Marek Wielgo
Od 1992 roku jestem dziennikarzem „Gazety Wyborczej”. Od 16 lat w dziale gospodarczym „Gazety”, gdzie zajmuje się nie tylko problematyką związaną z budownictwem i rynkiem nieruchomości (w tym m.in. kwestiami finansowymi), ale także reprywatyzacją i rynkiem zamówień publicznych. Wielokrotnie wyróżniany nagrodami, w tym m.in. honorowym medalem im. Króla Kazimierza Wielkiego za propagowanie na forum „Gazety Wyborczej” zarządzania jakością, popularyzację wzorców dobrej jakości w budownictwie i gospodarowaniu nieruchomościami (w 2003 r.). W 2001 r. i 1999 r. nominowany do prestiżowej nagrody dziennikarskiej pisma „Press” w kategoriach „dziennikarstwo specjalistyczne” oraz „news”.
RSS


RSS
środa, 03 września 2014

Aż siedmiu na dziesięciu badanych przez GUS odpowiedziało, że odpowiada im metraż mieszkania, jego standard, wysokość opłat, sąsiedztwo czy odległość od miejsca pracy. Przeciwnego zdania było jedynie ok. 7 proc. ankietowanych.

Warunki mieszkaniowe

Bezpieczeństwo

Źródło: GUS

Dla mnie ten wynik badania dotyczącego warunków mieszkaniowych jest dość szokujący. Tym bardziej, że pójdzie w świat, bo było ono robiono w ramach „Europejskiego badania dochodów i warunków życia”, Może się więc okazać, że np. Niemcy, Francuzi czy Szwedzi nie są zadowoleni ze swoich warunków mieszkaniowych, a Polakom, którzy żyją w o wiele gorszych, niż wspomniane nację, w zupełności one wystarczają.

Np. bez wygód typu łazienka czy centralne ogrzewanie mieszka co dziesiąty mieszkaniec naszego kraju. Jednak o wiele większym problemem wydaje się być przeludnienie. Bartosz Turek z Lion’s Banku zwrócił uwagę w jednej ze swoich tegorocznych analiz, że zgodnie z europejskimi standardami każda zamieszkana kawalerka jest z założenia mieszkaniem za małym - przeludnionym. W myśl metodologii stosowanej przez europejski urząd statystyczny Eurostat, zarówno singiel, jak i bezdzietne małżeństwo powinni mieć do dyspozycji mieszkanie, w którym wydzielono pokój dzienny i sypialnię. Gdy tylko pojawi się potomstwo, mieszkanie trzeba zamienić na trzypokojowe, natomiast gdy rodzina składa się z małżeństwa i trójki dzieci, to wymagałaby nawet pięciopokojowej nieruchomości.

Tymczasem, niemal co drugi mieszkaniec naszego kraju nie ma takich warunków mieszkaniowych. Według Bartosza Turka, najgorzej sytuacja wygląda w czynszówkach. Dane z 2012 rok pokazują, że w warunkach przeludnienia żyje przeszło trzy czwarte najemców! Jest to najwyższy wynik w gronie 30 krajów przebadanych przez Eurostat. Dla porównania średnia dla 28 krajów europejskich to 19 proc. Innymi słowym problem przeludnienia najmowanych mieszkań jest w Polsce czterokrotnie większy niż unijna średnia.W „Wyborczej” wielokrotnie zwracałem uwagę, że nie do pozazdroszczenia jest sytuacja młodych. Dane europejskiego urzędu, na które powołuje analityk Lion’s Banku sugerują, że prawie siedmiu na dziesięciu dwudziestolatków mieszka z rodzicami. Upraszczając, można więc uznać, że w Polsce mniej niż jedna osoba na trzy usamodzielniła się przed trzydziestką. Co więcej, w gronie dwudziestolatków, problem przeludnienia mieszkań (niezależnie od tego czy jest to mieszkanie najmowane czy kupione na własność) dotyczy przeszło 55 proc. osób.

Jak państwo sądzą, czym tłumaczyć tak wysoki poziom zadowolenia z warunków mieszkaniowych. No bo chyba GUS nie przeprowadził tej ankiety wśród mieszkańców np. warszawskiego Wilanowa?

Przeludnienie

Źródło: Lion's Bank

Przeludnienie

Źródło: Home Broker

16:14, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (1) »
czwartek, 17 lipca 2014

We Francji mieszkania na sprzedaż buduje ok. 500 deweloperów. U nas Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) doliczył się w ubiegłym roku na podstawie danych GUS ok. 1,9 tys. firm deklarujących tego typu działalność. To pozostałość po czasach, gdy deweloperem mógł być praktycznie każdy. Wystarczyło mieć działkę budowlaną i żyłkę przedsiębiorczości. Oczywiście, nie byłoby w tym niczego złego, gdyby nie fakt, że nasi rodzimi deweloperzy przyzwyczaili się, że to klienci powierzają im pieniądze na budowę, przy okazji biorąc na siebie ryzyko związane z przedsięwzięciem. Rzetelność, jakość, terminowość - to były terminy całkowicie obce dla wielu przedsiębiorców, nazywających siebie deweloperami. Wielokrotnie wskazywał na to m.in. UOKIK. Niektórzy bez zmrużenia oka wciskali kit.

To Eldorado szczęśliwie się skończyło wraz z wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej ustawą deweloperską. Przypomnę jednak, że kiedy w Sejmie ważyły się jej losy, na branżę deweloperską (może z wyjątkiem kilkunastu największych firm) padł strach. Deweloperów przerażał zwłaszcza wymóg stosowania bankowego rachunku powierniczego. Na szczęście posłowie okazali się głusi na argumenty typu, że wiele firm się wykruszy, bo nie dostaną od banków „licencji”, jak złośliwie określano rachunek powierniczy, a w efekcie zmniejszy się konkurencja, wzrosną koszty inwestycji i ceny mieszkań.

Ta ostatnia obawia się nie potwierdziła. Natomiast jest faktem, że najpewniej wielu małych i średnich przedsiębiorców będzie musiało zmienić branżę po dokończeniu inwestycji, rozpoczętych przed wejściem w życie wspomnianej ustawy. Zaryzykuję nawet tezę, że po upadłości Ganta, który był przecież jednym z największych w kraju deweloperów, proces „przesiewu”, czy jak kto woli - konsolidacji branży, przyspieszy. Po dobrych wynikach sprzedaży mieszkań największych spółek deweloperskich (np. Budimeksu Nieruchomości, w którego ofercie wszystkie mieszkania mają rachunek powierniczy) widać, że dla wielu nabywców kluczowa jest kwestia bezpieczeństwa. Tak więc firmy, które nie zaoferują rachunku powierniczego wypadną z gry. Nie będę lał łez z tego powodu. Wychodzę bowiem z założenia, że skoro danej firmie nie ufa wyspecjalizowana instytucja, jaką jest bank, to tym bardziej nie powinni jej ufać konsumenci.

