Wszystko o nieruchomościach

Oczywiście ruch wciąż jest dwukierunkowy. Jednak wygląda na to, że rodzin chcących porzucić sielskie życie w domu pod miastem jest obecnie więcej niż tych, które chciałyby uciec z miasta. Tak to przynajmniej wynika z obserwacji rynku przez agentów firmy Metrohouse&Partnerzy. Szefowa warszawskiego oddziału tej firmy Silwana Piotrowicz twierdzi, że o pomoc w sprzedaży domów proszą głównie ci, którzy kupowali je w ciągu ostatnich kilkunastu lat. Dlaczego chcą wrócić do miasta? Bo mają dość codziennych dojazdów do pracy. Inną przyczyną jest kiepska infrastruktura. Są też i tacy, którzy doszli do wniosku, że mieszkanie pod miastem to może i fajna sprawa, ale cierpi na tym ich życie rodzinne i towarzyskie.
Według Metrohouse&Partnerzy rynek zawalony jest obecnie ofertami domów zbudowanych po 2000 r. Takie domy jeszcze jako tako się sprzedają. A i to pod warunkiem, że nie mają zbyt dużej powierzchni.

Na starsze domy, często zbyt duże i wymagające kosztownych remontów, praktycznie nie ma chętnych. Wynika to również ze zbyt wygórowanych oczekiwań cenowych sprzedających. Tymczasem możliwości kupujących, wskutek spadku zdolności kredytowej, są coraz skromniejsze. Ponad połowa transakcji zawartych w ubiegłym roku za pośrednictwem tej agencji dotyczyło domów w cenie 250-500 tys. zł.

Szef poznańskiego biura Metrohouse&Partnerzy Wojciech Bukalski zauważył, że w jego mieście i okolicach nie sprzedaje się praktycznie nic w cenach powyżej 650 tys. zł. Jeśli komuś zależy na sprzedaży, musi zejść z ceną na ziemię. Dyrektor regionalny firmy Piotr Kerner opowiada, że oferta pewnego segmentu w Józefosławiu leżała 3,5 roku. I pewnie jeszcze długo nie znalazłby się chętny, gdyby właściciele nie obniżyli ceny. Kerner przyznaje, że obniżki cen o ponad 20 proc. nie należały w ubiegłym roku do rzadkości.
Perspektywy dla tego rynku są fatalne. Sprzedać stary dom będzie jeszcze trudniej, gdyż dla potencjalnych nabywców kluczowe znaczenie mają koszty eksploatacji nieruchomości. Liczy się też funkcjonalność, a tę zapewniają najczęściej nowe domy. Dla mnie optymalny byłby taki dom.

To ten najmniejszy na zdjęciu, przy którym stoi samochód. Ten dom (wybudowany przez firmę Kristensen Group) ma niespełna 148 m kw. Architektura rzecz gustu (mnie się podoba). Proszę też nie zwracać uwagi na otoczenie. Mnie powaliła funkcjonalność. Są tu trzy łazienki i całkiem spora garderoba. Na parterze jest oprócz kuchni i salonu, pomieszczenie gospodarcze i sypialnia, albo - jak kto woli - gabinet do pracy.  

 Najpewniej są lepsze projekty, ale jak dla mnie, ten jest optymalny.

Powinienem chyba jeszcze dodać: i igranie z życiem ludzkim. Gazeta.pl właśnie poinformowała, że strażacy zgodzili się na użytkowanie płyty Stadionu Narodowego. Tym samym znikła najważniejsza przeszkoda w zorganizowaniu tu w niedzielę koncertu z okazji otwarcia Stadionu. Przyznaję, że od samego początku nie podobał mi się ten pomysł Narodowego Centrum Sportu. Gdyby to był mecz piłkarski lub koncert jakiejś gwiazdy piosenki, na który trzeba kupić bilet, to co innego. Niestety, obawiam się, że darmowy koncert plus zwykła ludzka ciekawość zachęci do przyjścia znacznie więcej osób, niż może pomieścić stadion. A nawet, jeśli przyjdzie mniej osób, to wyobrażam sobie, jaką stoczą walkę, by dostać się do środka i zająć jak najlepsze miejsca.

Ale może to ja wypisuję głupoty. Nie znam planu organizatorów. Być może wiedzą oni co robią. Oby.
Jednak doświadczenie pokazuje, że tłum bardzo często wyrywa się spod kontroli. Ja w każdym razie nie odważyłbym się pójść na tę imprezę z dzieckiem. Kiedyś dałem się skusić na nocną promocję pierwszej części... Harrego Pottera. Niewiele brakowało, by doszło do nieszczęścia wskutek naporu tłumu na drzwi wejściowe do Empiku. Kolejny raz przeżyłem podobne emocje kilka lat temu, gdy poszedłem z żoną i przyjaciółmi na darmowy koncert, który odbywał się na Placu Teatralnym. To ostatecznie wyleczyło mnie z tego typu atrakcji.

Tak Niemcy pokazali otwarcie sklepu Media Markt w Polsce

A oto jak Media Markt otwierano w Berlinie. Czy otwarcie Stadionu Narodowego może wyglądać podobnie?

