Marek Wielgo
Od 1992 roku jestem dziennikarzem „Gazety Wyborczej”. Od 16 lat w dziale gospodarczym „Gazety”, gdzie zajmuje się nie tylko problematyką związaną z budownictwem i rynkiem nieruchomości (w tym m.in. kwestiami finansowymi), ale także reprywatyzacją i rynkiem zamówień publicznych. Wielokrotnie wyróżniany nagrodami, w tym m.in. honorowym medalem im. Króla Kazimierza Wielkiego za propagowanie na forum „Gazety Wyborczej” zarządzania jakością, popularyzację wzorców dobrej jakości w budownictwie i gospodarowaniu nieruchomościami (w 2003 r.). W 2001 r. i 1999 r. nominowany do prestiżowej nagrody dziennikarskiej pisma „Press” w kategoriach „dziennikarstwo specjalistyczne” oraz „news”.
RSS


RSS
środa, 06 maja 2015

Aż ośmiu na 10 Polaków planujących zakup mieszkania nie darzy zaufaniem żadnego ze znanych im deweloperów - wynika z badania przeprowadzonego przez SW Research na zlecenie Procontent Communication. Taki wynik mnie nie zaskoczył. Ba, każdy kto śledzi fora internetowe przyzna chyba, że nie ma przedsiębiorców bardziej postponowanych niż deweloperzy.

Zatem czym wytłumaczyć fakt, że to samo badanie wykazało, iż tylko niespełna jedna trzecia respondentów, przy zakupie nieruchomości, decyduje się skorzystać z pomocy eksperta, np. prawnika lub architekta? Czyż, paradoksalnie, nie świadczy to o zaufaniu, jakim kupujący darzą sprzedających? Przecież gdyby było inaczej, odżałowaliby chyba tych kilkaset złotych za poradę?
Zwłaszcza. że stawką są setki tysięcy złotych, do tego często pożyczonych.

Badanie wykazało również, że mniej niż 30 proc. kupujących używane mieszkania sprawdza stan techniczny budynku, zaś tylko co piąty kupujący sprawdza jego stan prawny korzystając z porad prawnika. Z kolei po pomoc do doradcy kredytowego udaje się zaledwie nieco ponad jedna czwarta badanych Polaków.

Na forum najpewniej odezwą się głosy, że po co korzystać z pomocy „niewiarygodnych” czy "sprzedajnych" ekspertów, skoro wiarygodnych można znaleźć w sieci. Dla internetowych specjalistów nie mam dobrej wiadomości - wygląda na to, że kupujący mieszkania rzadko liczą się z ich zdaniem. Z  badania wynika wprawdzie, że zdecydowanie najpopularniejszym źródłem informacji na temat mieszkań jest Internet. Jednak najczęściej respondenci zaglądają do portali ogłoszeniowych. Zaraz za nimi plasują się strony internetowe pośredników. Na trzecim miejscu znaleźli się znajomi i rodzina. Media społecznościowe (m.in. blogi, Facebook) wbrew obiegowej opinii, są najrzadziej wymienianym źródłem, z którego korzystają Polacy zamierzający kupić mieszkanie lub dom.

 Badanie Procontent Communication

Pytanie sugeruje, że w badaniu chodziło o wskazanie źródeł ofert mieszkaniowych, z których najczęściej korzystają Polacy. A ponieważ najwięcej jest w portalach ogłoszeniowych, stąd ich pierwsze miejsce w zastawieniu. W Procontent Communication wyjaśniono mi jednak, że badani byli poinformowani, że chodzi również o wskazanie miejsc, w których szukają oni fachowej pomocy.

12:36, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (45) »
wtorek, 28 kwietnia 2015

„Wyborcza” szuka pieniędzy polskich obywateli i firm na szwajcarskich kontach. Od czasu do czasu pojawiają się też informacje o przypadkach ukrywania przez bogatych podatników i wielkie firmy pieniędzy w Luksemburgu czy na Cyprze w ramach tzw. optymalizacji podatkowej. W najnowszym raporcie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych (MSW) na temat zakupu nieruchomości przez cudzoziemców można za to znaleźć informację, z której wynika, że przynajmniej część tych pieniędzy wraca do naszego kraju.
Ponieważ obywatele i firmy unijne nie muszą mieć żadnych zezwoleń na zakup nieruchomości (wyjątkiem są grunty rolne i leśne), MSW prowadzi rejestry transakcji na podstawie informacji od notariuszy. Wynika z nich, że rynku nieruchomości bardzo aktywne były w ubiegłym roku spółki cypryjskie. Kupiły one lokale użytkowe (przeznaczone na sklepy, usługi czy biura) o łącznej powierzchni przeszło 94,2 tys. m kw.

Czy to dużo? Dla porównania, w tym okresie deweloperzy oddali do użytkowania w całym kraju ok. 474,7 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Np. Atrium Felicity, które zaczęło działać w Lublinie ma 75 tys. m kw., a Galeria Warmińska w Olsztynie - 41,5 tys. m kw.
Trudno powiedzieć ile pieniędzy zainwestowali u nas „Cypryjczycy”. Trzymając się centrów handlowych, szacuje się na podstawie danych transakcyjnych z ostatnich lat, że metr kwadratowy powierzchni użytkowej kosztował średnio ok. 2,6 tys. euro, czyli w dużym zaokrągleniu ok. 10 tys. zł za m kw. Jeśli pomnożymy to przez 94,2 tys. m kw., wyjdzie ponad 940 mln zł. Oczywiście transakcje mogły dotyczyć także dużo tańszych nieruchomości. Ale tak czy siak, mówimy o setkach milionów złotych.
Dodam, że w 2014 r. spółki cypryjskie kupiły ponadto - głównie w największych aglomeracjach - lokale mieszkalne o powierzchni przeszło 12,5 tys. m kw. Gdyby przyjąć, że średnia cena metra wynosi 6 tys. zł, to oznaczałoby, że inwestorzy wydali na nie łącznie ok. 75 mln zł. Do tego dochodzą jeszcze przeszło 332 hektary gruntów.

 

Nie ma w tym niczego złego. Dla inwestorów spekulujących na rynku mieszkaniowym eldorado nad Wisłą już się skończyło. Ważne, że płacą oni podatek od nieruchomości. A jeśli jeszcze prowadzą działalność gospodarczą - dają zatrudnienie.

14:32, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (9) »
czwartek, 09 kwietnia 2015

Niedawno minęły dwa lata od mojej pierwszej publikacji w „Wyborczej”, w której zwróciłem uwagę na lukę prawną, umożliwiającą deweloperom stawianie budynków wielorodzinnych w miejscach, w których dopuszczalna jest wyłącznie zabudowa jednorodzinna. Patent jest prosty: jeśli gminny plan zagospodarowania przestrzennego terenu przewiduje budowę wyłącznie domów jednorodzinnych, deweloper występuje o pozwolenie na budowę takiego domu. Metamorfoza następuje po zakończeniu budowy, gdy deweloper występuje do starosty o stwierdzenie samodzielności mieszkań w danym budynku. Następnie u notariusza wyodrębnia własność lokali. Zakładane są dla nich księgi wieczyste, więc banki udzielają nabywcom kredytów hipotecznych. Nikt nie zwraca już wówczas uwagi, że jest to niezgodne z planem zagospodarowania przestrzennego i pozwoleniami.
Czasem się jednak zdarza, że deweloper napotka opór sąsiadów, bo np. nie życzą sobie oni, aby w spokojnym rejonie willowym powstawały de facto bloki. Wiąże się to bowiem z pewnymi niedogodnościami, np. dużo większym ruchem samochodowym.
Kiedy dwa lata temu zainteresowałem tym problemem ówczesnego przewodniczącego Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego prof. Zygmunta Niewiadomskiego, ten zapewnił mnie, że postara się go rozwiązać w przygotowywanym przez nią projekcie nowego kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Ostatecznie został on podzielony na dwie części. W dodatku prace nad częścią urbanistyczną przeciągnęły się. W tej sytuacji Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju zaproponowało projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która ma ukrócić proceder. Wyodrębnienie lokali w budynku ma być możliwe tylko wówczas, jeśli zezwala na to plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, a także pozwolenie na budowę lub zgłoszenie, do którego starostwo nie wniesie sprzeciwu. Stosowne pouczenie ma być wpisane przez starostę w wydawanym przez niego zaświadczeniu o samodzielności lokalu. Powyższy wymóg ma być wiążący także dla notariuszy i sądów.
Tymczasem z plagą domów „jednorodzinnych”, w których deweloperzy sprzedają nawet po 12 mieszkań, próbuje walczyć nadzór budowlany. W sierpniu ubiegłego roku pisałem o problemach klientów jednej z takich firm w śląskim Lublińcu.