Sprzedaż firm deweloperskich

Źródło: Lion's Bank

REAS podaje, że w ofercie deweloperów w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście tylko dla nieco ponad jednej trzeciej mieszkań prowadzony jest rachunek powierniczy. Najgorzej pod tym względem jest w Gdańsku i Gdyni. Z kolei największy wybór mieszkań, których budowy kontrolują banki, mają mieszkańcy Wrocławia i Poznania. Tam odsetek mieszkań z rachunkiem powierniczym przekroczył 50 proc. Pocieszające jest to, że są też i takie firmy, które proponują go klientom, mimo że nie muszą tego robić. W ten sposób chcą bowiem podnieść swoją wiarygodność w ich oczach.


Rachunki powiernicze

14:05, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (13) »
piątek, 04 lipca 2014

„Tanio już było. Ceny mieszkań idą w górę” - to tytuł tekstu otwarciowego na stronach ekonomicznych czwartkowej „Rzeczpospolitej”. Jego zajawka na pierwszej stronie tego dziennika - „Mieszkania już drożeją” - też nie pozostawia złudzeń. Tymczasem, wątpliwości jest co najmniej kilka, o czym pisałem w „Wyborczej” w połowie czerwca. Weźmy pod uwagę choćby niekorzystne dla wielkich miast zmiany demograficzne (wyjątkiem jest Warszawa) oraz kwestię dostępności kredytów mieszkaniowych. Wprawdzie obecnie są one rekordowo tanie, ale równocześnie banki nie udzielają ich już lekką ręką. Np. będą wymagały od kupujących mieszkania coraz wyższego wkładu własnego.
Ktoś powie, że na wzrost cen wskazują twarde dane rynkowe. Grażyna Błaszczak z „Rzeczpospolitej” powołuje się na najnowszy raport firmy analitycznej Emmerson Evaluation.

Ceny transakcyjne

W tym roku prognozuje ona wzrost średniej ceny transakcyjnej używanych mieszkań tylko w sześciu na 16 badanych miast. Chodzi o Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Lublin i Katowice. Z kolei na rynku pierwotnym średnia cena transakcyjna miałaby wzrosnąć jedynie w Krakowie i Lublinie.
Autorzy raportu nie wyjaśniają, co - ich zdaniem - może być przyczyną tego zjawiska. Z raportu nie dowiedziałem się też, ile transakcji wzięto pod uwagę do obliczenia średnich. Jakie to ma znaczenie? Emmerson Evaluation podaje, że np. w Krakowie w pierwszym kwartale tego roku średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym była o 5,3 proc. wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. Jeszcze większy skok średniej, bo aż o 7,4 proc., odnotowała w stolicy Małopolski agencja Metrohouse.

Ceny transakcyjne

 Źródło: Metrohouse

Co ciekawe, według agencji pośrednictwa, ceny wzrosły także w Łodzi, podczas gdy Emmerson Evaluation pisze o sporym spadku średniej w tym mieście.

Dane tej firmy nie są też całkowicie zbieżne z tymi, które podaje System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON).

Ceny transakcyjne

W pierwszym kwartale tego roku średnia cen transakcyjnych była wyższa niż przed rokiem nie tylko w Krakowie, Katowicach, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu, ale także w Łodzi i Warszawie.
Tyle tylko, że w AMRON-ie przyznają, że jest za wcześnie, by można było mówić o zmianie spadkowego trendu cen mieszkań. Przyczyną wzrostu średniej cen transakcyjnych może być zmiana struktury kupowanych mieszkań. Po prostu chętniej kupowane są większe i droższe. Tę zmianę spowodowało zaś m.in. wygaśnięcie w 2013 r. programu „Rodzina na swoim”, który premiował dopłatą do kredytu kupujących najtańsze mieszkania.
A może zmianę trendu cenowego ze spadkowego na wzrostowy da się stwierdzić na podstawie średnich ofertowych? Z danych serwisu Szybko.pl wynika, że w ciągu roku ta średnia nieznacznie wzrosła niemal we wszystkich dużych miastach (wyjątkiem jest Łódź). Z kolei serwis Domiporta.pl wskazuje na minimalny spadek średniej w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi i Lublinie.

ceny ofertowe
Wniosek z tych analiz jest taki, że - póki co - średnimi cen dla całych miast nie warto sobie zbytnio zaprzątać głowy. Jeśli nasza gospodarka wyraźnie nie przyspieszy, co przełożyłoby się na radykalny spadek bezrobocia i wzrost zarobków, obserwowane obecnie na rynku mieszkaniowym ożywienie może okazać się krótkotrwałe.
Przypomnę, że od przyszłego roku banki będą wymagały od kupujących mieszkania za kredyt co najmniej 10-proc. wkładu własnego. W dodatku obawiam się, że rządowy program „Mieszkanie dla młodych”, w ramach którego państwo dopłaca do kredytu młodym Polakom, może nie zahamować emigracyjnego eksodusu. Mimo to mieszkania będą kupowane. W każdym mieście są jednak rejony mniej lub bardziej atrakcyjne z punktu widzenia potencjalnych nabywców mieszkań. Dlatego może się okazać, że w jednych dzielnicach ceny już zaczęły powolutku rosnąć, zaś w innych jeszcze długo będzie się utrzymywał trend spadkowy.

 

16:16, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (18) »
czwartek, 19 czerwca 2014

Okazuje się, że stosunkowo niskie ceny mieszkań mogą przyciągnąć całkiem spory tłum kupujących. Przekonała się o tym firma deweloperska Nexity Polska, która w jeden czerwcowy weekend znalazła chętnych na niemal połowę mieszkań w swojej nowej inwestycji na warszawskim Bemowie.

My Bemowo

Ulica Batalionów Chłopskich, przy której powstaje osiedle, przez wielu (w tym przeze mnie) najpewniej nie zostanie uznana za lokalizacją marzeń. Z drugiej strony, nie są to bardzo odległe od centrum obrzeża miasta. Deweloper najwyraźniej bał się przeholować z ceną, bo zdecydował, że sprzeda niemal połowę ze 124 mieszkań budowanych w pierwszym etapie po ok. 5,8 tys. zł za m kw., czyli o przeszło tysiąc złotych na metrze mniej niż wynosi ofertowa średnia w tej dzielnicy (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym). Ponadto kupujący mieszkania w tej cenie mogą skorzystać z dopłaty do kredytu w ramach programu „Mieszkanie dla młodych („MdM”).

Sprzedaż miała się rozpocząć 6 czerwca (piątek) o godzinie 16. i trwać przez cały weekend w ramach tzw. dni otwartych. Dyrektor generalny Nexity Polska Adam Dąbkowski opowiedział mi w czasie niedawnego Forum Rynku Nieruchomości, że już we wtorek powstała lista społeczna, na której do piątku wpisało się 78 osób. W niedzielę o godz. 19. deweloper miał 61 zawartych umów, a w kolejnych dniach przybyło kolejnych sześć.

