloperami) jest największa, np. na warszawskiej Białołęce i w Wilanowie, czy we wrocławskiej dzielnicy Krzyki.

Kiedy ceny znów zaczną rosnąć?

To zależy od tego, jak długo deweloperzy nie będą zaczynali nowych inwestycji, co zależy także od postawy banków. Według analityków, jeśli zastój potrwa dwa lata, to już w 2011 r. na rynku wtórnym może zabraknąć mieszkań. „Oznaczałoby to ponowny wzrost cen mieszkań, naturalnie nie tak spektakularny jak w latach 2006-2007, lecz być może wyższy niż inflacja - prognozują.Ich zdaniem „długoterminowo perspektywy branży deweloperskiej są dobre”. „Przyznajemy, że w Polsce występuje problem deficytu lokali, przy tym mówienie, że wynosi on 1,5 mln sztuk jest naszym zdaniem ogromnym uproszczeniem (...). Deficyt ma naszym zdaniem charakter urbanizacyjny. Nie spodziewamy się, że zniknie on w ciągu 5-10 lat, przewidujemy raczej, że zajmie to ok. 30-40 lat” - oceniają analitycy.  

Prognoza ofertowych cen mieszkań z rynku wtórnego (w zł za m kw.)

2004    2005    2006    2007    2008    2009P  2010P  spadek 2008/2010

Kraków           3 403   4 229   7 201   7 516   7 777   6 757   5 738   -26 proc.

Poznań 3 372   4 356   7 531   7 978   6 263   4 547   -43 proc.

Gdańsk            3 477   5 851   7 073   6 429   5 552   4 675   -27 proc.

Warszawa        4 879   7 354   8 659   9 380   7 924   6 467   -31 proc.

Wrocław          3 813   6 648   7 386   8 143   6 634   5 126   -37 proc.

Źródło: DI BRE Banku, redNet Consulting

  

Ile m kw. za przeciętną pensję

2005    2006    2007    2008    2009P  2010P

Kraków           0,61     0,38     0,40     0,42     0,53     0,61

Poznań 0,81     0,66     0,42     0,43     0,63     0,81

Gdańsk            0,87     0,54     0,49     0,59     0,75     0,87

Warszawa        0,74     0,52     0,47     0,48     0,63     0,74

Wrocław          0,69     0,42     0,41     0,41     0,56     0,69

 

Źródło: DI BRE Banku, redNet Consulting, GUS, prognoza dynamiki wynagrodzeń: 3,3 proc. w 2009 r. i 3 proc. w 2010 r.

 
 
16:40, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (4) »
poniedziałek, 30 marca 2009

Pod względem znajomości marki niekwestionowanym liderem wśród warszawskich deweloperów jest J.W. Construction. Na drugim miejscu znalazł się Dom Development, a na trzecim - Budimex Nieruchomości - wynika z badań spółki Nowy Adres i Millward Brown SMG/KRC.

J.W. Construction miała 57 proc. wskazań w kategorii „znajomość spontaniczna”, i aż 78 proc.  wskazań w kategorii „znajomość wspomagana”. W poprzedniej edycji badań firma ta otrzymała odpowiednio 54 i 74 proc. wskazań.

W porównaniu z ubiegłym rokiem awans z miejsca trzeciego na drugie odnotował Dom Development, który w badaniu znajomości spontanicznej dostał 32 proc. głosów i 48 proc. w kategorii znajomości wspomaganej. Działająca głównie w stolicy firma, podobnie jak J.W. Construction, jest notowana na warszawskiej giełdzie.

Na trzecie miejsce spadł Budimex Nieruchomości z 25 proc. wskazań znajomości spontanicznej i 42 proc. wspomaganej (w ubiegłym roku było to odpowiednio 26 i 45 proc.). Budimex Nieruchomości wchodzi w skład Grupy Budimex. Oprócz Warszawy, Budimex Nieruchomości jest obecny i rozpoznawalny również w  Poznaniu oraz Krakowie. W stolicy Wielkopolski zajęła drugie miejsce z 23 proc. znajomości spontanicznej, a w Krakowie trzecie z 20 proc.