Dom w Lublińcu

Kupili oni mieszkania w domu „jednorodzinnym”, któremu grozi nawet rozbiórka, bo - póki co - nie da się go zalegalizować. Problem załatwiłaby punktowa zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, ale władze tej gminy nie palą się do tego.

Wygląda na to, że w potrzasku znaleźli się także klienci dewelopera z warszawskiej dzielnicy Wesoła, który był "bohaterem" mojej pierwszej publikacji. W planach miał on budowę osiedla złożonego z ośmiu budynków, „których architektura nawiązuje do przedwojennych stylowych kamienic”.

Firma zdążyła wybudować cztery takie domy, w których - jak informują mnie sąsiedzi - sprzedała ok. 20 mieszkań. Kiedy dwa lata temu zwrócili się do mnie z prośbą o pomoc, trwała jeszcze budowa.

Stara Miłosna

Stara Miłosna

A teraz to osiedle wygląda tak.

Stara Miłosna

Stara Miłosna

Sąsiedzi dewelopera po przeszło dwóch latach batalii w urzędach, zostali uznani przez mazowieckiego wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego za stronę w postępowaniu. Równocześnie podtrzymał wcześniejszą decyzję powiatowego inspektora nadzoru budowlanego dla miasta stołecznego Warszawy, w której nakazał on deweloperowi przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania budynku (z wielorodzinnego na jednorodzinny). Dla zainteresowanych wywodem prawnym WINB zamieszczam skan tego dokumentu.

Kliknij w zdjęcie, aby zobaczyć pełną wersję decyzji

 

Być może - zdaniem niektórych z Państwa - niepotrzebnie czepiam się deweloperów. Przyznaję, że domy w Wesołej są całkiem ładne. Mimo to uważam, że nie powinno być przyzwolenia na budowlaną wolnoamerykankę. Przecież nowobudowane domy wpływają na wartość już istniejących. Maciej Gnoiński z firmy Marvipol, który przez wiele lat budował domy w amerykańskim stanie Floryda, opowiadał mi, że tam inwestor musi dostosować się do odpowiednika naszego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tzw. zoning określa m.in. liczbę jednostek mieszkalnych, które mogą powstać na danym terenie, bo ma to niebagatelne znaczenie dla przepustowości lokalnych szlaków komunikacyjnych. Gdy inwestycja jest realizowana w ramach tzw. wspólnot obejmujących osiedla domów jednorodzinnych, również owe wspólnoty muszą wydać zgodę na budowę. Decydują one o liczbie kondygnacji budynków, kolorystyce fasad czy dachów, rodzaju zieleni (trawnik, żywopłot). - Dla Amerykanów, bardzo czułych na punkcie swobód obywatelskich, wspomniane ograniczenia stanowią zabezpieczenie własnego stanu posiadania. Ład architektoniczny wpływa bowiem nie tylko na komfort życia, ale również, a może i przede wszystkim, na wartość posiadanych nieruchomości - wyjaśniał Gnoiński. Nic dodać, nic ująć. Najwyższy czas skończyć w naszym kraju z powiedzeniem: wolność Tomku w swoim domku.

 

16:22, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (9) »
czwartek, 02 kwietnia 2015

Prezydent Nowej Soli Wadim Tyszkiewicz zdaje się w to powątpiewać. Na Facebooku pokazał zdjęcia kompletnie zdewastowanych mieszkań socjalnych, które ta gmina wybudowała zaledwie cztery lata temu kosztem 2,5 mln zł. Pan prezydent pyta: czy dalej pomagać tym, którzy darowane od miasta mieszkania zamienili w chlew? Tym, którzy wyrwali i sprzedali drzwi, bojlery, kaloryfery, krany i kuchenki? Pomagać im? Co z nimi począć?

 

Czy warto pomagać? Jaką rolę ma spełniać Pomoc Społeczna? Czy nasze pieniądze są właściwie wydawane? Na zdjęciach oddane...

Posted by Wadim Tyszkiewicz on Monday, March 30, 2015

Wpis zrobił furorę w sieci. Wczoraj był nawet jednym głównych wiadomości Polsatu. A je dziwię się Panu prezydentowi, że pyta internautów, a nie specjalistów. A tak w ogóle, to czemu tego nie zrobił kilka lat wcześniej, zanim wyrzucił w błoto pieniądze „ciężko pracujących i płacących podatki mieszkańców”.

Nie jestem specjalistą od pomocy społecznej, ale tu gołym okiem widać, że władze Nowej Soli zrobiły najgłupszą rzecz pod słońcem - zbudowały osiedle dla meneli. Takich rzeczy się nie robi, bo skutek będzie taki, jaki widać na zdjęciach. To jest - jak mawiał klasyk - oczywista oczywistość. Podobne obrazki miałem okazję oglądać już na początku lat 90. na obrzeżach Żoliborza, gdzie powstały pierwsze baraki socjalne dla eksmitowanych. Przykre było to, że do jednego "garnka” wrzucono tam meneli i normalne choć biedne rodziny, które musiały się im podporządkować (jedna próbowała stawiać opór, więc nieznany sprawca podpalił jej mieszkanie). To tak, jakby wsadzić do jednej celi groźnego bandytę recydywistę z człowiekiem, który trafił tam np. za drobną kradzież.

Zatem odpowiadając na pytania Pana Tyszkiewicza: pomagać trzeba, ale z głową. Miejscem dla menela powinna być noclegownia. Lepiej budować zwykłe czynszówki, a klucze do tych mieszkań dać lokatorom, którzy zwolnią swoje dotychczasowe lokum - małe i gorzej wyposażone. Nie może być bowiem tak, że eksmitowani np. za niepłacenie czynszu mieszkają w dużo lepszych warunkach niż ci, którzy czynsz płacą. Te stare, gorsze lokale należy przeznaczyć na socjalne dla rodzin, które znalazły się w trudnej sytuacji, ale - dzięki pomocy - są w stanie wyjść na prostą.

Oczywiście, jeśli to tylko możliwe, nie należy lokować takich ludzi w jednym miejscu, bo z takiej enklawy biedy nic dobrego nie wyjdzie. Przekonano się o tym boleśnie m.in. we Francji, gdzie w przeszłości budowano osiedla złożone wyłącznie z czynszówek dla najuboższych. Wiele takich domów popada obecnie w ruinę, a do tego są miejscami o wysokiej przestępczości. Dlatego nowe mieszkania socjalne powstają tam na nowych osiedlach z mieszkaniami na sprzedaż. Francuzi nazywają to integracją społeczną. Powinniśmy brać z nich przykład.

Budynek z mieszkaniami socjalnymi

Ten budynek z mieszkanami socjalnymi zbudowała firma Nexity na nowym osiedlu w podparyskim miasteczku Villeneuve-le-Roi. Firma postarała się, by te domy nie różniły się pod względem architektury od innych.