Odnoszę wrażenie, że politycy, a zwłaszcza koalicji rządzącej, mają ten problem głęboko w d..... Ba, już nawet nie chce się im udawać, że jest inaczej. Do takiej refleksji skłoniła mnie wczorajsza rozmowa z posłem PiS Andrzejem Adamczykiem, w czasie której poinformował mnie, że w marcu zaproponuje w Sejmie przedłużenie żywota programowi „Rodzina na swoim”. Normalnie uznałbym ten pomysł za szkodliwy. Pan poseł uświadomił mi jednak, że wszystkie znaki na ziemi i niebie wskazują, że program zniknie, a w zamian rząd nie zaproponuje niczego innego. Do tego PiS nie zamierza dopuścić. Przyjdzie mi więc chyba trzymać kciuki za tę partię.
Tak na marginesie, na mieszkaniówkę najwyraźniej wypiął się także Pan prezydent. W listopadzie szef jego doradców Olgierd Dziekoński miał zorganizować coś na kształt „okrągłego stołu” mieszkaniowego. Po wyborach, w których PO odniosła sukces, chyba już nikt w Kancelarii Prezydenta nie zaprząta tym sobie głowy. Tym bardziej, że ludziom Bronisława Komorowskiego udało się w krótkim czasie znacznie poprawić jego wizerunek.
Wielokrotnie pisałem w tym blogu, że moją idée fixe jest budownictwo czynszowe. Bardzo liczyłem na to, że nowy rząd i nowe Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej dotrzyma słowa, i od 2013 r. ruszy taki program.
„Program >>Rodzina na Swoim<< jest stopniowo wygaszany, ale jednocześnie trwają prace nad regulacjami w zakresie zwiększenia zasobu lokali pod wynajem. Myślimy o tym, żeby zachęcić tych, którzy skłaniają się do budownictwa na wynajem - nie tylko osoby, które chcą wynajmować, ale chcemy zwiększyć wynajem inwestycyjny zachęcając inwestorów, deweloperów i fundusze inwestycyjne. Chcemy, aby powstanie tego niezbędnego w Polsce zasobu opłaciło się” - mówił wiceminister transportu, budownictwa i gospodarki morskiej Piotr Styczeń w czasie listopadowej konferencji „Polski Rynek Mieszkaniowy".
Sęk w tym, że szef Stycznia - Sławomir Nowak ma zgoła inne priorytety. Do tej pory zasłynął jako „twórca” nowego rozkładu jazdy PKP. Nie zaniedbuje też wizyt gospodarskich na budowach autostrad. Coś mi się jednak zdaje, że konikiem nowego ministra jest kolej. „W centrum mojego zainteresowania będzie transport kolejowy, szczególnie podnoszenie jakości świadczonych usług - mówił Nowak w czasie uroczystości z okazji Święta Kolejarza 2011.
Tak więc Pan minister Nowak pracuje na tytuł Pierwszego Kolejarza RP, a tymczasem w sprawach mieszkaniowych nie dzieje się nic.

Jak widać, w sprawie ważnych dla rynku najmu ustaw toczą się nieustające uzgodnienia międzyresortowe.  

Żal mi Stycznia, bo to musi być cholernie frustrujące zajmować się czymś, co nikogo w tym rządzie nie interesuje. Z drugiej strony, nikt nie zmusza Pana ministra do trwania na tym stanowisku, skoro to nie ma sensu.
A co w tym czasie robili nasi dzielni posłowie z komisji infrastruktury? Można o nich powiedzieć wszystko z wyjątkiem tego, że się przepracowywali. Właśnie minęły dwa miesiące od jej powołania w nowym Sejmie. W tym czasie posłowie spotykali się siedmiokrotnie. Za pierwszym razem, by wybrać Prezydium Komisji. Kolejne posiedzenia były poświecone budżetowi oraz nowelizacjom ustaw: Prawo ruchu drogowego i o drogach publicznych (pierwsze czytania). Nie wiem, co komisja zamierza robić w przyszłości, bo nie ma jeszcze żadnej informacji na ten temat. Obawiam się jednak, że o potrzebie pilnej nowelizacji ustawy deweloperskiej (kilka przepisów trzeba koniecznie poprawić) przypomni sobie za pięć dwunasta, czyli pod koniec kwietnia. Ale obiecuje Państwu, że w tej sprawie nie popuszczę, w czym, jeśli będzie taka potrzeba, pomogą mi najpewniej posłowie opozycji.
A Pana ministra Nowaka pozdrawiam. Z wielką uwagą przeczytałem Pańskie światłe myśli, wygłoszone na niedawnym szczycie kolejowym.

„Trzy osoby zginęły w pożarze w Miskolcu, gdy ogień rozprzestrzenił się po palnej fasadzie budynku, a dym kanałami wentylacyjnymi. Pożar zdarzył się w wysokim budynku wielorodzinnym na Węgrzech i objął między innymi ocieplenie ściany zewnętrznej, które zapaliło się od ognia wydobywającego się z kuchni jednego z mieszkań" - zaczyna się komunikat Rockwoola, który dostałem od tej firmy kilka dni temu. Aha, pomyślałem, to znak, że ten producent skalnej wełny mineralnej zaczyna rozkręcać kampanię marketingową, której celem jest odebranie klientów producentom styropianu. Jak pokazało bowiem niedawne badanie TNS Pentor Poznań na zlecenie Stowarzyszenia na Rzecz Systemów Ociepleń, trzech na czterech inwestorów ocieplających ściany budynków wykorzystuje do tego celu właśnie styropian. Rockwool najwyraźniej znów spróbuje nas do niego zniechęcić. Czy słusznie? Odpowiedź na to pytanie pozostawiam jednak Państwu. Każdy z tych materiałów ociepleniowych ma bowiem wady i zalety. 