W tegorocznej edycji badań dodano pytanie o firmy uważane za najlepsze. W tej kategorii kolejność była podobna. I tak, J.W. Construction 30 proc., Dom Development 20 proc., Budimex Nieruchomości 15 proc.

Prezes spółki Nowy Adres Katarzyna Cyprynowska ocenia, że dla Polaków najważniejszym kryterium stosowanym podczas poszukiwania mieszkania pozostaje cena. Dla wielu ludzi najlepszą firmą deweloperską jest więc ta, która może im zaoferować mieszkanie na ich kieszeń.

Do pierwszej dziesiątki najbardziej znanych firm zakwalifikowały się także Spółdzielnia Mieszkaniowa Włodarzewska, APM Development, Echo Investment, Edbud, Dolcan, Eko Park i Acciona Nieruchomości.

 

To, że J.W. Construction jest najbardziej znaną firmą deweloperską w stolicy nie powinno dziwić. Ale czy jest firmą najlepszą? Przyznaję, że zaskoczyła mnie jej tak wysoka pozycja. Sądziłem, że do J.W. Construction na zawsze przylgnie zła opinia na temat jakości budowanych przez tę firmę mieszkań. Jak widać ten stereotyp jest już nieaktualny.

Jaką metamorfozę przeszła J.W. Construction niech świadczy ten wywiad, który przeszło pięć lat temu przeprowadziłem z właścicielem firmy Józefem Wojciechowskim. W czasie rozmowy o mało nie wyprosił mnie ze swojego gabinetu. Jednak szybko opanował nerwy. Od tego czasu darzymy się nawzajem szacunkiem.

Oto fragment tego wywiadu.

Marek Wielgo: Zauważyłem, że od niedawna JW Construction Holding bardziej zaczął dbać o wizerunek, np. pomógł wyremontować pomieszczenia stołówki i łazienki dla najuboższych, a na swoich stronach internetowych szczyci się nagrodą Firma Roku 2003 przyznawaną przez Polski Klub Biznesu czy certyfikatem ISO...

Józef Wojciechowski: Dosyć późno zaczął nas pan dostrzegać. Już dwa lata temu wydaliśmy około miliona złotych na budowę obiektu dla samotnych matek i ciągle uczestniczymy w akcjach, które są potrzebne ludziom.

No tak, ale dla potencjalnych klientów chyba o wiele ważniejsze są informacje, kto jest właścicielem spółki i kto nią zarządza? Dlaczego na stronach internetowych firmy nie ma żadnych informacji na ten temat?

- Na strony internetowe nie zaglądam zbyt często. Ale rzeczywiście jest to przeoczenie, że nie ma tych informacji.

(...)

A co Pan powie o budowie osiedli w podwarszawskich Ząbkach? Przecież bloki powstały na terenach, które - zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - były zarezerwowane pod budownictwo jednorodzinne. Prokuratura wniosła nawet w tej sprawie oskarżenie do sądu m.in. przeciwko burmistrzowi Ząbek oraz Pana pracownikowi, który odpowiadał za tę inwestycję.

- Cofnijmy się o dziesięć lat. Czy pamięta Pan, jakie były uwarunkowania, gdy powstawała "Gazeta Wyborcza", jaka była wtedy jej jakość, a jaka jest dzisiaj. Dziesięć lat temu burmistrz, który był w Ząbkach, i jego zastępca nie mieli pojęcia, gdzie i co można budować. Plan? Kto się wówczas nad tym zastanawiał. Nikt! Była działka do zabudowy i to wszystko. Ja też się nie zastanawiałem, bo przyjechałem właśnie z Ameryki i nie znałem jeszcze zbyt dobrze polskich realiów. Pewnie, że to było przeoczenie, dziś zresztą nie do pomyślenia. Ale stało się.

A jakim cudem udało się Pana firmie wybudować domy w podwarszawskich Markach na działce, przez którą - zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego - ma przebiegać droga wojewódzka? Mieszkańcy skarżą się, że domy zbudowane na dawnych bagnach mogą nie wytrzymać drgań. Już teraz pękają ściany, bo Pana firma nie dostosowała konstrukcji budynków do warunków geotechnicznych.