My Bemowo - lista społeczna 

Ten przykład pokazuje, że deweloperzy oferujący stosunkowo tanie mieszkania w niezłej lokalizacji, nie powinni narzekać na brak chętnych. Badania przeprowadzone przez Muratora Expo w czasie kwietniowych targów mieszkaniowych w Warszawie pokazały, że największy odsetek potencjalnych nabywców (ponad 40 proc.) jest skłonnych zapłacić za mieszkanie w stolicy ok. 6 tys. zł za m kw.

Najtańsze mieszkania

Po danych serwisu Domiporta.pl widać, że deweloperzy zwiększają ofertę mieszkań objętych budżetową dopłatą. Także dlatego, by zwrócić uwagę na swoje inwestycje. Bo jeśli już ktoś zechce ją obejrzeć, to może zdecyduje się na jakieś droższe mieszkanie. Wspomniany dyr. Dąbkowski z Nexity twierdzi, że z rządowego dofinansowania skorzysta tylko 27 z 67 klientów, z którymi ta firma zawarła umowy.

MdM

MdM

13:33, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (14) »
środa, 11 czerwca 2014

Daleki jestem od stawiania tezy, że spółdzielnie, zwłaszcza wielkie, z założenia są siedliskiem różnego rodzaju patologii, m.in. niegospodarności i korupcji. Ale...

Proszę sobie wyobrazić, że spółdzielnia, której jesteście mieszkańcami, jest największym udziałowcem w „kablówce” dostarczającej programy telewizyjne, telefon i Internet do Waszych mieszkań. Logika podpowiada, że to dobrze, bo spółdzielnia zadba o to, by opłaty nie były wygórowane. Ale czy mielibyście podobne odczucie, gdybyście się dowiedzieli, że dużym udziałowcem w „kablówce” jest pośrednio (poprzez inną spółkę) także prezes Waszej spółdzielni i jego najbliższa rodzina (żona, córka i syn)?

Ten przykład nie jest moim wymysłem. To najprawdopodobniej rzeczywistość w koszalińskiej spółdzielni „Przylesie”, którą od blisko 24 lat kieruje Kazimierz Okińczyc.

Na swojej stronie internetowej „Przylesie” chwali się, że jest największą spółdzielnią mieszkaniową na Pomorzu Środkowym i jedną z największych w Polsce. Dysponuje ok. 9 tys. mieszkań, w których mieszka niemal czwarta część wszystkich mieszkańców Koszalina. Spółdzielnia ma także ponad 220 lokali usługowych.

Niektórzy spółdzielcy najwyraźniej doszli do wniosku, że prezes Okińczyc traktuje ich spółdzielnię jak swój prywatny folwark. Na początku poprzedniej dekady niezadowoleni zarzucili prezesowi niegospodarność. Lista zarzutów była długa, ale prokuratura nie dopatrzyła się niczego, co byłoby niezgodne z prawem, zaś sąd podzielił stanowisko prokuratury. Oczywiście można gdybać, czy wynik śledztwa byłby inny, gdyby sprawą zajmowali się prokuratorzy z innego miasta. Faktem jest, że tego typu sprawy wymagają od spółdzielców olbrzymiej determinacji. Tym bardziej, że spółdzielnia może sobie pozwolić na zatrudnienie najlepszych prawników. W dodatku, ci spółdzielcy, którzy chcą patrzeć na ręce prezesowi, muszą się liczyć z bezpardonową walką. Np. rada nadzorcza „Przylesia” na wniosek prezesa pozbawiła członkostwa sześć osób, które - jak donosił „Głos Koszaliński” - „miały narażać spółdzielnie na straty finansowe i wizerunkowe”.

Koszalińscy spółdzielcy nie dają jednak za wygraną. Sąd zdecydował np., że spółdzielca nie musi usuwać założonego na Facebooku profilu „O KSM Przylesie Koszalin”, ani przepraszać spółdzielni za rzekome naruszenie w ten sposób jej dóbr osobistych. Przymuszony przez sąd prezes musiał też ujawnić uchwałę w sprawieustalenia wynagrodzenia dla Prezesa Zarządu”. „Głos Koszaliński” policzył, że jego miesięczne zarobki sięgają 20 tys. zł. Do tego dochodzą ryczałt za używanie
samochodu prywatnego do celów służbowych oraz „świadczenia wynikające ze stosunku pracy”.

Obecnie zmobilizowana przez sąd prokuratura ma przeprowadzić śledztwo, czy prezes Okińczyc reprezentuje w kablówce nie tylko interesy spółdzielców, ale też - prywatnie - siebie i swoją rodzinę. Nie znam szczegółów tej sprawy, ale fakty podane „Głos Koszaliński” pokazują, że w tym przypadku prezes posunął się za daleko. Nie wiem jak Państwo, ale ja nie mam złudzeń, że zadba w pierwszej kolejności o swój interes. W końcu chyba po to zakładał spółkę. Dlatego prezes - bez względu na zasługi, bo być może jest świetnym menedżerem - powinien przypłacić ciąg do biznesu utratą spółdzielczej posady.

A jak zareagowali mieszkańcy „Przylesia”? Najwyraźniej większości taki stan rzeczy pasuje. Frekwencja na walnym zgromadzeniu, które odbyło się w maju, wynosiła ok. 9,2 proc. Oczywiście, zarząd z prezesem Okińczycem na czele uzyskał absolutorium. Będzie się więc on dalej pracował ku chwale "Przylesia", a lud narzekał na swą niedolę.

Na szczęście, są też przykłady napawające optymizmem.

 

14:06, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (9) »
wtorek, 27 maja 2014

Kiedy po zakończeniu pierwszego kwartału firma doradcza REAS poinformowała o rewelacyjnej sprzedaży nowych mieszkań w kilku największych aglomeracjach, pomyślałem, że znajdzie to odzwierciedlenie w wynikach banków udzielających kredytów mieszkaniowych.

 Podaż nie nadąża za popytem

 Wyniki deweloperów

Wskazywała też na to rosnąca liczba kredytów z budżetową dopłatą w ramach programu „Mieszkanie dla młodych” („MdM”). Przypomnę, że w ciągu pierwszych trzech miesięcy o dopłatę do kredytu - średnio ok. 20 tys. zł - na zakup nowego mieszkania wystąpiło blisko 4,4 tys. osób, z których przeszło 1,6 tys. przypada na największe miasta monitorowane przez REAS.

Byłem więc mocno zaskoczony kiepskimi danymi z rynku kredytów mieszkaniowych, które podał w ubiegłym tygodniu Związek Banków Polskich. W pierwszym kwartale banki udzieliły bowiem tylko nieco ponad 41,9 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli prawie o 8 proc. mniej niż w końcówce 2013 r.