Prawdziwą wojnę o klientów producenci wełny i styropianu stoczyli w latach 90. O ile dobrze pamiętam, wypowiedzieli ją „wełniarze", eksponując łatwopalność produktu swoich konkurentów. Szczerze mówiąc, mam wątpliwości, czy Rockwool zachowuje się etycznie wykorzystując akurat teraz historię z kwietnia... 2009 r. Oczywiście nie omieszkał stwierdzić, że kilka lat wcześniej budynek „był ocieplony metodą lekką mokrą, na bazie izolacji ze styropianu i z wykończeniem bardzo cienką warstwą tynku, stanowiącego niewystarczające zabezpieczenie palnej izolacji przed ogniem".
Z drugiej strony, trudno się czepiać Rockwoola, gdyż przyznaje w komunikacie, że być może nie doszłoby do nieszczęścia, gdyby nie dopuszczono się „kilku błędów podczas montażu, przeprowadzonego niezgodnie z wytycznymi producenta". Rzecz w tym, że gdyby zastosowano grubszą warstwę tynku, ogień prawdopodobnie nie rozprzestrzeniłby się tak szybko na zewnętrznych ścianach budynku.
Oczywiście Rockwool zwraca uwagę „właścicielom budynków, zarządcom i developerom realizującym projekty termomodernizacyjne", że „dobór materiałów podczas realizacji prac budowlanych może nieść ze sobą ryzyko w zakresie zmiany obciążenia ogniowego".
Artykuł opublikowało już chyba z kilkadziesiąt serwisów internetowych. Ciekawe, jak zareagują tej sytuacji producenci styropianu? Czy podniosą rękawicę rzuconą im przez konkurenta? Liczę na to. W pismach branżowych ukaże się bowiem wiele artykułów, które podniosą stan świadomości nie tylko inwestorów, ale także wykonawców ociepleń. Wspomniane badania pokazują, że inwestorzy i wykonawcy najczęściej chcą minimalizować koszty. Efekt tego jest taki, że my mieszkańcy nie wiemy co tak naprawdę kryje się pod warstwą farby. Rockwool przypomniał nam, że jest to igranie z ogniem.

Zdjęcia przedstawiające blok w Miskolcu po pożarze. Dodam, że - jak informuje Rockwool - mimo natychmiastowej reakcji straży pożarnej, dwie osoby zmarły na miejscu, a kolejna w szpitalu. Ofiary zostały uwięzione na siódmym piętrze płonącego budynku, a ewakuację utrudnił im, a właściwie uniemożliwił ogień od strony fasady i pełne zadymienie klatki schodowej. Śmierć lokatorów nastąpiłą w wyniku zatrucia się szkodliwymi gazami.

W połowie listopada ubiegłego roku pisałem w tym blogu, że deweloperzy budujący mieszkania popularne ucierpią najbardziej z powodu kurczącej się zdolności kredytowej potencjalnych klientów oraz ich obaw związanych z rynkiem pracy. Żeby przetrwać, niektóre firmy będą więc musiały radykalnie obniżyć ceny. „Moja szklana kula podpowiada mi, że decyzji w tej sprawie doczekamy się po pierwszym kwartale przyszłego roku” - prognozowałem.
Okazało się, że nastąpiło to szybciej niż sądziłem. Wiele firm deweloperskich, w tym niemal wszyscy najwięksi gracze na rynku, wykorzystali okres przedświąteczny jako pretekst do obniżenia cen w ramach „promocji”. W efekcie firmy te informują teraz o rekordowej sprzedaży mieszkań w 2011 r.
J.W. Construction Holding długo trzymał się innej strategii. Pamiętam jak po pierwszym kwartale ubiegłego roku chwalił się najlepszymi wynikami wśród deweloperów. Z komunikatu można się było dowiedzieć, że spółka wypracowała wysoką marżę brutto, gdyż - w przeciwieństwie do konkurentów - „nie podejmowała gwałtownych ruchów prowadzących do obniżenia cen”. Jakieś obniżki najpewniej były, ale pozostawały one tajemnicą handlową między tym deweloperem i jego klientami. Oficjalnie obowiązywały ceny ofertowe, a te trzymały się mocno.
Wczoraj dostałem komunikat, że „już w najbliższą sobotę - 21 stycznia, w inwestycji Górczewska Park, odbędzie się pierwsze spotkanie z cyklu organizowanych przez J.W. Construction dni otwartych. W menu spotkania przewidziano, wyjątkową ofertę mieszkań, atrakcyjne promocje cenowe – 3, 5 i 8% a na deser słodki poczęstunek”.

Według mnie,  eksponowanie „słodkiego poczęstunku” (pączka) w tego typu zaproszeniu jest niestosowne. Kiedy się kogoś zaprasza, kawa, herbata i słodycze są normą. Zwłaszcza, jeśli oczekuje się od gościa, by zostawił kilkaset tysięcy złotych. W tym przypadku magnesem jest spodziewana korzyść, a nie tekst, że „miła rozmowa przy kawie, może zaowocować na całe życie”. A korzyść może być całkiem duża. J.W. Construction informuje, że dzięki rabatom można zaoszczędzić od 10 do 50 tys. zł. Np. 8-proc. upust na lokal powyżej 80 m kw. w inwestycji Bursztynowe Osiedle pozostawia w portfelu ponad 45 tys. zł.