- To jest rzecz wyssana z palca. Nie ma żadnego zapadającego się budynku, nie było żadnych bagien. Zapewniam, że kupując grunt, wyznaczyliśmy teren pod drogę, która ma tam kiedyś powstać. To jest do sprawdzenia. Jeśli Pan sobie zażyczy, przyniosę wyrys tego osiedla, gdzie ta droga jest wyznaczona.

A co do zagrożenia? Nie będzie żadnych drgań, bo jak się buduje drogę biegnącą przez osiedle mieszkaniowe, oddziela się je specjalnym ekranem.

A jak udało się Panu załatwić pozwolenie na użytkowanie budynków wybudowanych niezgodnie z projektem? Według "Gazety Dom" w Ząbkach powstały budynki o dwie kondygnacje wyższe, niż przewidywał projekt, który uwzględniało pozwolenie na budowę.

- Cóż mogę powiedzieć. To był pierwszy budynek, który realizowała firma. Ludzi mieliśmy takich, jakich mieliśmy. Po drugie, to nie były dwa piętra, tylko jedno. I faktycznie zdarzyło się tak w przypadku jednego budynku.

Ale jak się udało załatwić pozwolenie na użytkowanie?

- Myśli Pan, że ktoś liczył piętra? Wszedł inspektor, który pewnie całe życie był inspektorem w spółdzielni mieszkaniowej. Zobaczył, że budynek stoi, i podpisał. Tak było dziesięć lat temu. To były Ząbki, a nie centrum Warszawy!

Twierdzi Pan, że jak mało kto w naszym kraju zna się na budownictwie mieszkaniowym. Wyniki Pana firmy, przyznaję, są imponujące. Wielokrotnie się zastanawiałem, jak to możliwe, że firma o tak nieciekawej reputacji, jeśli chodzi o jakość budowanych mieszkań, robi aż tak oszałamiającą karierę. I wie Pan, do jakiego doszedłem wniosku? Pan pierwszy zrozumiał, że w Polsce, przy obecnym poziomie zamożności społeczeństwa i deficycie mieszkań, wygra nie ten deweloper, który buduje najlepiej i w najlepszych lokalizacjach, ale ten, który buduje najtaniej. Chyba jednak już najwyższy czas zmienić tę strategię, bo coraz trudniej jest działać bez współpracy z bankami, a te nie skredytują byle czego...

- Pan wydaje niewłaściwe opinie, bo mówiąc "byle czego", chce Pan powiedzieć, że my budujemy "byle co". Firma JW Construction wybudowała bardzo dużo mieszkań i jeśli zdarzyły się dwa czy trzy incydenty w ciągu dziesięciu lat, to proszę nie mówić, że firma buduje "byle co".

Jeśli chce Pan o niej uczciwie napisać, to proszę zauważyć także dobre rzeczy. Tę firmę weryfikują klienci. Czy 13,5 tys. sprzedanych mieszkań to "byle co"? Pana stwierdzenie bardzo mnie dotknęło.

Panie prezesie, nic na to nie poradzę, że na rynku zakorzeniła się nie najlepsza opinia o wykonawstwie firmy JW Construction.

- Nie zgadzam się z tym. Jeśli ta opinia się zakorzeniła, to tylko wśród naszej bliskiej konkurencji, której Pan wyjątkowo schlebia. Ale gdyby Pan podrążył, to zobaczyłby, że wszyscy mają takie same problemy, bo pracują z podobnymi ludźmi. Za dużo pracy włożyłem w tę firmę, za dużo ciężkich, nieprzespanych nocy, żeby Pan mi mówił "byle co".

Przepraszam, wycofuję słowo "byle co"...

- Pan cały czas tropi rzeczy, które nam nie wyszły. Nie chcę się ciągle bronić. Chcę się także chwalić, bo myśmy zrobili bardzo dużo. W naszych domach mieszka już kilkanaście tysięcy rodzin!

Czy firma ma dużo procesów?

- No, przypuszczam, że nie więcej niż "Gazeta Wyborcza" (śmiech). Pod każdą szerokością geograficzną znajdą się jacyś niezadowoleni klienci, a my mamy rocznie około 2 tys. klientów.