 Kredyty mieszkaniowe

Szef Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich Jacek Furga tłumaczy rozbieżność w sprzedaży kredytów i nowych mieszkań tym, że znacząca część transakcji odbyła się bez udziału kredytu. Według Furgi, Polacy wolą inwestować w mieszkania swoje oszczędności niż trzymać je w przysłowiowej „skarpecie”, czy w funduszach inwestycyjnych i na lokatach bankowych.

Oczywiście zakładam, że Jacek Furga wie co mówi. Zastanawiam się jednak, kiedy skończy się napływ nabywców gotówkowych. Być może mamy już pierwsze tego symptomy. Michał Sadrak z Open Finance poinformował dziś, że na koniec kwietnia gospodarstwa domowe trzymały na depozytach terminowych 272,1 mld zł.

 Lokaty

Analityk zwraca uwagę, że jest to najwyższy dotychczas zanotowany poziom, o 0,3 mld zł wyższy niż w lutym ubiegłego roku, kiedy to w wyniku spadku stóp procentowych banki zaczęły ciąć odsetki na potęgę. Zdaniem Sandraka, świadczy to o tym, że klienci nie tylko zaakceptowali niskie oprocentowanie lokat, ale także niechętnie poszukują bardziej zyskownych możliwości.

W dodatku kwiecień przyniósł także spadek zainteresowania kredytem „MdM” - Bank Gospodarstwa Krajowego przyznał bowiem tylko 1242 dopłaty. Dodam, że w marcu pozytywną decyzję tego banku dostało 1715 młodych kredytobiorców, a jeszcze miesiąc wcześniej - 1369. Jeśli także w maju i czerwcu spadnie liczba kredytów z dopłatą, będzie to można odczytywać jako początek klęski rządowego programu. Czy głównym powodem byłoby to, że tylko niewielka część nowych mieszkań spełnia kryterium cenowe?

Mieszkanie dla młodych

Obawiam się, że przyczyna może tkwić po stronie banków. Tak naprawdę, to tylko PKO BP wykazuje chęć udzielania kredytów mieszkaniowych na dużą skalę. Np. w pierwszym kwartale udzielił ich aż 16,3 tys., czyli o ok. 26 proc. więcej niż przed rokiem. Pozostałe banki robią to z pewną nieśmiałością, co w praktyce oznacza stosowanie procedur nie do przeskoczenia dla przeciętnego potencjalnego kredytobiorcy. W ZBP zwracają uwagę, że rynek kredytów czeka stagnacja, jeśli nie zostanie bardzo szybko wdrożony program zachęcający do długoterminowego oszczędzania.

Deweloperzy muszą się też liczyć z tym, że od przyszłego roku o kredyt będzie jeszcze trudniej, bo banki będą wymagały już nie 5-proc., a 10-proc. wkładu własnego, zaś od 2017 r. sfinansują nie więcej niż 80 proc. ceny mieszkania.

I jeszcze jedno. W AMRON-u przyznają, że w ostatnich miesiącach więcej kupujących mieszkania wybierało rynek pierwotny, bo w negocjacjach cenowych deweloperzy byli bardziej elastyczni od właścicieli sprzedających mieszkania na rynku wtórnym. Widać to szczególnie w Warszawie. Jak podaje firma Emmerson Evaluation, w pierwszym kwartale średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym była o ponad 5 proc. niższa w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Natomiast na rynku wtórnym średnia w tym okresie minimalnie wzrosła. Pośrednicy z Metrohouse twierdzą jednak, że ostatnio wzrosła skłonność sprzedających używane mieszkania do obniżek cen. Agencja informuje, że w ostatnich dwóch miesiącach można było wynegocjować średnio 3,2 proc. ostatniej ceny ofertowej. Mając na uwadze średnią cenę m kw. w stolicy (7289 zł), przy zakupie 50 m kw. można więc było zaoszczędzić 11,6 tys. zł.

Dodam, że - według Emmerson Evaluation - Warszawa jest jednym z tych dużych miast, w których przeciętne nowe mieszkania są nieco tańsze od używanych. Najczęściej jest jednak na odwrót. Np. w Katowicach te drugie są tańsze średnio ponad 33 proc., a w Łodzi - o blisko 29 proc.

Ceny mieszkań

15:50, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (13) »
środa, 26 marca 2014

W kwestii opłat za użytkowanie już dawno stracili zahamowania, o czym piszę od czasu do czasu w „Wyborczej”. Ale numer, jako właśnie wyciął świeżo upieczonym właścicielom mieszkań na warszawskiej Woli Zarząd Mienia Skarbu Państwa (jednostka organizacyjną m.st. Warszawy) wprost powala na kolana.

Dostałem dziś od czytelnika takiego to mejla: „Dzień dobry, na działkach, na których stały budynki przemysłowe (Wola) nowi lokatorzy dostają informacje o zapłacie stawki 3 proc., bo urząd „pamięta”, że tam była działalność gospodarcza i nie zależy mu na aktualizacji stawki na 1 proc. Nie wiem czy temat jest Panu znany, ale wczoraj został poruszony na spotkaniu naszej wspólnoty (ul. Jana Kazimierza). Trzeba pamiętać, aby wnieść wniosek o aktualizację stawki. Myślę, że to może dotyczyć wielu osób kupujących na Woli. Chyba że to powinien zrobić deweloper już na etapie budowy”.

Wyjaśnię, że zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, opłata za użytkowanie wieczyste gminnego lub państwowego gruntu przeznaczonego pod mieszkaniówkę wynosi 1 proc. jego wartości. Dlaczego warszawski Zarząd Mienia Skarbu Państwa (ZMSP) postanowił obciążyć właścicieli mieszkań stawką 3-proc.? Dodam, że jest ona przewidziana dla gruntów wykorzystywanych pod działalność gospodarczą.

Swoje śledztwo zacząłem od telefonu do znajomego dewelopera. Zapytałem go, czy istnieją jakieś formalności związane z zmianą stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste w sytuacji, gdy bloki mieszkalne powstają na terenach poprzemysłowych. Okazało się, że akurat ten deweloper zawsze składa we właściwym dla tej sprawy urzędzie stosowny wniosek. Kiedy? Zwykle jeszcze przed złożeniem wniosku o pozwolenie na użytkowanie budynku. Dzięki temu klienci mają ten problem z głowy.