Co sprawiło, że szefowie J.W. Construction zmienili zdanie? Może zostały im już resztki w zakonczonych projektach i chcą je po prostu zamknąć. W grę wchodzi też spadająca liczba zawieranych umów. Już po trzecim kwartale nie wyglądało to najlepiej. W dodatku konkurenci zaczynali nowe inwestycje z mieszkaniami coraz lepiej dopasowanymi do obecnych potrzeb kupujących, i to zarówno pod względem metrażowym, jak i cenowym. W lutym firma doradcza Reas poinformuje o średnich cenach mieszkań wprowadzanych na rynek w czwartym kwartale. Coś mi się zdaje, że dowiemy się o sporym spadku tej średniej. Nie zdziwię się, jeśli w Warszawie będzie to poziom ok. 7 tys. zł za m kw.
W tej sytuacji - moim skromnym zdaniem - trzymanie zapasów gotowych mieszkań nie ma sensu. Lepiej sprzedać je z mniejszym zyskiem i zacząć budowę nowych. Tym bardziej, że ten rok jest ostatnim dla programu „Rodzina na swoim”. Deweloperzy będą więc chcieli to wykorzystać. W dodatku nowa ustawa, która ma chronić klientów firm deweloperskich, może przekonać wielu kupujących do zainwestowania w mieszkanie we wczesnym etapie budowy. Największymi wygranymi mogą być duże firmy, bo małym niełatwo będzie uzyskać bankowe finansowanie inwestycji.

Wygląda na to, że... w agencjach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Kilka dni temu dostałem od agencji Metrohouse & Partnerzy informację prasową o pierwszym filmie dokumentalnym dotyczącym życia agenta nieruchomości: „Na przykładzie jednego z naszych najlepszych agentów pokazujemy autentyczną pracę agenta nieruchomości. Towarzyszymy mu z kamerą od godzin porannych do późnego wieczora, przybliżając w ten sposób profesję agenta, ale także osobę samego głównego bohatera - jego spojrzenie na pośrednictwo, drogę kariery, życie prywatne”.

W czasie weekendu obejrzałem to dzieło. Bohaterem jest singiel, który - jak mówi o sobie - ciężko pracuje, by zrealizować postawione sobie cele. Pierwszym, już zrealizowanym „po przyjściu tutaj do pracy” (w 2009 r.), było kupno mieszkania w apartamentowcu. Teraz nasz bohater chce kupić drugie mieszkanie, by „czerpać z niego korzyści finansowe” oraz lepszy samochód, który „ma pomóc w pracy”.
Być może nie taki był artystyczny cel, ale dla mnie jej film to ewidentna agitka. Wymarzoną profesją dla osób konsekwentnych i w pełni zaangażowanych w to co robią, wydaje się być zawód pośrednika („zarobki zależą od nich samych”).
Żeby była jasność, nie przemawia przeze mnie zazdrość czy frustracja. Po prostu, dzielę się z Państwem swoimi odczuciami. Ten film utwierdził mnie też w przekonaniu, że agent, pośrednik w obrocie nieruchomościami jest w gruncie rzeczy handlowcem. Bohater, który zanim został agentem m.in. sprzedawał samochody, mówi w pewnym momencie o swoich klientach: „są tacy, nad którymi trzeba popracować, wyciągnąć co chcą”. Albo: „trzeba później z nich wyciągnąć, że chcą to kupić”. Zwyczajna psychologia sprzedawcy, która najpewniej jest taka sama na całym świecie. Wprawdzie akurat ten agent zapewnia, że postępuje etycznie, np. nie wciska kitu klientom. Szkoda tylko, że w filmie nie została pokazana jego rozmowa z nimi, nie licząc pokazywania mieszkania. Naiwnie sądziłem, że pomoc pośrednika, za którą płacę kupę kasy, nie sprowadza się tylko do tego. Najlepszy sprzedawca Metrohouse & Partnerzy w 2010 r. nie wspomina też ani słowem o licencji, czy w ogóle takową posiada. To by tłumaczyło, dlaczego w filmie jest mowa o agencie, a nie pośredniku. Nie dowiedziałem się też, w jaki sposób sprawdzany jest stan prawny sprzedawanej nieruchomości? Po obejrzeniu „dnia z życia agenta nieruchomości” nadal nie widzę sensu utrzymywania obowiązkowych licencji państwowych dla tej grupy zawodowej. Jeśli pośrednicy chcą mieć licencje, proszę bardzo, ale dobrowolne i przyznawane przez ich samorząd zawodowy.

Moim skromnym zdaniem, taka inwestycja może się opłacać, ale...
Zanim dokończę tę myśl zacytuję czytelnika, który zabrał głos na forum pod moim tekstem o planach spółki Qualia Development dotyczących budowy sieci condohoteli: „Stado lemingów finansuje budowę hotelu, teoretycznie każdy ma swój kawałek, ale jednym pokojem nie da się zarządzać, podobnie jak recepcją korytarzami, itp. W związku z tym korzystanie z prawa własności jest mocno ograniczone - sprowadza się jedynie do możliwości znalezienia innego jelenia i sprzedaży. Organizator interesu nie ponosi ryzyka, bo to nie on wyłożył kasę na budowę, ba - on zgarnął marżę - załóżmy że budowa kosztowała 100 mln PLN, a ludzie wpłacili 130 mln - reszty nikt im nie odda. Następnie „operator” hotelu, czyli jego faktyczny zarządca liczy sobie kasę za zarządzanie. Pewna, kasa płacona co miesiąc. A przychody? No cóż, to jedyny niepewny element całej układanki. Reasumując: mamy pewne nakłady i koszty, ale zero wpływu na biznes i przychody. No i zero gwarancji - w końcu to nie bank”.