Dlaczego firmy deweloperskie budują na swoich osiedlach mieszkania dla najuboższych? Bo taki warunek stawiają deweloperom gminy, na terenie których realizują oni swoje inwestycje. W każdej gminie co najmniej jedną czwartą zasobów mieszkaniowych muszą stanowić lokale socjalne (u nas bardziej adekwatna jest nazwa komunalne) dla rodzin, których nie stać na własne. Tak wynika z ustawy. Jeśli któraś gmina jej nie przestrzega, płaci karę. Gminy mogą też zdecydować, że odsetek lokali socjalnych będzie wyższy.

Deweloper nie zarządza wybudowanymi mieszkaniami socjalnymi. Odkupuje je któraś ze spółek specjalizujących się w tego rodzaju działalności, np. w Villeneuve-le-Roi - firma 3f, która zarządza ponad 400 tys. mieszkań. Takie spółki te mają specyficzny status, np. korzystają ze zwolnień podatkowych oraz z kredytów o bardzo niskim oprocentowaniu, ale w zamian muszą zadowolić się bardzo niskim czynszem. Mogą też same budować domy z mieszkaniami socjalnymi, a potem nimi zarządzać.

We Francji są ponad 4 mln mieszkań socjalnych, a co roku powstaje ok. 100 tys. nowych. Niemal co trzecie budują deweloperzy. Każdy z nich stara się tak zaprojektować budynek, by choć minimalnie zarobić. Koszty są nieco niższe, bo firma oszczędza m.in. na marketingu, który w tym przypadku nie jest potrzebny. Zdarzają się przypadki sprzedaży mieszkań socjalnych poniżej kosztów ich wybudowania, bo ceny narzucają przepisy. To oznacza, że deweloper musi podnieść cenę mieszkań oferowanych na rynku.

Niestety, nasze państwo pomaga głównie tym, którzy kupują mieszkania. Losem tych, których na to nie stać, politycy zbytnio się nie przejmują. Wprawdzie od przeszło pięciu lat gminy mogą się starać o budżetowe dofinansowanie tego typu inwestycji (wysokość wsparcia - w zależności od przedsięwzięcia - może wynieść od 30 do 50 proc. wartości inwestycji). Jednak w tegorocznym budżecie jest zarezerwowanych na ten cel zaledwie 120 mln zł. Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), który zarządza tym rządowym programem informuje, że do tej pory powstało ok. 11 tys. mieszkań socjalnych, komunalnych, miejsc w noclegowniach i domach dla bezdomnych, mieszkań
chronionych i lokali dla powodzian.

Socjalne

Na zdjęciu otwarty niedawno w Sosnowcu dom, w którym dach nad głową znajdzie 12 bezdomnych matek z dziećmi. To przedsięwzięcie Caritasu Diecezji Sosnowieckiej kosztowało ok. 1,5 mln zł, w tym dotacja ponad 700 tys. zł. Według BGK, w całej Polsce powstało już blisko 800 takich miejsc.

Ps. Uważam, że w cywilizowanym kraju każdy człowiek, także menel, powinien mieć zapewniony dach nad głową.

11:59, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (10) »
środa, 04 marca 2015

Rząd zdecydował we wtorek o skierowaniu do Sejmu projektu nowelizacji ustawy „o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi”. Zainteresowanych odsyłam to mojego tekstu na ten temat. W największym skrócie, dzięki proponowanym przez rząd poprawkom rodziny wielodzietne dostaną większą dopłatę do kredytu w ramach programu „Mieszkanie dla młodych” („MdM”). Ponadto - dzięki niej - będą mogły poprawić warunki mieszkaniowe, sprzedając stare mieszkanie i kupując nowe, większe.
Jestem skłonny się założyć, że w Sejmie propozycji modyfikacji tej ustawy pojawi się więcej. Np. opozycja, zwłaszcza PiS, ponowi próbę przeforsowania poprawki, dzięki której program obejmie także rynek wtórny. Co ciekawe, do takiego rozwiązania próbował przekonać rząd Narodowy Bank Polski (NBP).

NBP

Jego wiceprezes Piotr Wiesiołek zwraca uwagę, że ustawa w obecnym kształcie, „mimo społecznie brzmiącej nazwy, de facto wspiera rynek deweloperski z widocznym uszczerbkiem dla realizacji celów społecznych”. Jak rozumiem, ten cel zostanie zrealizowany, jeśli budżetową dopłatę będzie można dostać także na zakup używanych mieszkań, których wybór na rynku jest znacznie większy i są one zwykle tańsze od nowych (wyjątkiem jest Warszawa).
Chcę podkreślić, że gdyby to zależało ode mnie, starałbym się wygasić ten program zamiast go uatrakcyjniać. Uważam, że te pieniądze lepiej przysłużyłyby się naszej gospodarce, gdyby rząd przeznaczył je na dopłaty mające zachęcić Polaków do oszczędzania na remont, budowę lub zakup mieszkania bądź domu. Wsparcie potrzebne jest też gminom budującym czynszówki. Jednak - jak widać - rząd ma inne priorytety.
Co zaś się tyczy rządowych propozycji modyfikacji „MdM”, to nie mam do nich większych zastrzeżeń. Przypomnę, że niektóre postulowałem. W dalszym ciągu będę się upierał, że ustawa powinna nosić inny tytuł: „O pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania”. Po co taka zmiana? Uważam, że należy zlikwidować kryterium wieku - nie ukończony 35. rok życia (w przypadku małżeństw - przynajmniej przez jednego z małżonków). Nie rozumiem, czemu ma służyć ten wymóg. Wolałbym, żeby po kredyty sięgali ludzie mający ustabilizowaną sytuację zawodową i materialną, co w wielu przypadkach następuje bliżej 40.
Ponadto wielką wadą tego programu jest sposób określania limitu ceny metra kwadratowego, na co również NBP zwraca uwagę.

NBP

Niestety, rząd nie ma pomysłu jak to zmienić.
Jednak czy „MdM” powinien objąć rynek wtórny? Dawniej byłem temu przeciwny, ale dziś - mimo wątpliwości - jestem skłonny przyznać rację NBP, choć nie do końca zgadzam się z jego argumentami. Mnie martwi przede wszystkim proces dzikiego rozlewania się miast, bo młodzi ze względu na dopłatę kupują nowe mieszkania na ich obrzeżach.

REAS

Każdy zielony punkcik pokazuje inwestycje w Warszawie, w ktorych przynajmniej jedno mieszkanie spełnia warunki MdM. Na lewo mapa Warszawy z marca, a na prawo - z września 2014 r.  Tych punkcików najpewniej będzie coraz więcej. Niestety, niemal wyłącznie na obrzeżach miasta. Nie byłoby w tym niczego złego, gdyby nowe osiedla powstawały w sposób zaplanowany. Jednak u nas najczęściej mamy do czynienia z niekontrolowaną suburbanizacją, czyli rozlewaniem się miast.

Ponadto - gdyby program objął rynek wtórny - ktoś kto ma skromne możliwości finansowe mógłby kupić dzięki dopłacie tanie używane mieszkanie, aby ten, który mu je sprzedał, mógł dołożyć pieniądze pożyczone w banku i kupić nowe, większe lokum.
Natomiast NBP krytykuje „MdM” głównie za to, że w obecnym kształcie wspiera deweloperów.

NBP

Według wiceprezesa Piotra Wiesiołka, to nie ma sensu, skoro - uwaga! - „rentowność projektów deweloperskich mierzonych roczną stopą zwrotu w największych miastach Polski kształtuje się obecnie na poziomie minimum 18-20 proc.”.

Dalej w opinii NBP czytam jednak, że „nie znajduje uzasadnienia argument o wysokich korzyściach podatkowych dla budżetu, gdyż wykazywana przez firmy deweloperskie rentowność jest z reguły niewysoka”.