Posługujemy się materiałami, które są udoskonalane. Czy pamięta Pan, jakie mieliśmy okna kilka lat temu? Dziś są one zdecydowanie lepsze i dlatego odsetek niezadowolonych klientów spada. Jestem przekonany, że pod tym względem jesteśmy porównywalni z innymi firmami.

Czy sukces JW Construction to w dużej mierze zasługa Pańskich umiejętności i doświadczeń zdobytych w USA?

- W Stanach Zjednoczonych przez 13 lat wybudowałem około 4 tys. domów jednorodzinnych i około tysiąca mieszkań. Będąc dla Amerykanów przybyszem mówiącym obcym językiem, musiałem być dużo lepszy od miejscowych firm. Musiałem budować szybciej, lepiej i taniej. I myślę, że pewne normy wprowadziłem również w Polsce.

18:51, mieszkaniowyblox.pl
Link Dodaj komentarz »

Warto ratować budownictwo mieszkaniowe przed zapaścią, bo od tej branży zależy los bardzo wielu rodzin. Zwolnienia grożą nie tylko pracownikom firm deweloperskich i wykonawczych, ale także zakładów produkujących materiały budowlane, wykończeniowe i wyposażenia, np. sprzęt AGD.

Dobrze, że rząd próbuje rozruszać rynek dopłatami do kredytów mieszkaniowych. Ba, w budżecie znalazło się 500 mln zł na pomoc dla kredytobiorców, którzy stracą pracę. Poczułem jednak spory niesmak, kiedy wczoraj dowiedziałem się w resorcie infrastruktury, że na dopłaty do budowy czynszówek w ramach programu, który startuje od 1 kwietnia, jest zarezerwowanych zaledwie... 20 mln zł. A przecież to właśnie na takie mieszkania w dużych aglomeracjach (gdzie jest praca) czekają ludzie, których nie stać na własne mieszkanie bądź z różnych względów nie chcą go kupić.

Przez pięć ostatnich lat statystyczna gmina budowała jedno mieszkanie rocznie! Nie zmieniła tego obowiązująca od dwóch lat ustawa „o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych". W obecnym kształcie nie przewiduje ona dotowania normalnych czynszówek komunalnych, czyli takich, których np. nie dotyczą socjalne normy powierzchni pokoi (maksymalnie 5 mkw. na osobę). Gminy nie palą się zaś do budowania mieszkań socjalnych, mimo iż budżetowa dotacja wypłacana przez Fundusz Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego sięga 30 proc. kosztów przedsięwzięcia. Ze 100 mln zł, które w ubiegłym roku budżet przeznaczył na ten cel, wykorzystały tylko nieco ponad połowę. Dlaczego? Samorządowcy nie za bardzo widzą sens uszczęśliwiania bezdomnych mieszkaniami o standardzie często o niebo wyższym niż w starych czynszówkach. Paradoksalnie eksmitowani np. za niepłacenie czynszu mieszkaliby w dużo lepszych warunkach niż ci, którzy czynsz płacą, a nie stać ich na własnościowe lokum.

Rząd zmodyfikował więc program. 30-proc. dopłata ma zachęcić gminy do budowania nowych mieszkań na wynajem. Klucze do nich mają dostawać lokatorzy, którzy zwolnią swoje dotychczasowe mieszkania - małe, kiepsko wyposażone. W nich zaś gminy lokowałyby bezdomnych (lokatorów z wyrokiem eksmisji).

Szkoda, że nowe zasady dofinansowania budownictwa komunalnego, które zaczną obowiązywać od jutra, przynajmniej w tym roku pozostaną niemal wyłącznie na papierze.

17:36, mieszkaniowyblox.pl
Link Dodaj komentarz »
środa, 11 marca 2009

 

W sierpniu 2008 r. zakończyłem swój komentarz stwierdzeniem: Wszystkim, którzy wieszczą, że Polskę dosięgnie recesja, powiem tak: wtedy mieszkania rzeczywiście potanieją, tyle tylko, że to marna pociecha, bo nie będzie miał ich kto kupować. 

Przyznaję, że nie wierzyłem wówczas w ten czarny scenariusz. 