W gruncie rzeczy jest to bardzo celna uwaga. Rzeczywiście, inwestycja w condohotel jest obarczona dużym ryzykiem. Dlatego musi być ona dobrze przemyślana. Innymi słowy, nie w każdy condohotel, i nie wszędzie opłaca się zainwestować.
Ci z Państwa, którzy śledzą moją twórczość na łamach „Gazety” najpewniej zauważyli, że rzadko piszę o tego typu inwestycjach. Po pierwsze, dlatego, że są adresowane do stosunkowo małej w naszym kraju grupy osób mających dużą nadwyżkę finansową. Po drugie, zdaję sobie sprawę z ryzyk. Np. budowa condohotelu w miejscowości, w której nasycenie hotelami i pensjonatami już teraz jest bardzo duże, raczej nie ma sensu (np. w Zakopanem). Ważne jest też to, jakie atrakcje są w danej miejscowości. Czy turyści przyjeżdżają do niej dwa, trzy miesiące w roku, czy niemal przez cały rok. Jacy są to turyści (np. z bogatych Niemiec). I wreszcie, jaka firma organizuje to przedsięwzięcie (kapitał i doświadczenie).
Generalnie uważam, że condo- i aparthotele (w tym przypadku właściciel apartamentu może, ale nie musi go oddać w opiekę spółce, która zarządza całym obiektem) mają w naszym kraju świetlaną przyszłość. I patrzę na ten biznes przez pryzmat potencjalnego klienta. Pewnie trudno to zrozumieć temu, kto lubi, albo jest zmuszony ze względu na brak kasy spędzać wakacje w namiocie.

Nie przekonam też pewnie tych, którzy preferują tzw. kwatery w prywatnych domach, czasem szumnie nazywanych pensjonatami. Faktycznie, ceny 20-30 zł za łóżko w sezonie najpewniej nie znajdziecie Państwo w żadnym condo- czy aparthotelu. Ale jeśli jesteście skłonni zapłacić w kurorcie 40-60 zł od osoby (a takie oferty dominują w czasie wakacji), to condo- czy aparthotel (np. w takich Międzyzdrojach czy Władysławowie) wcale nie musi być droższą opcją. A standard często jest bez porównania wyższy. Oczywiście łazienka i telewizor jest już wszędzie. Internet bezprzewodowy też powoli staje się normą. W apartamencie wakacyjnym macie jednak przestrzeń oraz w pełni wyposażoną kuchnię, dzięki czemu możecie upichcić coś dziecku, albo zaoszczędzić pieniądze i zdrowie rezygnując od czasu do czasu z posiłków w barach i smażalniach. Dla mnie frajdą jest poranna kawa na tarasie. W poprzednie wakacje mój kolega zafundował swojej żonie i dzieciakom tygodniowy pobyt w takim apartamencie w Międzyzdrojach. Wróciła zachwycona. - W kuchni było wszystko, nawet tabletki do zmywarki - opowiadał mi potem kolega. A koszt? W apartamencie mieszkała żona kolegi i jej przyjaciółka. Każda z dwójką dzieci. Zapłaciły w sumie 2 tys. zł, czyli po niespełna 50 zł od osoby za dobę.

Ten kompleks apartamentów wakacyjnych Aquamarina w Międzyzdrojach uzyskał tytuł Budowa Roku 2010 

A wracając do biznesowej strony condohoteli. Lion’s House i Home Broker opublikowały raport, w którym większość doradców tych firm prognozuje, że „rok 2012 może przynieść wzrost popularności strategii inwestycyjnej polegającej na zakupie pokoju hotelowego w wakacyjnym kurorcie. Sprzyjają temu złe nastroje na rynkach akcji, a także wysoka inflacja, która „zjada” zyski z lokat bankowych”.

W Lion’s House i Home Broker zwracają uwagę, że inwestorzy mogą skorzystać z dwóch rozwiązań. Jednym jest zakup samodzielnej nieruchomości (domu czy apartamentu), a drugim zakup pokoju w hotelu. W pierwszym przypadku inwestorzy zazwyczaj powierzają kwestię najmu firmie pośredniczącej. Za kompleksową usługę zarządzania najmem pobiera ona zazwyczaj wynagrodzenie na poziomie 20- 25 proc. przychodów. Rentowność tego typu inwestycji w popularnych kurortach przeważnie zawiera się w przedziale od 4 do 7 proc. wartości nieruchomości. Natomiast w przypadku condohotelu, nabywca pokoju zawiera z firmą zarządzającą wieloletnią umowę najmu. Przychody wahają się w przedziale od 6 do 10 proc. wartości nieruchomości rocznie. W kalkulacji potencjalnych zysków, analogicznie jak w przypadku lokat i giełdy, trzeba jednak uwzględnić konieczność zapłaty podatku.