NBP

No to jak to jest z tą rentownością deweloperów - jest wysoka, czy niska? Faktem jest, że mieszkania deweloperskie są obłożone obniżoną stawką podatku VAT. Przypomnę, że wynosi ona 8 proc. Mimo to - akurat z budżetowego punktu widzenia - dopłaty nie są problemem. Bardziej trafia mi do przekonania to, co mówią na ten temat eksperci firmy REAS.

REAS

Według nich, ubiegłoroczna sprzedaż nowych mieszkań w sześciu miastach (Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Wrocławiu i Gdańsku) byłaby najprawdopodobniej o 10-12 proc. mniejsza, gdyby nie dopłaty do kredytów. Chodzi o to, że kupili je nie tylko ci, którzy bez dopłaty nie dostaliby kredytu. Wszystkie dopłaty na mieszkania w tych sześciu miastach kosztowały w ubiegłym roku podatników 158,6 mln zł. Z kolei wartość sprzedanych tam w ubiegłym roku mieszkań REAS ocenił na prawie 16 mld zł, z czego 1,2 mld zł stanowi VAT. Wprawdzie ta część tego podatku, którą budżet zyskał dzięki szacowanej przez REAS poprawie koniunktury na rynku deweloperskim, nie pokrywa w całości wydatków. Jednak dochodzą jeszcze wpływy z podatków CIT i PIT płaconych przez firmy i ich pracowników z branż pracujących na rzecz budownictwa mieszkaniowego.
Oczywiście byłoby najlepiej, gdyby w ogóle nie było dopłat. Wielokrotnie zwracałem bowiem uwagę, powołując się na dane REAS, że te dopłaty mogą niekorzystnie wpływać na ceny mieszkań.

W opinii NBP uderzyło mnie  jedno - przemilcza w nim korzyści... banków. Tak sobie myślę, że bardzo ucieszyłoby je objęcie dopłatami rynku wtórnego, bo chętnych na kredyty byłoby dużo więcej.

BGK



Kredyty mieszkaniowe

12:02, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (10) »
czwartek, 26 lutego 2015

Na forum Gazeta.pl pod moim dzisiejszym tekstem o rynku mieszkaniowym rozległ się jeden wielki hejterski skowyt. Oczywiście nie jest przyjemnie przeczytać, że jestem „agentem nieruchomości” i „dyrektorem departamentu sprzedaży deweloperów PL”, występującym pod płaszczykiem dziennikarza. Z tym się już jednak oswoiłem i mam to w głębokim poważaniu. Martwi mnie natomiast to, że coraz mniej jest czytelników, którym chce się wchodzić w ten hejterski ściek, aby podyskutować merytorycznie na temat opisywanego zagadnienia.
Najpewniej znacie słynne powiedzenie Hegla, że jeśli teoria nie zgadza się z faktami, tym gorzej dla faktów. Forumowi teoretycy przekonują, że ceny mieszkań mogą tylko spadać. I biada temu, kto odważy zasiać wątpliwości. A jakie są fakty?

Fakt 1.

Liczba kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki spada

Kredyty mieszkaniowe

W Związku Banków Polskich (ZBP) przyznają, że coraz mniej Polaków może sobie pozwolić na zakup mieszkania za kredyt. Wprowadzenie wymogu posiadania wkładu własnego (w tym roku co najmniej 10-procentowego) z pewnością utrudnia im to zadanie.

Ale czy tak jest w całym kraju? Niestety, nie wiedzieć czemu ZBP nie podaje statystyk liczbowych dla poszczególnych miast. Podaje natomiast wartościowe. I tak, np. w Warszawie, na którą przypada przeszło jedna czwarta kredytów (wartościowo) w 2013 r. banki pożyczyły na zakup mieszkań nieco ponad 9,1 mld zł, a w 2014 r. - blisko 9,9 mld zł. Oczywiście mogła wzrosnąć średnia wartość kredytu. Ale taki wzrost wartości udzielonych kredytów raczej nie jest możliwy, jeśli ceny mieszkań spadają. Przypomnę również, że od ubiegłego roku kupujący musieli wykazać się wkładem własnym.

Fakt 2.

Wzrosła sprzedaż nowych mieszkań.

Wyniki deweloperów

Proszę zwrócić uwagę na krzywą pokazującą sprzedaż nowych mieszkań. Niestety, REAS pokazuje dane zagregowane dla siedmiu największych miast. Nie wiemy zatem, czy sprzedaż wzrosła we wszystkich. Co do Warszawy REAS nie pozostawia wątpliwości.

Sprzedaż w Warszawie

Fakt 3.

Deweloperzy budują coraz więcej mieszkań.

Na dowód dane GUS.

GUS

Proszę zwrócić uwagę na rubryki pokazujące liczbę mieszkań rozpoczętych oraz pozwoleń na budowę. Deweloperzy budują mieszkania, bo są na nie chętni. Według REAS, np. w stolicy deweloperzy wprowadzili w ubiegłym roku do sprzedaży aż 19,5 tys. mieszkań, czyli przeszło dwukrotnie więcej niż rok wcześniej.

Fakt 4. Ceny przestały spadać.

Nie napisałem, że zaczęły rosnąć, bo wahnięcia cen w górę i w dół były jeszcze zbyt małe. Ale...

Zmiany cen

 

Zmiany mediany cen

Emmerson Eveluation, ktory jest autorem i właściciel ogólnopolskiej bazy danych o cenach transakcyjnych E-VALUER posłużył się w medianami cen, które - zdaniem tej firmy - dużo lepiej odzwierciedlają rzeczywistość rynkową niż średnie. Wyjaśnię, że mediana to wartość środkowa, dzieląca zbiór na dwie równe części. Firma podkreśla, że na wysokość mediany nie wpływają pojedyncze wartości znacznie odchylające się od większości transakcji typowych w całym zbiorze (takiej jak np. zakup jednej nieruchomości luksusowej).

NBP

Dużo do myślenia dają także te dane.

Zmiany cen ofertowych

Negocjacje sprzedawcy

 Np. w Warszawie wzrostowi średniej ceny ofertowej towarzyszy malejący roziew między średnią ofertową i transakcyjną. Może to oznaczać, że maleje skłonność deweloperów do dawania opustów cenowych.

Fakt 5. Nigdzie na świecie, nawet w najbogatszych krajach, nie jest tak, że każdy ma własne mieszkanie, jeśli tylko tego zapragnie.

Tymczasem, krytykujący mnie na forum Gazety czytelnicy często podnoszą, że... cytuję jeden z wpisów: idzie niż demograficzny; sytuacja materialna młodych jest bardzo niepewna (niskie płace, nasycony rynek pracy, umowy śmieciowe); kredyty (choć tanie) są coraz trudniej dostępne (wkład własny, wymóg coraz bardziej egzotycznej umowy „na czas nieokreślony”); zmienia się powoli mentalność ludzi, coraz mniej osób chce się zadłużać na 30 lat, coraz więcej osób liczy się z tym, że będzie musiało szukać pracy w innych częściach kraju.

Nie mam szklanej kuli, więc nie wiem jaka będzie sytuacja na rynku mieszkaniowym za kilka lat. Jednak - póki co - jest tak, jak pokazałem wyżej. TAKIE SĄ FAKTY! Czy tłumaczyć spadek akcji kredytowej, któremu towarzyszy wzrost sprzedaży nowych mieszkań? Po pierwsze, zmalał udział rynku wtórnego. Po drugie, wśród kupujących sporą grupę stanowiły osoby, które kupowały za gotówkę, także z myślą o wynajmowaniu. Po trzecie, nie jest tak, że wszyscy młodzi pracują na umowach śmieciowych. Wystarczy pójść na targi mieszkaniowe, żeby się o tym przekonać.

To prawda, 2 mln Polaków wyjechało za granicę, ale to nie zmienia faktu, że są miasta (Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk, Rzeszów, Białystok), w których przybywa mieszkańców. Niedowiarkom polecam Bazę Demografia. Poza tym, proszę też zwrócić uwagę, że duża część zasobów mieszkaniowych urąga współczesnym standardom.