A o to, co na ten temat napisał ostatnio prezes firmy doradczej Reas Kazimierz Kirejczyk.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym po dwóch miesiącach 2009 roku nie uległa istotnej poprawie. Skala obrotów wyraźnie zmalała i pozostaje na poziomie podobnym do IV kwartału 2008 roku. Podstawową przyczyną jest ograniczenie akcji kredytowej, wymuszające powrót do transakcji gotówkowych. Producenci materiałów domagają się pomocy państwa, firmy wykonawcze sygnalizują spadek zamówień. Firmy deweloperskie są zagrożone bankructwami, liczba rozpoczynanych inwestycji spadła o 80-90%. Wobec dramatycznego spadku liczby transakcji spadają ceny. W konsekwencji spada także wartość zabezpieczenia obecnych kredytów hipotecznych. Perspektywy dla branży są bardzo złe. Jednocześnie zauważalna jest skłonność do opisywania tych zjawisk oddzielnie i analizowania ich skutków w oderwaniu od tego, co dzieje się w innych branżach powiązanych łańcuchem zależności na rynku mieszkaniowym. Tymczasem grozi nam ciąg niekorzystnych zjawisk, które w konsekwencji zaowocują wyjątkowym spadkiem podaży. Spadek poziomu sprzedaży oznacza groźbę upadku firm deweloperskich, a z pewnością – wobec dramatycznego spadku skali kredytowania deweloperów – żadne nowe inwestycje nie będą rozpoczynane.  Oznacza to  z kolei załamanie na rynku wykonawstwa – masowe przechodzenie firm na działalność remontową i projekty infrastrukturalne jest założeniem nierealistycznym. W konsekwencji zapotrzebowanie na materiały i produkty budowlane spadnie wielokrotnie, podobnie jak zapotrzebowanie na materiały do wykańczania mieszkań. Oznacza to zwolnienia: w bankach, w firmach deweloperskich, budowlanych, u producentów materiałów, w hurtowniach i sklepach. Banki będą musiały zażądać od tysięcy rodzin dodatkowego zabezpieczenia – najlepiej hipotecznego – lub zwiększyć rezerwy.    W opiniach specjalistów, przedstawicieli rządu i mediach pojawia się opinia, że problem spowodowany został przez zbyt wysoką podaż mieszkań i zbyt wysokie w stosunku do możliwości nabywczych ceny.  Czy 37-40 tysięcy mieszkań w budowie na sześciu największych rynkach w Polsce to dużo czy mało? Na rynku zbliżonym do równowagi w każdym momencie w ofercie powinno znajdować się w przybliżeniu tyle mieszkań ile wynosi roczna skala sprzedaży (a także – jeśli rynek jest bliski równowagi – roczna skala produkcji). Jaki poziom produkcji powinien być utrzymany w Polsce?  Abstrahując od skali deficytu mieszkaniowego, poziom produkcji rzędu 130-140 tysięcy rocznie (3,4-3,7 na 1000 mieszkańców), z czego połowa realizowana przez firmy deweloperskie (ok. 65-70 tys. czyli 1,7-1,85 nowego mieszkania na 1000 mieszkańców) to poziom typowy dla krajów o nasyconym rynku mieszkaniowym. Można poziom ten ocenić jako zbliżony do optymalnego w przypadku Polski.Oznacza to, że na sześciu największych rynkach, na których realizowane jest ok. 2/3 krajowej produkcji deweloperskiej powinno być rocznie realizowanych około 43-47 tysięcy lokali.    Czy firmy deweloperskie i spółdzielnie rzeczywiście przesadziły ze skalą budownictwa? W 2007 roku „na sprzedaż lub wynajem” rozpoczęto budować w całym kraju ok. 78,7 tysiąca mieszkań, zaś spółdzielnie – ok. 8,7 tysiąca. W 2008 roku – w kategorii na sprzedaż lub wynajem – już tylko nieco ponad 67 tys. mieszkań, a w budownictwie spółdzielczym – 5,7 tys. Były to wprawdzie najlepsze wyniki od 2000 i 2001 roku, ale dalekie od szalonych poziomów budownictwa w krajach – europejskich rekordzistach takich jak Irlandia czy Hiszpania.  Czy problemem były rzeczywiście zawyżone ceny? W okresie pierwszych trzech kwartałów 2008, kiedy ceny ustabilizowały się lub zaczęły powoli spadać, sprzedaż mieszkań wprawdzie wyhamowała ale była na 3-5 krotnie wyższym poziomie niż obecnie. Dla przykładu na rynku warszawskim sprzedaż w okresie I-III kwartał 2008 przełożona na skalę roczną oznaczałaby około 11-12 tysięcy transakcji – poziom wprawdzie niezbyt wysoki, ale odpowiadający długoterminowym trendom sprzedaży.  Biorąc pod uwagę całkowity brak transakcji inwestycyjnych – był to całkiem dobry wynik.  Podsumowując: przy przeciętnym lub nieco niższym poziomie cen i przeciętnej skali kredytowania hipotecznego mieszkania obecnie znajdujące się w ofercie powinny być wchłonięta przez rynek w ciągu roku O ile spadnie liczba rozpoczynanych mieszkań? O ile nic się nie wydarzy – do poziomu poniżej 20 tysięcy w skali kraju, czyli dla branży - epoki kamienia łupanego, jak można określić czasy sprzed kredytowania hipotecznego. 