Ponieważ blok wspólnoty przy ul. Jana Kazimierza wybudowała firma deweloperska Sabe Investments, tam kontynuowałem swoje śledztwo. Dyrektor handlowy Wojciech Bojar wiedział już o problemie mieszkańców wspólnoty. Przyznał, że jego firma nie składała do ZMSP wniosku o zmianę stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste. Dlaczego? Deweloper uznał, że nie jest to konieczne, bo ZMSP ma wystarczająco dużo informacji (począwszy od studium zagospodarowania terenu, pozwolenia na budowę i zmianę w rejestrze gruntów, po wpis w księdze wieczystej), by podjąć taką decyzję z urzędu. Brzmi to trochę jak żart. Dyrektor Bojar odesłał nas jednak na stronę internetową ZMSP, gdzie czytamy m.in., że „przesłanką do zmiany stawki procentowej jest trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości powodująca zmianę określonego w umowie celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowania wieczyste (o czym przykładowo może świadczyć decyzja o przyjęciu do użytkowania obiektów wzniesionych na nieruchomości ), ustanowienie odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste lub zmiana sposobu korzystania z lokalu”. I uwaga! „Zmiana stawki procentowej może nastąpić na wniosek użytkownika wieczystego lub z urzędu”.

Nasza Wola

Powyżej wizualizacja inwestycji o nazwie "Nasza Wola" przy ul. Jana Kazimierza. To wspólny projekt Grupy Waryński i firmy deweloperskiej Dantex. Problem, który poruszam, ma nie dotyczyć przyszłych mieszkańców tej inwestycji. W Grupie Waryński zapewniają, że kończąc ją firma wystąpi do ZMSP o zmianę stawki opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu.   

Aż trudno w to uwierzyć, by urzędnicy nie zauważyli, że na terenach, na których w okresie PRL działały zakłady pracy, np. Warszawskie Zakłady Maszyn Budowlanych im. Ludwika Waryńskiego, od kilku lat powstają budynki mieszkalne. Ale co ja piszę: przecież urzędnik wysyłając zawiadomienie o wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste musiał wiedzieć kim jest adresat tego pisma. Czy mamy tu zatem przypadek skretynienia, czy raczej przejaw urzędniczej bezwględności w ściąganiu pieniędzy do kasy państwa? Osobiście stawiam na to drugie. Ale mogę się mylić - urzędnicy jedynie skrupulatnie egzekwują prawo. Niestety, nie było mi dziś dane tego wyjaśnić, bo w ZMSP nie chciano ze mną rozmawiać. - Proszę napisać pismo - usłyszałem.

Do tej sprawy jeszcze wrócę, bo z podobnym problemem może się zderzyć więcej osób. Ponieważ opłatę za użytkowanie wieczyste trzeba wnieść do końca marca, przede wszystkim spróbuję ustalić, czy pechowi użytkownicy wieczyści mają szansę na odzyskanie różnicy między stawkami 1 i 3 proc. za ten rok. W grę wchodzi najmniej kilkaset złotych.

A póki co, tym, którzy w tym roku będą finalizowali transakcję z deweloperami radzę sprawdzić status gruntu. Jeśli deweloper nie wystąpił z wnioskiem o zmianę stawki opłaty, należy samemu wystąpić z takim wnioskiem (można go ściągnąć ze strony urzędu miasta).

Pod lupę wezmę też opłatę za użytkowanie wieczyste za miejsca postojowe w garażach. Władze stolicy każą sobie płacić stawkę 3-proc., jak dla lokali użytkowych. Podatek od nieruchomości, o którym było ostatnio głośno w mediach, to przy tym pikuś.

Politykom rządzącej stolicą Platformy Obywatelskiej, a zwłaszcza Pani prezydent Hannie Gronkiewicz-Waltz, dedykuję ten oto list, który dostałem od warszawskiego emeryta (pisownia oryginalna).

 „Chciałbym nawiązać do Pańskiego artykułu w dodatku DOM z 19 marca br. Generalnie dobrze, że ten temat wraca z każdym rokiem, ale tkwi on ciągle w tym samym miejscu. W końcówce artykułu wspomina Pan o możliwości przekształcenia własności gruntu we własność i dodaje zaraz, że w Warszawie jest to nierealne ze względu na zarządzenia wykonawcze Prezydenta Warszawy pani HGW do uchwały Rady m.st. Warszawy o bonifikatach z tym związanych. Spółdzielnie nie mają szans, żeby sprawę popchnąć.

Jeszcze przed referendum prezydenckim w Warszawie napisałem maila do pani Prezydent z zapytaniem, czy te nieżyciowe kryteria przyznawania bonifikat ma zamiar złagodzić, by całą procedurę przekształcania własności gruntów ruszyć z miejsca, ponieważ na razie jest ona w Warszawie martwa. Otrzymałem po pięciu tygodniach od dyrektora M. Bajko odpowiedź, ale całkiem nie na temat i z podtrzymaniem w obecnym brzmieniu owych kryteriów. Na drugie moje pismo do M. Bajko otrzymałem ponownie odpowiedź nie na temat. Na trzecie, krytyczne pismo do M. Bajko i do pani Prezydent, już nie oczekiwałem odpowiedzi, co podkreśliłem w tym liście, bo to bez sensu.

Wiem, że do Rady m. st. Warszawy wpłynął, chyba  w 2011 albo w 2012 roku, projekt nowej uchwały w tej sprawie (zmieniający m. in. owe kryteria), opracowany przez stronę społeczną. Ten projekt Rada nie rozpatrywała, bo podobno to nie leży w kompetencji Rady, a tylko Prezydenta. Szkoda, że pani Prezydent nie rozumie oczekiwań mieszkańców Warszawy, spółdzielców. W innych miastach, np. w Bydgoszczy, sprawę rozwiązano już przed kilku laty pozytywnie (80% spółdzielni przekształciło grunty). Sprawę rozwiąże chyba dopiero  przegrana pani Prezydent w najbliższych wyborach samorządowych.

Tyle moich refleksji na powyższy temat. A przy okazji, z podwyżką opłat za wieczyste walczymy (wyodrębnieni) i spółdzielnia w SKO, a teraz w Komisji Arbitrażowej P. F. St. Rzeczoznawców Majątkowych. Sprawa trwa już drugi rok”.

16:58, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (15) »
środa, 19 marca 2014

Oczywiście zdaję sobie sprawę, że nie ma prostej odpowiedzi na pytanie, jaka jest ta dostępność. Zwłaszcza, że w każdym mieście jest ona inna, biorąc pod uwagę zarobki mieszkańców oraz ceny mieszkań. Możemy jednak podyskutować o trendzie dotyczącym zmian owej dostępności, a ta - zdaniem Jarosława Sadowskiego z Expandera - po kilku latach poprawy, właśnie zaczęła się pogarszać.

Zmiana dostępności mieszkań

Źródło: Expander

Innymi słowy, Sadowski twierdzi, że w ubiegłym roku po raz pierwszy od 2007 r., przestała rosnąć przeciętna powierzchnia nowego mieszkania, jakie mógł kupić statystyczny Polak za swoją pensję. Zdaniem analityka, „był to głównie wynik istotnego wzrostu cen mieszkań”. Po czym Sadowski powołuje się na dane Narodowego Banku Polskiego dotyczące cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach - w IV kw. 2013 r. były aż o 7 proc. wyższe niż w IV kw. 2012 r. Także analitycy NBP wskazują na odwrócenie trendu dostępności mieszkań.