Nieporozumienia biorą się też stąd, że wiele osób ocenia sytuację na rynku mieszkaniowym, patrząc przez pryzmat swojego miasta. Zupełnie inna jest ona w Warszawie, a inna w mniejszych miastach. W swoich tekstach zwracałem uwagę, że miasta, w których cena mieszkania przekracza 5 tys. zł za m kw., to enklawy. W wielu miastach używane mieszkanie można kupić nawet za połowę tej kwoty. Ponadto trzeba wziąć pod uwagę, że w największych aglomeracjach nawet dwa mieszkania na trzy są tańsze niż rynkowa średnia. Zaś różnice między najtańszymi i najdroższymi ofertami mogą być kilkukrotne, co wynika nie tylko z lokalizacji, ale także z technologii, w której jest zbudowany dom oraz jego stanu technicznego.

Ceny transakcyjne

17:21, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (7) »
czwartek, 29 stycznia 2015

Szanowni działkowcy, nie wierzcie tym działaczom Polskiego Związku Działkowców (PZD), którzy zarzucają mi wrogość wobec Was i pisanie na zlecenie firm deweloperskich, chcących przejąć wasze ogrody.

List PZD

Ale co tam moja skromna osoba. Zdaniem niektórych działaczy, wrogiem działkowców jest nawet rzecznik praw obywatelskich.

PZD

Najpewniej znacie powiedzenie: uderz w stół, a nożyce się odezwą. Według Wielkiego Słownika Języka Polskiego, dotyczy ono sytuacji, gdy osoba - mająca coś na sumieniu - doszukuje się aluzji do tego w wypowiedziach innych osób i demaskuje się gwałtowną reakcją. Otóż sprowokował ją mój artykuł w „Gazecie Dom” z 21 stycznia 2015 r. - „Ogrody nadal w rękach PZD”.

Gazeta Dom

Krótko przypomnę, że w tym artykule podsumowałem pierwszy rok obowiązywania nowej Ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, którą wymusił Trybunał Konstytucyjny. W poprzedniej zakwestionował on przepisy, które przyznawały PZD monopol w zarządzaniu ogrodami. Dlatego działkowcy mieli zdecydować, czy chcą wziąć sprawy we własne ręce. W tym celu we wszystkich ogrodach miały być organizowane specjalne zebrania. Z danych PZD wynika, że z przeszło 4,8 tys. ogrodów zaledwie w 238 działkowcy zdecydowali o wyodrębnieniu ze struktur PZD. Dodam, że jest to równoznaczne z powołaniem komitetu założycielskiego nowego stowarzyszenia ogrodowego, które przejmuje prowadzenie ogrodu (oraz użytkowanie wieczyste lub własność terenu).

Napisałem m.in., że „jeśli wierzyć grupie działkowców ze Śląska, którzy poskarżyli się rzecznikowi praw obywatelskich, związkowi działacze sabotowali proces wyodrębniania się ogrodów. W tym celu mieli m.in. nie powiadamiać wszystkich działkowców o zebraniu, kwestionować listy obecności (że niby są sfałszowane), usuwać z sali obrad osoby, które tworzyły komitet założycielski nowego stowarzyszenia ogrodowego (że niby nie mają żadnych uprawnień)”.

RPO

Rzecz jasna przedstawiłem też punkt widzenia PZD: „Wynik głosowania jest druzgocącą porażką naszych przeciwników i dowodem na wysoką świadomość działkowców, którzy po raz kolejny dowiedli, że ufają swojej organizacji”.

Chyba każdy się zgodzi, że każdy ogród ma swoją specyfikę. Dlatego poradziłem działkowcom, aby nie rezygnowali z walki, że jeśli uważają, że w ich działa tzw. towarzystwo wzajemnej adoracji, które toleruje bałagan i nieprawidłowości, a do tego kieruje się przede wszystkim własnymi interesami. Moje słowa oburzyły Pana Andrzeja Górczyńskiego z ROD im. 2 Armii Wojska Polskiego w Poznaniu. „Tymi słowami obraził Pan Zarządy Rodzinnych Ogrodów Działkowych. To fałsz. Mniemam, że przeprosi  Pan pracujących w nich ludzi. Tego wymaga etyka dziennikarska” - napisał działkowiec.
Nie zamierzam przepraszać, bo nigdy i nigdzie nie kierowałem tego typu oskarżeń pod adresem wszystkich ogrodów działkowych. Niestety, nie we wszystkich panuje prawo i porządek, a żeby się o tym przekonać wystarczy wpisać w wyszukiwarce internetowej hasło „nieprawidłowości w ogrodach działkowych”. 

Te zdjęcia przysłał mi Pan Andrzej Nowicki z Bydgoszczy, który - jak zapewnia - stara się walczyć z nieprawidłowościami w swoim ogrodzie - ROD Skarpa w Murucinie. Oto co spotkało Pana Nowickiego.

Andrzej Nowicki

Andrzej Nowicki

Inne przykłady.

Forsycja

 

Fakt.pl

Źródło: Fakt.pl

 

Niektórym działaczom chcę też przypomnieć wcale nie taki stary raport Najwyższej Izby Kontroli.

NIK

Przyznaję, że najpewniej są też i takie ogrody, w których działacze PZD są autentycznymi społecznikami, którzy nigdy nie przymykali oczu na nieprawidłowościami.

Jak już wspomniałem na samym początku, nie jestem wrogiem działkowców. Wręcz przeciwnie, powstanie konkurencyjnych stowarzyszeń ogrodowych działa na korzyść tych ludzi, bo PZD będzie się musiał bardziej starać o ich względy.  A propos, sąd odmówił rejestracji Stowarzyszeniu PZD.
Statut PZD

Szanowni działkowcy, musicie mieć też świadomość, że w walce o zarządzanie ogrodami idzie nie tylko o władzę, ale także o pieniądze. I bynajmniej nie mam tu na myśli składek członkowskich. Pan Marian Będźkowski z Ostrołęki przysłał mi list, w którym wyjaśnia, dlaczego PZD „stawia tamę wyodrębnianiu się ogrodów”. W 2010 r. miasto zajęło część powierzchni ogrodu „Słoneczny” pod budowę ronda. 352 tys. zł odszkodowania zainkasował jednak PZD, jako strona w postępowaniu. „Ogród ani działkowcy, których działki i rosnące tam nasadzenia zostały zajęte, nie otrzymali nic” - opowiada Pan Będźkowski. „Dodam, że PZD pobrał tak dużą sumę, a działkowcy nie posiadają odpowiadającego normom dojazdu do bram ogrodu”.
Działkowiec twierdzi, że PZD robił wszystko, żeby „Słoneczny” nie oddzielił się, bo „oczekuje jeszcze na następne pieniądze. Planowane jest już poszerzenie ulicy i może być zajęta jeszcze większa powierzchnia ogrodu”.
Jak wygląda pomoc władz PZD dla ogrodów pokazała przeszło rok temu TVP. Zdaniem działkowców PZD zainkasował od Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad tytułem odszkodowania za zajęcie części ogrodu ok. 17 mln zł. A co dostali działkowcy? Chyba nic, skoro pytają, co się stało z tymi pieniędzmi. Zwłaszcza Panu Andrzejowi Górczyńskiemu, i wszystkim działaczom, którzy piszą na mnie paszkwile gorąco polecam obejrzenie tego materiału. Na marginesie, te listy pełne oburzenia na moją "dziennikarską nierzetelność" trafiają nie tylko do mnie, ale także do centrali PZD, która zamieszcza je na swojej stronie internetowej.