Spadek cen jest bezpośrednim skutkiem spadku liczby transakcji. Innymi słowy – towar tanieje ale kilkakrotnie szybciej maleje liczba osób, które za tę cenę rzeczywiście są w stanie mieszkania kupić.    Czy przy braku kredytów mieszkania za gotówkę wykupią  znów głownie spekulanci? Nie można tego wykluczyć. A kiedy akcja kredytowa powróci do normalnej skali - ceny błyskawicznie wzrosną.   

 

 

 

 


 

18:46, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (2) »

Sprawdziłem dziś w archiwum „Gazety”, że od 2003 r. napisałem 347 tekstów, w których pojawiły się słowa „mieszkanie” i „cena”. Dodam, że są to teksty, które podpisałem imieniem i nazwiskiem (czasem podpisuję się skrótem MAWI).

Przy okazji przypomniał mi się tekst z 10 lipca 2004 r., w którym Jacek Łaszek, wykładowca w Szkole Głównej Handlowej i doradca prezesa NBP przewidział obecny kryzys na rynku nieruchomości. Ten tekst („Pięć kroków do kryzysu”) dedykuję tym, którzy twierdzą, że już w 2006 czy 2007 r. ostrzegali przed kryzysem.

Ponieważ tego tekstu nie znajdziecie w portalu Gazeta.pl, więc publikuję obszerny fragment.

 

Kredyty hipoteczne robią w Polsce zawrotną karierę. Popyt na nie rośnie, a banki zabijają się o klientów, nie przebierając w środkach. Tak zaczynały się kryzysy finansowe związane z rynkiem nieruchomości w większości krajów świata

Schemat jest prosty: najpierw gwałtownie rośnie akcja kredytowania nieruchomości, a ich ceny szybko pną się do góry; ponieważ popyt na kredyty jest duży, banki rozluźniają procedury udzielania kredytów, by przyciągnąć jak najwięcej klientów; kiedy banki orientują się, że przeholowały, zaczynają stosować bardziej rygorystyczne procedury, aby ograniczyć ryzyko; jednak w ten sposób obniżają popyt na nieruchomości, a w konsekwencji ich ceny pikują w dół; wystarczy, że dłużnicy przestaną spłacać kredyty, a wówczas banki zostają na lodzie, z o wiele mniej wartymi nieruchomościami stanowiącymi zabezpieczenie feralnych kredytów.

A co się dzieje w Polsce? Wartość udzielanych przez banki kredytów hipotecznych rośnie w błyskawicznym tempie. Np. w 2003 r. banki pożyczyły tylko na cele mieszkaniowe około 12 mld zł, czyli aż o 40 proc. więcej niż rok wcześniej! W tym roku padnie najpewniej nowy rekord. Jak się dowiedzieliśmy w piątek w Związku Banków Polskich (ZBP), w ciągu pięciu miesięcy wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych sięgnęła 5,7 mld zł.