Zmiana dostępności mieszkań

Źródło: NBP - wyjaśnia, że dostępność mieszkania, to miara potencjalnej możliwości zakupu powierzchni mieszkania w cenie transakcyjnej za przeciętne wynagrodzenie. Wyraża liczbę metrów kwadratowych mieszkania możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście (GUS), przy przeciętnej cenie transakcyjnej na danym rynku.

Nie jestem ekonomistą, ale wydaje mi się, że nie bardzo ma sens sięganie po ceny transakcyjne w tego typu analizie. W jednym z poprzednich wpisów zwróciłem uwagę, też powołując się na dane NBP, że wzrost średniej cen transakcyjnych jest przede wszystkim efektem zmiany struktury kupowanych mieszkań. Tę zmianę spowodowało zaś m.in. wygaśnięcie programu „Rodzina na swoim”, który premiował dopłatą do kredytu kupujących najtańsze mieszkania na obrzeżach miast.

A może zmiany w dostępności mieszkań lepiej jest analizować biorąc pod uwagę średnie lub mediany cen mieszkań oferowanych przez deweloperów. I to w poszczególnych miastach z osobna? Z danych firmy REAS, która monitoruje największe miasta wynika bowiem, że w Warszawie i Poznaniu średnie ceny ofertowe faktycznie wzrosły przez rok, ale w Trójmieście spadły, zaś w Krakowie praktycznie się nie zmieniły.

Średnie ceny mieszkań

Sądzę, że na temat dostępności najwięcej powiedziałyby nam dane dotyczące struktury cenowej oferty deweloperów. Problem w tym, że firmy badające rynek ich nie upubliczniają (jeśli się mylę, proszę o podanie linków do tego typu publikacji). Nie mając takich danych zaryzykuję jednak tezę, że dostępność mieszkań na rynku pierwotnym będzie się jeszcze poprawiać. Wszak deweloperzy żyją ze sprzedaży mieszkań. Muszą więc dopasowywać swoje oczekiwania cenowe do skromnych możliwości finansowych Polaków.

 Zarobki

Źródło:GUS

Nowy program „Mieszkanie dla młodych” może wprawdzie tu i ówdzie spowodować wzrost cen ofertowych. Ale równocześnie istnieje spore prawdopodobieństwo, że na rynku pojawi się więcej stosunkowo tanich mieszkań, które spełniają kryterium cenowe programu.

J.W. Construction Holding

W lutym potentat na rynku mieszkaniowym - J.W. Construction Holding rozpoczął w Katowicach budowę osiedla (na wizualizacji wyżej) z mieszkaniami w cenie od 4,2 tys. zł za m kw. Ponieważ limit cenowy w tym mieście wynosi ok. 4,7 tys. zł za metr, oznacza to, że wiele mieszkań w tej inwestycji będzie można kupić za kredyt z budżetową dopłatą.

A jak wygląda sytuacja na rynku wtórnym? Tym razem analityk Expandera wziął pod lupę ceny ofertowe z serwisu Szybko.pl. Wyszło, że w lutym średnia była o ponad 3 proc. wyższa niż przed rokiem.

Średnie ceny mieszkań

Średnie ceny mieszkań

Jednak - po pierwsze - kompletnie do bani jest uśrednianie cen z 15 miast.

 Expander

Źródło: Expander

Po drugie, o ile z danych tego serwisu wynika, że średnia ofertowa wzrosła we wszystkich, to np. serwis Domiporta.pl odnotował jej niewielki spadek m.in. w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Lublinie i Toruniu.

 Średnie ceny

Jeszcze co innego podaje serwis domy.pl. Według niego, średnia ofertowa we Wrocławiu i Gdańsku była w lutym wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. Spadła natomiast m.in. w Bydgoszczy, Olsztynie i Szczecinie.

Średnie ceny

I komu tu wierzyć?

Wspomniałem wcześniej, że najlepsze byłyby dane dotyczące struktury cenowej mieszkań. Miesiąc wcześniej podał je dla rynku wtórnego serwis Szybko.pl. I cóż się okazuje. Od dwóch lat w Poznaniu, Gdańsku i Krakowie przybywa mieszkań z ceną w przedziale 3-4 tys. zł za m kw. Fakt, w całej ofercie takich lokali wciąż jest niewiele. Największy udział w rynku mają tam mieszkania z ceną 5-6 tys. zł za metr. Niestety, jest ich coraz mniej.  Rośnie za to odsetek mieszkań droższych, np. 7-8 tys. zł za m kw., co może niepokoić. A w Warszawie? Potencjalni nabywcy mogą zacierać ręce, bo widać, że sprzedający spuszczają z tonu.

Struktura cen

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

18:14, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (11) »
piątek, 14 marca 2014

Fundusz Hipoteczny Dom pochwalił się właśnie mediom „Tytułem Lidera 2014” w kategorii „najlepszy fundusz hipoteczny”. Kto mu go przyznał? Redakcja tygodnika „Warszawska Gazeta”. Za co? Za „solidność, bezpieczeństwo i zaufanie klientów”.

Dodam, że Fundusz Hipoteczny Dom jest jedną z co najmniej siedmiu działających na rynku spółek, które oferują seniorom rentę dożywotnią w zamian za nieruchomość. Rzecz jasna spółki zapewniają seniorów, że mogą się oni czuć bezpiecznie, np. że prawo zajmowania mieszkania jest wpisane do księgi wieczystej nieruchomości i choćby nie wiem co, senior ma do końca życia zapewniony dach nad głową. Problem w tym, że zastosowanie w umowie tego typu rozwiązań zależy od uczciwości i dobrej woli tego, kto oferuje rentę. Ponadto bezpieczeństwo może być iluzoryczne, bo wyegzekwowanie swoich praw w sądzie może być dla seniorów ponad siły (także z powodów finansowych). Obecne prawo nie chroni ich też należycie w sytuacji upadłości spółki, której są klientami. Niestety, może się więc za jakiś czas okazać, że stracą oni wszystko - nie tylko mieszkanie lub dom, lecz także przysługujące od tej firmy świadczenie

Dlatego szczęka mi opadła, bo do tej pory prawicowe media - mówiąc delikatnie - nie darzyły sympatią funduszy zarabiających na biedzie seniorów. Wygląda jednak na to, że szefowie Funduszu Hipotecznego Dom wzięli na celownik seniorów o prawicowych poglądach, a rekomendacja prawicowego tygodnika najpewniej posłuży do realizacji tego planu. Co ciekawe, na stronie internetowej tygodnika nie znalazłem najmniejszej wzmianki o tego typu rankingu (jedyny tekst na temat funduszy hipotecznych ukazał się w 2011 r.).