Nie miałem też wątpliwości, że wyodrębnianie się ogrodów spod kurateli PZD nie będzie łatwe. Bo czy mylę się, że wielu działkowców to osoby starsze, które chcą mieć głównie święty spokój? W dodatku działacze PZD umiejętnie podsycają obawy. Np. straszakiem na działkowców, szczególnie w największych miastach, są zakusy samorządowców na likwidację niektórych ogrodów. Ostatnio działkowców zjednoczyła akcja PZD w obronie altan przed rozbiórką. Przyznaję, że ja także uznałem to zagrożenie za realne. Po przeczytaniu tego listu (zamieszczam go z oryginalną pisownią) zacząłem mieć wątpliwości.

Działkowiec

 

Pan Eugeniusz Kondracki
Prezes Polskiego Związku Działkowców
LIST OTWARTY W SPRAWIE AKCJI „STOP ROZBIÓRCE ALTAN”
Z racji pełnionej funkcji wie Pan, że przez 13 lat toczyłem nierówną walkę z Operatorem
Gazociągów Przesyłowych „GAZ-SYSTEM” S.A. wspieranym przez nadzór budowlany o ocalenie mojej altany. W swojej akcji: STOP ROZBIÓRCE MOJEJ ALTANY na każdym jej etapie pozostawałem samotny. Nigdy nie mogłem liczyć na jakąkolwiek pomoc Związku.
Z racji zajmowanego stanowiska wie Pan, że po 13 latach tej akcji Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 11 kwietnia 2013 r., sygn akt. II OSK 2061/11 uznał moją murowaną altanę ogrodową, częściowo podpiwniczoną, o wymiarach 5,40 m x 4,15 m za wybudowaną zgodnie z przepisami Prawa Budowlanego.
Z racji zajmowanego stanowiska powinien Pan wiedzieć, że Naczelny Sąd Administracyjny już 17 grudnia 2001 r. wyrokiem w sprawie o sygn. akt SA/Rz 912/00 przyjął jako własną, definicję altany określoną w § 67 naówczas obowiązującego Regulaminu POD: jako obiekt wolnostojący, parterowy, zapewniający rodzinie pracowniczej warunki do wypoczynku oraz służący do przechowywania środków do produkcji ogrodniczej i płodów.
W związku z tym Sąd zakwalifikował altanę do grupy obiektów, wobec których należy stosować wymagania określone w poz. 4 załącznika nr 2 do rozporządzenia Ministra Przemysłu i Handlu z dnia 14 listopada 1995 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe /Dz.U. Nr 139, poz 686/.Powyższe, w kontekście rozpętanej przez Pana, w oparciu o wyrok N.S.A. z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt II OSK 1875/12, akcji Stop rozbiórce altan, mogłoby wskazywać, że: na 900 000 altan, 899 999 jest „zdelegalizowanych”, a tylko moja altana została wybudowana zgodnie z przepisami Prawa budowlanego.
Ale tak nie jest, gdyż argumenty użyte przez Pana dla uzasadnienia akcji Stop rozbiórce altan są
sprzeczne z art. 87 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polski, który stanowi: Źródłami powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej są Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia.
Szanowny Panie Prezesie
Tak więc zgodnie z Konstytucją wyroki sądowe nie są źródłem prawa powszechnie obowiązującego. Nie żyjemy w Stanach Zjednoczonych, gdzie wyroki maja charakter precedensowy i kształtują prawo. Żyjemy w Polsce, gdzie wyroki mają charakter tylko incydentalny i rozstrzygają li tylko konkretną sprawę. Szkoda, że przed rozpętaniem szaleńczej akcji Stop rozbiórce altan, nie zasięgnął Pan porady prawnej o tak elementarnej wiedzy. Ja swoją „altanę obroniłem” właśnie powołując się na Konstytucję i uzasadniając, że normy branżowe, w oparciu o które chciano rozebrać moją altanę nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa. I Pan mógł „obronić altanę” skazaną na rozbiórkę wyrokiem N.S.A. II OSK 1875/12 ., wskazując w skardze kasacyjnej, że wykładnie językowe i definicje słownikowe, na podstawie których organy nadzoru budowlanego oraz sąd I instancji wywiodły definicję altany nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa.
I mógł Pan, w sytuacji gdy w Prawie budowlanym brakuje definicji altany, skorzystać z instytucji odesłania do norm pozaprawnych i odesłać Sąd do Regulaminu ROD, który precyzyjnie definiuje pojęcie altany. Z instytucji odesłania w szczególności do Regulaminu POD skorzystał Sąd w moim przypadku w wyroku S.A/Rz 912/00 r. Odesłaniami i normami pozaprawnymi stosowanymi przez administrację publiczną zajmuje się w „Prawo administracyjne” Jan Boć, Kolonia Limited 2005 str118. Warto byłoby poczytać.
I mógłby Pan.. mógłby Pan... mógłby Pan... tylko, że na etapie postępowania sądowego nie chciał Pan,... i działkowiec z decyzją administracyjną nakazującą rozbiórkę altany pozostał sam bez żadnej pomocy Związku. Dopiero, gdy decyzja ta uzyskała prawomocne potwierdzenie Sądu przez co sama w sobie stała się medialna, zaczął Pan nakręcać akcję Stop rozbiórce altan. I stworzył Pan medialny show, z nie mającym żadnego uzasadnienia merytorycznego problem, z którym heroicznie, tracąc niepotrzebnie czas i energię oraz pieniądze pochodzące ze składek działkowców, zmaga się od kilku miesięcy cały Związek.
Szanowny Panie Prezesie
W 1994 r. wykreślił Pan POD „Relax” w Nowej Sarzynie z Krajowego Rejestru Ogrodów.
Prawie pięciuset jego członków pozbawił Pan w sposób arbitralny członkostwa w PZD. Mimo tego w 2001 r. „na tacy” przyniosłem Panu aktem notarialnym Rep. A Nr 1632/2001, prawo wieczystego użytkowania terenów POD „Relax”. Ale Pan w zamian, przez 13 lat mojej samotnej walki o ocalenie mojej altany nie udzielił mi żadnej pomocy. A potem nie udzielił Pan żadnego wsparcia innemu działkowcowi, zaś jego krzywda stała się dla Pana pożywką uzasadniającą Pana istnienie.
Szanowny Panie Prezesie
Od kilku miesięcy okłamuje Pan dziewięćset tysięcy, często starszych, schorowanych ludzi, że ich altany są samowolą budowlaną i straszy, że altany te są zagrożone rozbiórką. Jest to szczególnie nikczemne i haniebne. Angażuje Pan tysiące oddanych Związkowi ludzi w lekko śmieszną i mało poważną kampanię p.t. Stop rozbiórce altan. Marnotrawi Pan na tą kampanię całkiem poważne pieniądze pochodzące nieraz z głodowych emerytur członków Związku. Nie wątpię, że po „heroicznej” walce ocali Pan altany, które nigdy nie były zagrożone, „W chwale”, przy odgłosie fanfar rozwiąże Pan problem, który sam Pan stworzył. Następnie na okres zimowy wyłączy Pan prąd na ogrodach i ratowane przez Pana altany staną się przez pół roku bezużytecznymi slamsami. I będzie po balu.
Szanowny Panie Prezesie
Na koniec, aby dopieścić „Pana boskość”, pragnę Panu przypomnieć, że 23 stycznia 2012 r.
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Leżajsku decyzją PNB 7355/2/09/10 zalegalizował samowolnie wybudowany w 1999 r gazociąg wysokiego ciśnienia DN 250 doprowadzający gaz do Elektrociepłowni w Nowej Sarzynie, a przebiegający przez ROD „Relax”. Pan był stroną w postępowaniu legalizacyjnym. Ale tradycyjnie sprawę Pan „olał”, i decyzja PINB w Leżajsku została wydana z naruszeniem przepisów rozporządzenia Ministra Przemysłu i Handlu z dnia 14 listopada 1995 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe /Dz.U. Nr 139 poz. 686/. W konsekwencji na terenie Ogrodu została wyznaczona strefa ochronna gazociągu o szerokości 6 m w której nie mogą rosnąć nawet drzewa, skutkiem czego operator gazociągu w każdej chwili, w majestacie prawa, może wjechać na teren Ogrodu i na kilkunastu działkach wyciąć kilkadziesiąt, a może nawet kilkaset drzew. Konsekwencji Pana kolejnych zaniedbań nie jest świadom ani Zarząd Ogrodu, ani Okręgowy Zarząd Podkarpacki. Ale cóż to dla Pana. Będzie Pan miał kolejny pretekst do kolejnej akcji. Tym razem p.t. „Ocalmy drzewa od wycinki”
A ja jeszcze raz, kolejny raz samotnię walczę, bez Pana pomocy. Moja skarga kasacyjna w tej
sprawie czeka na rozpatrzenie przez N.S.A. M.in. w obronie drzew swoich i kilkunastu innych działkowców.
Krzysztof Brenda
działkowicz z 38 letnim stażem
były Prezes Zarządu POD „Relax” w Nowej Sarzynie
były członek Okręgowego Zarządu Podkarpackiego
Laureat Konkursu Krajowego „Wzorcowa Działka Roku 2001”
Do wiadomości:
1. Wszystkie „Komórki PZD”, których adresy mailowe dostępne są w internecie.
2. Wszystkie media, do których uda mi się dotrzeć.
3. Wszystkie fora internetowe, na których będę potrafił umieścić niniejszy list.
4. Zarząd i Komisja Rozjemcza ROD „Relax” w Nowej Sarzynie.
5. Burmistrz Miasta i Gminy Nowa Sarzyna