Banki prześcigają się w oferowaniu coraz to lepszych i prostszych warunków udzielania kredytów mieszkaniowych (to już punkt drugi scenariusza kryzysowego). Dla wielkich banków, takich jak PKO BP, Pekao SA, Bank BPH czy Millennium, tego typu kredyty są dziś wręcz priorytetem. Mogą je więc uzyskać np. osoby pracujące na umowę o dzieło czy zlecenie, co jeszcze nie tak dawno temu było nie do pomyślenia. Ba, po kredyt mogą się zgłosić nawet ci, którzy nie mają oszczędności na wkład własny.

A to dopiero przedsmak tego, co nas czeka. Szef komitetu ds. finansowania nieruchomości przy Związku Banków Polskich (ZBP) Zbigniew Krysiak, który jest równocześnie wiceprezesem banku Inteligo oraz doradcą prezesa PKO BP, prognozuje przyrost akcji kredytowej o 3-4 mld zł rocznie. Jego zdaniem za pięć lat wartość tego rynku przekroczy 20 mld zł!

Krysiakowi i jego współpracownikom widmo krachu, choć - jak twierdzą - odległe, już teraz spędza sen z powiek. Jak wykazały badania Międzynarodowego Funduszu Walutowego, kryzysu na rynkach finansowych doświadczyła większość krajów na świecie. Nie ominął on np. Japonii, gdzie wskutek inwestycji spekulacyjnych ceny nieruchomości wzrosły o 350 proc. w ciągu dziesięciu lat. Załamanie się cen nieruchomości i papierów wartościowych przyszło na początku lat 90. W Japonii porównywano je z Wielkim Kryzysem w 1929 r.

Na razie banki są spokojne, bo kredyty mieszkaniowe należą do najlepiej spłacanych. Według ZBP zagrożonych jest tylko 9 proc. z nich, podczas gdy średnia dla całego portfela banków wynosi 25 proc. Komisję Nadzoru Bankowego niepokoi jedynie wciąż duża popularność kredytów w obcych walutach. Takie kredyty są narażone na ryzyko kursowe, które w naszym kraju jest wciąż stosunkowo wysokie. Jednak ostatnio udział tego typu kredytów w portfelach banków wyraźnie zmalał. Jak podaje ZBP, w ciągu pięciu miesięcy tego roku banki udzieliły blisko 50,4 tys. kredytów złotowych i tylko 10,8 tys. w walutach obcych.

Czy wtedy, gdy kredytów będzie kilka razy więcej, sytuacja nie zacznie się wymykać spod kontroli? Związek zapewnia, że zrobi wszystko, by do tego nie doszło.

- W czasie kryzysu bankrutują banki i przedsiębiorstwa. W konsekwencji ludzie tracą oszczędności, rośnie bezrobocie, spada stopa życiowa - opowiada Jacek Łaszek, wykładowca w Szkole Głównej Handlowej i doradca prezesa NBP. - Nam na razie taki kryzys nie grozi, choćby dlatego, że zaangażowanie sektora bankowego w nieruchomości jest niewielkie (kredyty mieszkaniowe stanowią 4 proc. PKB, a na Zachodzie - 40-70 proc.) - uspokaja. A czy za pięć lat groźba kryzysu stanie się realna? - Owszem - przyznaje
17:47, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (1) »

Najpewniej wielu pamięta (i wypomina „Gazecie”) do dziś słynny tekst „Kupuj teraz! Taniej nie będzie!”. Powstał on równo sześć lat temu (w marcu 2003 r.), a jego autorem - niestety - nie byłem ja, choć mnie często się go przypisuje. Tekst można znaleźć tu: http://gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33209,1355694.html

Pytanie za 100 pkt - czy ci, którzy posłuchali wówczas rady mojej koleżanki Kasi Klukowskiej, autorki tego tekstu, źle na tym wyszli? I czy tamte czasy (sytuacja na rynku mieszkaniowym - podaż mieszkań) nie wydają się dziś dziwnie znajome?

Oczywiście zdaję sobie sprawę, że zupełnie inna była przyczyna i skala kryzysu gospodarczego. Efekt był jednak taki sam - w samej Warszawie ponad tysiąc gotowych pustostanów, a potem dramatyczne zahamowanie nowych inwestycji.

17:47, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (4) »
1 ... 41 , 42