Nie dowiedziałem się więc, ile funduszy było ocenianych oraz jakimi kryteriami kierowała się redakcja. Zadzwoniłem nawet do konkurencyjnego Funduszu Hipotecznego Familia, ale jego prezes Katarzyna Brzeska-Miksa nic o tego typu inicjatywie nie wiedziała.

Szczerze mówiąc miałbym w nosie „Tytuł Lidera 2014” dla Funduszu Hipotecznego Dom, gdyby nie dalszy ciąg komunikatu z wypowiedzią jego prezesa Roberta Majkowskiego: „W październiku ubr. sam UOKiK w opublikowanym raporcie dotyczącym firm, które oferują hipotekę odwróconą w modelu sprzedażowym, przyznał, że osoby, które już skorzystały z oferty funduszy hipotecznych są zadowolone z jakości usług. W przeprowadzonej przez UOKiK ankiecie, osoby te podkreślały, że swoją decyzję uważają za słuszną, a świadczenia otrzymują w sposób regularny”.

Robert Majkowski nie kłamie. Ale i ja nie skłamię dodając, że wspomniany UOKiK, czyli Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, miał w swoim raporcie zastrzeżenia do kierowanej przez niego spółki. Przyjrzał im się bliżej mój redakcyjny kolega Maciej Samcik. Fundusz dostaje cięgi za stosowanie reklam mogących wprowadzać w błąd seniorów. Jedna z takiech reklam wywołała nawet prawdziwą burzę. Jeden ze sporów najpewniej znajdzie finał w Sądzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Zdaję sobie sprawę, że wielu samotnych i schorowanych ludzi nie ma innej możliwości. Nie zabiorą przecież do grobu swojego mieszkania lub domu, a oddając go funduszowi dostaną co miesiąc zastrzyk gotówki na podstawowe potrzeby. Uważam jednak, że dopóki nie ma ustawy, która zapewni seniorom ochronę państwa, rolą mediów jest informowanie o działalności „sprzedawców” rent, a nie wystawianie im certyfikatów uczciwości.

16:49, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (3) »
środa, 12 marca 2014

Czy do kredytu na zakup mieszkania w Warszawie, które u dewelopera kosztuje ok. 7500 zł za m kw., można dostać budżetową dopłatę w ramach programu „Mieszkanie dla młodych” („MdM”)? Owszem, można! Pewnie jesteście ciekawi, jak to możliwe, skoro w stolicy cena takiego lokalu nie powinna przekraczać 5864,5 zł za metr? Wystarczy podpisać z deweloperem dwie umowy: pierwszą - na zakup mieszkania z ceną mieszczącą się w limicie „MdM”, a drugą - na wykończenie tego lokalu. Oczywiście koszt tych dodatkowych robót pokrywa różnicę w cenie.

Limit cen MdM

O tym patencie dowiedziałem się od znajomej, która poprosiła mnie o radę w kwestii zakupu nowego mieszkania. Otóż pracownik biura sprzedaży pewnej firmy deweloperskiej  zaproponował jej opcję z dwiema umowami, aby mogła sięgnąć po przeszło 26,6 tys. zł dopłaty od państwa. Nie podam nazwy tego dewelopera, aby nie robić mu reklamy. Dodam tylko, że informacji na ten temat nie ma na jego stronie internetowej. Coś mi się jednak zdaje, że ten patent zrobi prawdziwą furorę. Tym bardziej, że - jak zapewnił mnie Michał Krajkowski z Domu Kredytowego Notus - „od strony kredytowej nie ma żadnego problemu”. Przy okazji zdradził mi, że słyszał już o kilku deweloperach, którzy stosują patent „na wykończenie” oraz „na garaż”.

Przypomniały mi się ostrzeżenia znanego analityka rynków finansowych Krzysztofa Oppenheima, który próbował, niestety bezskutecznie, zablokować wejście w życie programu „MdM”. Oppenheim wskazywał dwa proste sposoby obejścia ustawowych ograniczeń.

Przykład nr 1.  Cena mieszkania o pow. 40 m kw. została ustalona pomiędzy kupującym a deweloperem na kwotę 6200 zł za m kw. Lokal ten nie spełnia wymogów ustawy, jest droższy o 300 zł x 40 m kw., tj. p 12 000 zł. Aby dany klient uzyskał budżetową dopłatę, deweloper w miejsce jednej przygotowuje dwie umowy dla nabywcy: będzie to umowa deweloperska z ceną lokalu 5900 zł za m kw. (tak, by cena mieszkania spełniała wymogi ustawy) oraz druga – na 12 000 zł – na dodatkowe prace budowlane w tym lokalu, czyli na tzw. indywidualizację. Może to być na przykład przestawienie kilku ścian.

Przykład nr 2. Zgodnie z zapisami ustawy, celem dopłaty nie mogą być miejsca postojowe. Kupujący planuje nabyć od dewelopera mieszkanie o powierzchni 50 m kw. i cena została ustalona na kwotę 5400 za m kw., czyli zakup będzie opiewał na 270 000 zł.  Dodatkowo chciałby nabyć dwa miejsca postojowe, za które ustalono cenę 26 000 zł, łącznie do zapłaty jest kwota 296 000 zł. Jeśli w umowie deweloperskiej wpisana zostanie cena 5900 za m kw. lokalu, co daje 295 000 zł, garaż zostanie kupiony za 1000 zł. Do skarbu państwa wpłynie zaś mniejszy podatek VAT od transakcji: przy sprzedaży mieszkania VAT wynosi 8 proc., a przy sprzedaży miejsc postojowych – 23 proc.

Na forum pod moim dzisiejszym tekstem o kredytach „MdM” pojawiło się kilka pytań, na które spróbuję odpowiedzieć.  

Kto wymyślił „MdM”?

Rząd PO-PSL, który najwyraźniej uwierzył w to, że dzięki temu programowi poprawi swój wizerunek w oczach wyborców. Przypomnę, że rząd był pod presją opozycji, która ostro krytykowała go za likwidację poprzedniego programu „Rodzina na swoim” oraz tzw. zwrotu VAT za materiały budowlane użyte do budowy bądź remontu domów i mieszkań.

Mnie najbardziej irytował były minister transportu, budownictwa i gospodarki morskiej Sławomir Nowak, gdy zapewniał z trybuny sejmowej, że „MdM” jest jednym z pięciu filarów rządowej polityki prorodzinnej. Ba, że dopłata do mieszkania ma skłonić młode rodziny do ich powiększania.

 

Wielokrotnie pisałem, że to bzdura, że paradoksalnie program może spowodować spadek liczby zawieranych małżeństw. Dobrze wyjaśnił to Krzysztof Oppenheim, więc znów powołam się na niego. Oppenheim tłumaczył, że z zapisów ustawy wynika, że zupełnie nie opłaca się zakładać rodziny, jeśli dane osoby żyją w związku nieformalnym. Małżeństwo może nabyć jedno mieszkanie z budżetową dopłatą, a dwoje singli – dwa. W przypadku małżeństwa z dwójką dzieci, rodzina ta może skorzystać z programu „MdM” (jeśli spełnia warunki ustawy), uzyskując 15 proc. dopłaty do kredytu do zakupu jednego mieszkania. Jeśli jednak rodzina ta zdecyduje się na rozwód i w sądzie „podzielą” się dziećmi, to każdy z małżonków – osobno – spełnia warunki ustawy, mogą więc nabyć od dewelopera dwa sąsiadujące mieszkania i na każde otrzymać po 15 proc. dopłaty od państwa.