17:25, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (6) »
czwartek, 04 grudnia 2014

Gdyby jeszcze miesiąc temu ktoś mnie zapytał o szanse na utworzenie w naszym kraju kas oszczędnościowo-budowlanych, wzorowanych na niemieckich bausparkassen, to najpewniej odpowiedziałbym: prędzej mi kaktus na dłoni wyrośnie. Mam jeszcze świeżo w pamięci ubiegłoroczną debatę sejmową nad SLD-owskim projektem ustawy, która miałaby umożliwić działalność tego typu instytucji finansowych. Owszem, Sejm skierował ten projekt do komisji finansów publicznych i infrastruktury. Jednak po trwającej zaledwie kilkanaście minut dyskusji przyjęły one wniosek rekomendujący wyrzucenie projektu do kosza.
Okazuje się, że trafił on do szuflady, z której wydobył go właśnie i lekko odświeżył Związek Banków Polskich (ZBP). Przyznaję, że jestem nieco zszokowany tym, że Ministerstwa: Finansów i Gospodarki już nie kontestują systemu długoterminowego oszczędzania, do którego dokłada się budżet państwa. Ba, nawet NBP nie ma nic przeciwko temu, choć jeszcze rok temu nazwał tego typu kasy „kontrolowaną piramidą finansową”.
Po kilkunastoletniej indoktrynacji „na nie” ze strony przeciwników bausparkassen, czuję się trochę nieswojo. Nie mam wątpliwości, że państwo powinno w jakiś sposób wesprzeć system długoterminowego oszczędzania. Mam natomiast wątpliwości, czy deklaracje skladane przez wicepremiera i ministra gospodarki Janusza Piechocińskiego nie są obliczone na zyskanie poklasku w przyszłorocznych wyborach do parlamentu.
ZBP proponuje, aby otrzymywali oni w formie premii 10 proc. zgromadzonego wkładu, ale nie więcej niż 600 zł rocznie. Tego, kto odłoży w nich  ciągu pięciu lat 30 tys. zł i więcej, państwo wsparłoby kwotą 3 tys. zł. Dodatkowo oszczędności miałyby być zwolnione z podatku dochodowego, zwanego podatkiem Belki.
Zatem, czy oby na pewno rząd zgodzi się na takie rozwiązanie? Może należałoby wziąć pod rozwagę nie tylko kasy, ale także reformę istniejącego już u nas systemu książeczek mieszkaniowych, które są objętę zwolnieniem z podatku Belki.
Książeczka mieszkaniowa

Chodzi o to, aby PKO BP stracił monopol na ich prowadzenie. Bank nie nie ujawnia liczby oszczędzających. Z tego, co się kiedyś dowiedziałem nieoficjalnie, jest ich nawet ok. 700 tys.

Książeczka mieszkaniowa


Wprawdzie niektóre banki rozważały wejście w „książeczkowy biznes”, ale żaden się na to nie zdecydował ze względu na niejasność przepisów. Np. izby skarbowe w Katowicach i Warszawie uznały w 2011 r., że każdy bank może oferować książeczkę mieszkaniową. Podobną opinię prezentowało ówczesne Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Chodzi bowiem o „zachęcenie i ułatwienie podatnikom gromadzenia środków pieniężnych na cele mieszkaniowe”.
Z kolei izby skarbowe w Poznaniu i Bydgoszczy uznały, że z ulgi podatkowej mogą korzystać wyłącznie oszczędzający na książeczkach mieszkaniowych założonych przed 24 października 1990 r., bo „dotyczy sytuacji praw nabytych”. Taką interpretację przyjął w 2012 r. m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu.

Przypomnę, że w ubiegłym roku Ministerstwo Finansów zaproponowało w projekcie nowelizacji ustaw podatkowych, by każdy bank mógł zbierać oszczędności na zakup mieszkania lub domu (nie wchodziłaby w grę budowa domu). Żeby oszczędzający nie musiał dzielić się z fiskusem, umowa z bankiem powinna być co najmniej pięcioletnia. Niestety, resort wycofał się z tej propozycji. 

Oczywiście sama ulga w podatku to słaba zachęta dla kogoś, kto jest w stanie odkładać np. 500 zł miesięcznie. Po pięciu latach takiego ciułania zyska raptem kilkaset złotych. Jednak ta gra byłaby warta świeczki, gdyby bank zaproponował równocześnie atrakcyjne oprocentowanie (jak dla lokaty), a do tego tańszy kredyt mieszkaniowy. W ten sposób banki nie tylko zyskałyby nowe źródło finansowania swojej działalności kredytowej. Lepiej poznałyby też swoich potencjalnych kredytobiorców w okresie oszczędzania.

19:40, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (13) »
czwartek, 27 listopada 2014

Czytelnicy, którzy wypowiedzieli się na forum po moim tekstem o czynszówce kupionej właśnie przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), nie zostawili na nim suchej nitki. Niesłusznie!
Spróbuję to wyjaśnić, ale wcześniej zacytuję kilka wypowiedzi czytelników na temat inicjatywy BGK, dotyczącej mieszkań na wynajem.
kostuh napisał: „Interwencyjny skup mieszkań rozpoczęty! Kolejny rodzynek po RnS i MdM. Rząd robi wszystko aby napchać kieszenie deweloperom oraz bankom i sztucznie podtrzymuje zawyżone ceny. Okradacie młodych ludzi z przyszłości i zmuszacie ich do mieszkania u rodziców lub wyjazdu z kraju. Tyle ta wasza polityka jest warta”.
wichura: Podtrzymają nienaturalnie wysokie ceny u deweloperów, za to dokopią prywatnym inwestorom lokującym w mieszkania na wynajem, sztucznie zaniżając ceny z tego rynku... By żyło się lepiej (wiadomo, że tylko wybranym)...”
Przyznaję, że kiedy ponad rok temu Ministerstwo Finansów i BGK ogłosiły plan zainwestowania w czynszówki 5 mld zł, też miałem wątpliwości, czy państwo powinno się angażować w tego typu działalność. Ostatecznie doszedłem jednak do wniosku, że ten eksperyment jest potrzebny, by w Polsce powstał rynek wynajmu z prawdziwego zdarzenia, czyli taki jakie jest na Zachodzie Europy.