Odebrałem wczoraj telefon od kobiety, która zaczęła od prośby, czy mogę oddzwonić na jej komórkę. Być może jestem naiwny, ale zgodziłem się, bo w głosie tej kobiety wyczułem rozpacz. W trakcie rozmowy usłyszałem, że jest ona biedna i schorowana (depresja) i tylko ja („Gazeta”) mogę ją wybawić z opresji. Okazało się, że moja rozmówczyni wdała się w spór sądowy dotyczący przekształcenia spółdzielczego własnościowego  prawa do lokalu w prawo odrębnej własności. Do mieszkania jest przypisana piwnica, ale w akcie notarialnym spółdzielnia zaliczyła ją do powierzchni wspólnej budynku. W praktyce właścicielka mieszkania jest nadal użytkowniczką tej piwnicy, ale jej właścicielem pozostaje spółdzielnia. Kobieta uparła się jednak, że piwnica ma być pomieszczeniem przynależnym do mieszkania, czyli powinna być - tak jak ono - jej własnością.
Sęk w tym, że nawet prawnik, którego sąd przydzielił tej kobiecie do pomocy, przyznał rację spółdzielni. Jeśli ta wygra sprawę, jej kosztami najpewniej zostanie obciążona moja rozmówczyni. Ta twierdzi, że ją to zrujnuje.
No dobrze, darujmy sobie stwierdzenia, że sama wpakowała się w kłopoty. Niestety, moja wiedza na ten temat jest zbyt mała. Liczę więc, że mój wpis przeczyta przypadkiem ktoś, kto zetknął się z podobnym przypadkiem, albo może sam stoczył podobny bój ze swoją spółdzielnią.
Sytuacja wygląda tak (proszę mnie poprawić, jeśli nie wypowiadam się z prawniczą precyzją): w 2006 r. spółdzielnia podjęła uchwałę o wyodrębnieniu odrębnej własności poszczególnych lokali, w której to własności nie uwzględnia komórki lub piwnicy (ta pozostaje częścią wspólną budynku). Dopiero po 31 lipca 2007 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która nakazała im uwzględniać w tego typu uchwale komórkę (piwnicę) jako pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego. W ustawie jest napisane, że m.in. „rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic lub pomieszczeń gospodarczych, o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze jest w tym budynku przyporządkowane danemu lokalowi, a władający lokalem faktycznie piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze użytkuje”.
Spółdzielnia, choć mogła, nie zmieniła jednak uchwały. Ba, nikt z mieszkańców nie kiwnął palcem w tej sprawie, np. można było wprowadzić taki punkt na walne zgromadzenie członków, albo zaskarżyć uchwałę do sądu, jako niezgodną z ustawą. Szydło wyszło z worka w 2010 i 2011 r., kiedy mieszkańcy bloku zaczęli występować z wnioskami o przekształcenie ich praw. Moja rozmówczyni podpisała akt notarialny (jak twierdzi nie mogła się wycofać, bo spółdzielnia zagroziła jej kosztami wynikającymi z niestawienia się u notariusza), a następnie, za namową jakiegoś prawnika, zaskarżyła ten akt do sądu.
Jak Państwo oceniacie, czy ma ona szansę na wygraną? W kwietniu 2009 r. Sąd Najwyższy uznał, że po 31 lipca 2007 r. spółdzielnie powinny uwzględniać w uchwale komórkę (piwnicę) jako pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego (sygn. III CZP 14/09). Sęk w tym, że - według mnie - uchwały z 2006 r. zachowały ważność. Prawo nie może bowiem działać wstecz.
Może znaczenie dla tej sprawy ma fakt, że nieruchomość jest jednobudynkowa, i że - jak twierdzi czytelniczka - między 2006 a 2010 r. nie odbyło się w nim ani jedno przekształcenie. Nic nie stało na przeszkodzie, by spółdzielnia dostosowała uchwałę do wymogów ustawy. Niestety, świadczy to tym, że zarząd tej spółdzielni ma w nosie interes swoich członków.

To tytuł blogu Jacka Bieleckiego, dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Właśnie jestem po lekturze jego dwóch najnowszych wpisów. I mam mieszane uczucia. Z jednej strony bardzo szanuję Jacka Bieleckiego, że zdecydował się na publiczne prezentowanie swoich poglądów. Jednak szczerze mówiąc mam wątpliwości, czy to co pisze jest odzwierciedleniem jego faktycznych odczuć, czy deweloperskim PR-em.
Ponieważ jeden z tych wpisów jest poświęcony mojemu artykułowi w „Gazecie Wyborczej” dotyczącemu cen mieszkań w 2012 r., pozwolę sobie na krótką ripostę. Jacek Bielecki zaczyna od uszczypliwej uwagi, że szumny tytuł mojego tekstu („spadek nawet o 30%”) przeczy jego treści. Po pierwsze, w papierowym wydaniu „Gazety” tytuł brzmi „Przecena 2012”. Po drugie, w tekście powołuję się na analizę PKO BP, w której bankowcy zwracają uwagę na ryzyko spadku cen mieszkań nawet o ponad 30 proc., choć równocześnie przyznają, że prawdopodobieństwo takiego scenariusza - wskutek „nawrotu zjawisk recesyjnych w gospodarce światowej” - wynosi „mniej niż 25 proc.”

Wspomniałem o tym, bo uważam, że nawet gdyby to ryzyko wynosiło 5 proc., nie wolno go lekceważyć. I nie sądzę, by jakikolwiek poważny deweloper, a tym bardziej Jacek Bielecki, nie odczuwał lęku na myśl o konsekwencjach problemów, z jakimi borykają się niektóre kraje strefy euro. Ale czy wypada dzielić się tymi obawami w blogu? Po co straszyć potencjalnych klientów członków swojej organizacji. Wszak obawiają się oni „efektu psychologicznego”, jaki wywołuje ciągle ględzenie o kryzysie.
Ja straszyć nikogo nie zamierzam, ale wydaje mi się, że potencjalni nabywcy mieszkań powinni podejmować decyzje mając świadomość ryzyk. Niestety, w 2008 r. popełniłem straszny błąd ignorując ostrzeżenia nielicznych analityków o konsekwencjach kryzysu hipotecznego w USA dla naszego rynku nieruchomości. Teraz wolę więc dmuchać na zimne.