Reasumując: ustawa jest znacznie korzystniejsza dla związków partnerskich (możliwość uzyskania dwóch dopłat), także dla związków osób jednej płci. W tym jednak wypadku szansa na potomstwo spada do zera.

Dlaczego w „MdM” nie ma limitu marży i opłat bankowych?

Faktem jest, że - jak podaje Expander - np. w Pekao, czy PKO BP marże kredytów w ramach „MdM” są wyższe niż kredytów standardowych o podobnych parametrach. Nie robił bym jednak z tego problemu, bo różnice są niewielkie. Na początku obowiązywania „Rodziny na swoim”, banki też stosowały wyższe marże, ale konkurencja zmusiła je do ich obniżenia. Wierzę, że w „MdM” będzie podobnie. Im więcej banków przystąpi do programu, tym lepiej.

Dlaczego zmusza się do kupna nowych mieszkań-znacznie droższych od tych z rynku wtórnego?

Chodzi o to, aby te dopłaty ożywiły przemysł budowlany i powiązane z nim branże, np. meblarską i AGD. Wtedy budżetowe pieniądze wracają z nawiązką w postaci podatków CIT, PIT i VAT. W miejscowościach, w których deweloperzy nie budują mieszkań, wciąż można korzystać z tzw. zwrotu VAT w związku z budową domu jednorodzinnego. Trzeba jednak spełnić kryteria "MdM", np. powierzchnia użytkowa domu nie może przekraczać 100-110 m kw.

Uważam, że są w programie inne bzdurne rozwiązania, np. „becikowe”, jakim jest 5-proc. dopłata do kredytu za trzecie bądź kolejne dziecko. Postulowałem, też bezskutecznie, by wsparcie dostali ci, którzy przez pewien czas oszczędzaliby na swoje mieszkanie lub dom. A najlepiej, by w ogóle premiować dopłatą wyłącznie oszczędzających. Dzięki takiemu rozwiązaniu po kredyt nie sięgałyby osoby, które normalnie nie powinny go dostać. I to zwłaszcza teraz, kiedy sytuacja na rynku pracy jest bardzo niepewna. Nieprzypadkowo Komisja Nadzoru Finansowego zaleciła bankom, by wymagały od kredytobiorców posiadania wkładu własnego. Nie może być tak, że po 300 tys. zł kredytu sięga ktoś, kto nie jest w stanie odłożyć 30 tys. zł.

Bez sensu jest też kryterium wiekowe. Wszak pomocą państwa jest objęty zakup pierwszego mieszkania lub domu. Byłoby lepiej, a przede wszystkim bezpieczniej dla naszego systemu finansowego, gdyby długoterminowe zobowiązania finansowe brały na siebie osoby, którym bliżej do 40. niż 30.

Dlaczego limit cen dotyczy metra kwadratowego mieszkania, bez uwzględnienia kosztów garażu i usług dostarczanych przez developera?

Dopiero podniósłby się krzyk, gdyby dopłatą objęte były także garaże. A serio, możliwe są sytuacje, gdy cena mieszkania musi uwzględnić koszt garażu. Wyjaśnia to interpretacja Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju: „uwzględniając zatem, że definicja lokalu mieszkalnego odwołuje się do pojęcia „samodzielny lokal mieszkalny” należy przyjąć, że cena zakupu tak rozumianego lokalu mieszkalnego uwzględnia wszystkie elementy cenowe i kosztowe składające się na cenę transakcyjną. Jeżeli dany lokal mieszkalny, zgodnie z dokumentacją, posiada pomieszczenia przynależne do tego lokalu [chodzi m.in. o piwnicę, strych, komórkę i garaż - mieszkaniowy.blox.pl], to pomieszczenia te stanowią immanentną część składową takiego lokalu i nie mogą być przedmiotem odrębnego obrotu, lecz podlegają obrotowi jedynie z lokalem mieszkalnym, do którego przynależą. Jeśli więc sprzedawany lokal posiada pomieszczenia przynależne, niezależnie od tego, czy zostały wskazane w umowie, cena zakupu takiego lokalu uwzględnia poszczególne komponenty cenowe dotyczące tych pomieszczeń. W takim przypadku cena zakupu lokalu mieszkalnego jako całości uwzględnia także wartość pomieszczeń przynależnych i taka właśnie cena podlega weryfikacji stosownie do warunków ustawowych”.

Dlaczego wprowadzono program wbrew logice i raportom mówiącym o jego destabilizującym wpływie na rynek?

Bo polityka wygrała z rozsądkiem. Można zarzucić wielu analitykom, że z krytyką „MdM” wystąpili zbyt późno. Np. naukowcy z Instytutu Ekonomicznego w przygotowanym dla Narodowego Banku Polskiego raporcie stwierdzili, że „efekty społeczne programu będą wątpliwe. (...) Można się też spodziewać tendencji do podwyżek cen”. Raport ukazał się we wrześniu ubiegłego roku, gdy decyzja Sejmu w kwestii „MdM” praktycznie już zapadła.
Co ciekawe, od „MdM” początkowo dystansował się zarówno Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), jak i Związek Banków Polskich. Przypomnę, że były dyrektor tego pierwszego Jacek Bielecki oświadczył w czasie kwietniowej konferencji w „Gazecie”, że „w dobrze pojętym interesie deweloperów najlepiej, żeby tego programu nie było. To wprowadza destrukcję rynku i zamieszanie”. Oficjalnie PZFD wspiera jednak ten program.

Dlaczego wprowadzono program, który powstrzymuje urealnienie cen na rynku, sztucznie zawyża koszty i skazuje młodych na „wieczny dorobek”?

To niewiarygodne, ale do naszych polityków kompletnie nie dociera, że szkodzą młodym Polakom „dopłatami”. Jeśli ktoś sądzi, że wymiana obecnej ekipy rządowej na inną (np. PiS) coś zmieni, to się myli. Owszem, podzielam opinię, że problemu niskiej dostępności mieszkań w naszym kraju nie rozwiąże niewidzialna ręka rynku. Jednak będę powtarzał jak mantrę: w sytuacji, gdy kasa państwa jest pusta, absolutnym priorytetetem powinno być stworzenie programu, który zmobilizuje Polaków do oszczędzania oraz rozwój budownictwa mieszkań na wynajem.

 

 
13:03, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (7) »
1 , 2 , 3 , 4 , 5 ... 42