Rynek wynajmu

Przecież chyba każdy przyzna, że mamy w Polsce dobrze funkcjonujący i konkurencyjny rynek kredytów hipotecznych. A przecież jeszcze 20 lat temu monopolistą w kredytowaniu mieszkaniówki był PKO BP. Żeby rozruszać ten rynek, rząd Waldemara Pawlaka stworzył Fundusz Hipoteczny, którym zarządzał państwowy Bank Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego (Bud-Bank). Dodam, że do Funduszu dorzucił się w formie kredytu Bank Światowy, a także Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju (EBOR) oraz rząd amerykański. Proszę sobie wyobrazić, że ów Fundusz pożyczał pieniądze bankom, aby te mogły udzielać kredytów swoim klientom. Równie ważne było szkolenie kadry bankowej.
Zaryzykuję tezę, że nasz raczkujący rynek wynajmu również potrzebuje programu, który pokaże, że inwestowanie w czynszówki może być dobrym biznesem.
Niektórzy inwestorzy, którzy lokują w mieszkania na wynajem swoje oszczędności, a czasem nawet się zapożyczają na ten cel, psioczą na ustawę o ochronie lokatorów. Nie dziwię się, bo jeśli taki lokator przestanie płacić czynsz, a do tego odmówi wyprowadzki, dla właściciela oznacza to katastrofę. Dla funduszu, który kupuje np. tysiąc mieszkań na wynajem, kilku problematycznych lokatorów nie stanowi problemu. Dla takiego funduszu ochrona lokatorów jest wręcz mile widziana, bo wtedy ludzie chętniej najmują mieszkania.
Inwestorzy zamiast narzekać, powinni skończyć z amatorszczyzną i więcej uwagi poświęcać kwestii doboru najemcy, wymagać od niego umowy na zasadach najmu okazjonalnego, która ułatwia eksmisję. Rozmawiałem niedawno z pracownikiem firmy Mzuri, która zarządza przeszło tysiącem mieszkań, powierzonych jej przez  indywidualnych inwestorów. Okazuje się, że na 300 mieszkań w Warszawie, firma miała zaledwie dwa przypadki zalegania z czynszem przez miesiąc.
Rozumem, że niektórych inwestorów może niepokoić, że czynsze w budynkach BGK będą niższe od rynkowych. Chcę jednak zwrócić uwagę, że bank nie zamierza prowadzić działalności charytatywnej. Inwestowanie w mieszkania na wynajem wymagać więc będzie sporej wiedzy. Profesjonalista kupi kawalerkę 25-metrową po okazyjnej cenie. Amator uzna, że zarobi na wynajmie, kupując kawalerkę 35-metrową po normalnej cenie. To oczywiste, że ten pierwszy wygra konkurencję. Jestem przekonany, że już wkrótce usłyszymy o inwestycjach funduszy, finansowanych przez indywidualnych inwestorów. Kupować oni będą całe budynki, odpowiednio zaprojektowane właśnie pod kątem wynajmu.
Na koniec odsyłam zainteresowanych na stronę, na której znajdą więcej informacji dotyczących programu BGK. Żałuję, że nowelizacja ustawy o OFE nie pozwoliła tym instytucjom na bezpośrednie inwestycje w segmencie mieszkań na wynajem. Bartosz Turek z Lion's Banku informuje, że aż w 18 na 24 kraje przebadane przez OECD fundusze emerytalne mogą inwestować na tym rynku (m.in. w Niemczech, Austrii, USA, Wielkiej Brytanii, Włoszech, Szwecji czy Norwegii).

Rynek wynajmu

Bartosz Turek szacuje na podstawie danych Eurostatu, że w Polsce wynajmowanych na zasadach rynkowych jest dziś około 500-600 tys. mieszkań. Gdy za kilka lat fundusz przy BGK faktycznie zarządzać będzie portfelem składającym się z 20 tys. lokali, wciąż będzie to kropla w morzu potrzeb. - Trudno więc upatrywać w działaniach tego gracza powodu obniżenia się w przyszłości stawek za najem w całym kraju. Efekt taki może być lokalny - w okolicy kupowanych projektów - komentuje ten analityk.

 

Rynek wynajmu

Analityk Lion's Banku zwraca ponadto uwagę, że w ciągu ostatnich 10 lat czynsze stawały się w Polsce coraz bardziej przystępne. Wynikało to z szybciej rosnących wynagrodzeń niż stawek czynszów. Pomiędzy rokiem 2003 i 2013 przeciętne wynagrodzenie brutto wrosło w Polsce o 67,5% (dane GUS). W tym samym czasie przeciętny czynsz wzrósł o 41,6%. Jeśli więc dziś przeciętny najemca wydaje na czynsz 34,4% swojego wynagrodzenia (szacunki Lion’s Bank na podstawie danych Eurostatu), to w 2003 roku wydawał 40,7%, a więc wyraźnie więcej niż dziś (o 18,3%). Jeśli w przyszłości wciąż wynagrodzenia będą rosły szybciej niż czynsze, to na rosnącym rynku najmu powinno znaleźć się miejsce zarówno dla inwestorów indywidualnych jak i instytucjonalnych.

 

 

12:47, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (13) »
czwartek, 20 listopada 2014

Jeszcze nigdy Polacy nie mieli tak wysokiej zdolności kredytowej jak obecnie - donoszą analitycy rynku kredytów hipotecznych. Oczywiście, wszystko to, dzięki rekordowo niskim stopom procentowym. Np. Bartosz Turek z Lion’s Banku twierdzi, że trzyosobowa rodzina, która zarabia na rękę 5 tys. zł, może pożyczyć na zakup mieszkania 445 tys. zł! Tak kwota, to mediana, czyli wartość środkowa. Kredyt jest 30-letni, a owa przykładowa rodzina musiałaby mieć w tym banku rachunek oraz kartę  kredytową, a niewykluczone, że musiałaby kupić dodatkowe ubezpieczenie. Rozumiem, że analitykowi, którego zresztą bardzo szanuję, chodzi o pokazanie tendencji dotyczącej zdolności kredytowej, np. że jest ona o 43 tys. zł wyższa niż przed rokiem.

Zdolność kredytowa

Jednak zastanawiam się, jaki sens ma podawanie tego typu przykładu. Innymi słowy, czemu to służy. Czy ma on świadczyć o poprawie dostępności kredytów? Obawiam się, że to, co odpowiadają analitykom w ankietach pracownicy banków, często niewiele ma wspólnego z rzeczywistością. Pomijam, że po prostu nie wierzę w to, że małżeństwo z dzieckiem mające 5 tys. zł mogłoby się zdecydować na tak desperacki krok, jak wzięcie prawie pół miliona złotych kredytu. Przecież sama miesięczna rata kredytu i opłata za mieszkanie może pochłonąć prawie 3 tys. zł. 

Wysokość dochodu nie jest jedynym czynnikiem, który bierze bank pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej. Ważna jest też wiarygodność, a ta zależy m.in. od wykonywanego zawodu, wykształcenia, wieku, miejsca zatrudnienia. Może się więc okazać w wielu przypadkach, że pozorny jest wzrost zdolności kredytowej wynikający ze spadku oprocentowania. 
 A co sądzić o bankach, które - jak Alior Bank, BNP Paribas Bank, Pekao Bank i Raiffeisen Polbank - są skłonne pożyczyć pół miliona złotych na 30 lat trzyosobowej rodzinie z dochodem 5 tys. zł netto i minimalnym wkładem własnym? Bartosz Turek precyzuje, że kupuje ona 70-metrowe mieszkanie w mieście liczącym ok. 150 tys. mieszkańców. Rodzina ta nie ma żadnych kredytów, ale posiada samochód. Odnoszę wrażenie, że niektóre banki stosują marketingowy trik, mający wyróżnić je na tle konkurencji, a w efekcie przyciągnąć uwagę potencjalnych kredytobiorców.

Zdolność kredytowa

15:18, mieszkaniowyblox.pl
Link Komentarze (12) »
 
1 , 2 , 3 , 4 , 5 ... 42