Dalej Jacek Bielecki pisze, że deweloperzy dość szybko dostosowali swoją ofertę do możliwości klientów. Obecnie „przeważają w niej mieszkania w odleglejszych lokalizacjach, budowane oszczędniej i można powiedzieć w sumie o nieco niższym standardzie”. Ponadto „sposobem dostosowania się do realnych możliwości rynku jest też zmniejszenie produkcji i to już widać po malejącej liczbie rozpoczynanych budów”.
Na temat standardu nie chcę się autorytatywnie wypowiadać, ale odnoszę wrażenie, że zdecydowanie się poprawił. W czasach boomu powstawało często badziewie w sensie projektowym i wykonawczym. Obecnie deweloperzy starają się o wiele bardziej. Fakt, że przeważają tzw. mieszkania popularne, ale zaryzykuję stwierdzenie, że ich jakość jest lepsza niż w niejednym budynku o podwyższonym standardzie z czasów boomu. A może Jacek Bielecki wie na temat oszczędnego budowania coś, o czym ja nie wiem?
Co zaś się tyczy liczby rozpoczynanych budów, to z uwagą śledzę statystyki budowlane GUS, a te mówią, że po 11 miesiącach  liczba rozpoczętych przez deweloperów mieszkań jest o 2 proc. większa niż przed rokiem. Zadałem też sobie trud, by sprawdzić, jak wyglądała aktywność deweloperów w poszczególnych kwartałach. W pierwszym zaczęli ok. 13,2 tys. mieszkań, w kolejnych trzech miesiącach - przeszło 15,3 tys., a w trzecim kwartale - blisko 17,7 tys. mieszkań. Nie zanosi się też na to by w końcówce ubiegłego roku zapał deweloperów do zaczynania inwestycji się zmniejszył. W październiku i listopadzie zaczęli ponad 12,9 tys. mieszkań. Jeśli założyć, że w grudniu było ich mniej więcej tyle, co w listopadzie (6,4 tys.), to wyjdzie 19,3 tys.
Być może dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, pisząc o malejącej liczbie rozpoczynanych budów, miał na myśli członków swojej organizacji. Oznaczać by to mogło, że oddają pola konkurencji. Zachęcam do przeczytania najnowszego raportu Narodowego Banku Polskiego (NBP), w którym jest m.in. takie oto stwierdzenie: „W odróżnieniu od przemysłu działalność deweloperska jest zazwyczaj nisko kapitałochłonna (środki własne). Konkurencja na rynku oraz łatwość wchodzenia nowych firm powoduje, że nawet zły stan finansowy dużych firm nie musi się łączyć z załamaniem produkcji”.
Nie zgadzam się z Jackiem Bieleckim, że „dla rynku pierwotnego poziomem ograniczającym możliwości obniżki ceny są koszty”. NBP twierdzi, że „firmy te [deweloperskie - mieszkaniowyblox.pl] posiadają jeszcze potencjał do redukcji kosztów w sytuacjach osłabienia koniunktury. Proces ten już się zresztą rozpoczął, ale sytuacja rynkowa nie wywiera, jak dotąd, dramatycznej presji”.
Zwracam też uwagę, że ceny mieszkań w największych aglomeracjach są w porównaniu do naszych zarobków wciąż dużo wyższe niż w połowie poprzedniej dekady. Żeby dostępność mieszkań znów była taka jak w 2004 r., ich przeciętne ceny np. w Warszawie musiałyby spaść do 5,9 tys. zł za metr, czyli jeszcze prawie o jedną czwartą!
Oczywiście, spadek tej średniej może być efektem zwiększonej konkurencji, przez co rozumiem zwiększającą się podaż taniejących mieszkań w dzielnicach peryferyjnych. Ale nie tylko. Pole manewru deweloperzy mają chyba jeszcze całkiem spore, biorąc pod uwagę udział zysku z cenie mieszkań. Z raportu NBP wynika, że w trzecim kwartale przeciętny poziom marży deweloperskiej wynosił ok. 25-27 proc., „co jak pokazują fakty, przekłada się na zadawalającą dla deweloperów rentowność inwestycji”. Mało tego, według NBP, firmy zaczynają kolejne uwzględniając ryzyko pewnego spadku cen.

Jacek Bielecki twierdzi, że nie jest on w niczyim interesie. Nie będę przytaczał argumentów tego eksperta (zainteresowanych odsyłam do jego blogu). Ja jestem innego zdania. Owszem, gwałtowny spadek cen może być groźny dla banków i ich klientów, których zadłużenie przewyższyłoby wartość nieruchomości. Dla prawdopodobnie 300 tys. nieszczęśników, którzy wzięli kredyt we frankach szwajcarskich dodatkowym problem jest osłabienie złotego względem tej waluty. Ale czy właściciele mieszkań nieobciążonych kredytem mogą mieć poczucie zubożenia? Nie sądzę. Wręcz przeciwnie wielu ułatwi zamianę mieszkania na większe, bo wymagałoby to będzie zaciągnięcia mniejszego niż obecnie kredytu.
Co zaś się tyczy dostępności kredytów, to ta wciąż jest całkiem wysoka, biorąc pod uwagę np. cenę. To dobrze, że banki nie udzielają ich już zbyt lekką ręką. Życie pokazuje, że chętnych na nowe mieszkania jest wielu. Wszak deweloperzy, którzy mają dobrą ofertę nie narzekają.
Oby jeszcze PO i PSL dotrzymały słowa i jeszcze w tym roku przepchnęły przez Sejm nowy kodeks budowlany, który ułatwi życie inwestorom. Wierzę Polskiemu Związkowi Firm Deweloperskich, że dzięki ograniczeniu nadmiernej biurokracji koszty budowy mogą być nawet o kilkaset złotych tańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy.

W ostatnich dniach zostałem wręcz zasypany lawiną podsumowań mijającego roku na rynku mieszkaniowym. Ze wszystkich tego typu analiz, produkowanych przez firmy i serwisy nieruchomościowe, można się było dowiedzieć, że ceny generalnie spadły. Pytanie, jak duże to były obniżki?

Serwis Oferty.net podaje, że „minione 12 miesięcy zaowocowało spadkami średnich cen ofertowych mieszkań w 17 spośród 18 analizowanych miast. O ponad 6 proc. niższe niż przed rokiem są aktualne stawki w Gdyni i Sopocie, o ponad 5 proc. spadły ceny w Bydgoszczy, Wrocławiu, Łodzi, Kielcach i Szczecinie. O 2,6 proc. niższe są ceny mieszkań wystawionych do sprzedaży w grudniu na największym w Polsce rynku - warszawskim. Niewielki spadek cen w porównaniu z końcówką roku 2010 zanotował Olsztyn (0,4 proc.) i Rzeszów (0,8 proc.). Jednak najbardziej zaskakujący jest wynoszący 1,8 proc. wzrost średniej ceny ofertowej w Katowicach”.

Żródło: Raport oferty.net i Open Finance

Sęk w tym, że według innego serwisu Szybko.pl., ceny ofertowe mieszkań w stolicy Górnego Śląska spadły w ubiegłym roku o 1,6 proc. Serwis ten przekonuje, że tegoroczne „obniżki są porównywalne z okresem pierwszego  kryzysu z 2009 r.”! „Najwyższe procentowe obniżki cen miały miejsce w Łodzi - o 14,4 proc., Wrocławiu - o 10,9 proc. i Gdańsku - o 9,4 proc. Spadki powyżej 5 proc. odnotowujemy w Olsztynie, Warszawie, Opolu, Szczecinie, Gdyni i Poznaniu. Jedyne miasto, gdzie cena w zasadzie nie uległa zmianie to Toruń. W Katowicach, Białymstoku, Sopocie i Krakowie spadki są mniejsze niż 3 proc. w skali roku”.

Źródło: Raport: Szybko.pl, Metrohouse i Expander

Te różnice nurtowały mnie do tego stopnia, że zerknąłem do danych GazetyDom.pl. Według tego serwisu, w stolicy średnia cena ofertowa spadła o ok. 2,4 proc., a we Wrocławiu - o 5,4 proc. Z kolei w Łodzi serwis odnotował 3-proc. spadek. Dość! Przypomnę to, o czym wielokrotnie pisałem w tym blogu, średnie ofertowe wskazują jedynie trend, a ten wszędzie jest spadkowy.

No dobrze, a co ze średnimi cen transakcyjnych? Tych dostarczyły m.in. firmy Metrohouse&Partnerzy oraz Home Broker i Open Finance. Ta pierwsza podaje, że „w najszybszym tempie spadały ceny w Łodzi. Od przełomu 2010/2011 r. średnia cena transakcyjna metra kw. obniżyła się o 9,5 proc. W Krakowie w ciągu tego roku ceny spadły o 2,9 proc., w Poznaniu o 2,6 proc., a we Wrocławiu, Warszawie i Gdańsku spadki nie przekroczyły 1 proc. Na lekkim plusie zakończy rok rynek mieszkaniowy w Gdyni. Mieszkania taniały nierównomiernie, w zależności od rodzaju i wielkości lokalu”.

Źródło: Raport: Szybko.pl, Metrohouse i Expander

Według Home Brokera i Open Finance, w ciągu ostatnich 12 miesięcy najbardziej spadła średnia cena transakcyjna w Katowicach - o 7,4 proc. A w Krakowie? O dziwo, wzrosły o niespełna 1 proc. Za to w Warszawie Home Broker odnotował większy, bo 3,5-proc. spadek średniej, czyli sporo wyższy niż podał Metrohouse.

Jako ciekawostkę podam Państwu opinię pośredników w obrocie nieruchomościami. Polska Federacja Rynku Nieruchomości przeprowadziła ankietę, z której wynika, że obniżki cen transakcyjnych wyniosły od 10 do nawet 20 proc. i dotyczyły głównie lokali w mniej atrakcyjniejszych lokalizacjach lub w gorszym stanie technicznym. Np. w Warszawie spadki sięgają nawet 15 proc. w stosunku do cen z roku 2010!

No cóż, założę się, że każdy z Państwa ma jeszcze inny pogląd na tę sprawę. Niestety, Amron opublikuje swój raport najpewniej dopiero w lutym. Te dane chyba można uznać za najbardziej wiarygodne. A tymczasem życzę Państwu wszystkiego najlepszego w Nowym Roku.