Marek Wielgo
Od 1992 roku jestem dziennikarzem „Gazety Wyborczej”. Od 16 lat w dziale gospodarczym „Gazety”, gdzie zajmuje się nie tylko problematyką związaną z budownictwem i rynkiem nieruchomości (w tym m.in. kwestiami finansowymi), ale także reprywatyzacją i rynkiem zamówień publicznych. Wielokrotnie wyróżniany nagrodami, w tym m.in. honorowym medalem im. Króla Kazimierza Wielkiego za propagowanie na forum „Gazety Wyborczej” zarządzania jakością, popularyzację wzorców dobrej jakości w budownictwie i gospodarowaniu nieruchomościami (w 2003 r.). W 2001 r. i 1999 r. nominowany do prestiżowej nagrody dziennikarskiej pisma „Press” w kategoriach „dziennikarstwo specjalistyczne” oraz „news”.
RSS


Blog > Komentarze do wpisu

Psy szczekają, karawana jedzie dalej

Na forum Gazeta.pl pod moim dzisiejszym tekstem o rynku mieszkaniowym rozległ się jeden wielki hejterski skowyt. Oczywiście nie jest przyjemnie przeczytać, że jestem „agentem nieruchomości” i „dyrektorem departamentu sprzedaży deweloperów PL”, występującym pod płaszczykiem dziennikarza. Z tym się już jednak oswoiłem i mam to w głębokim poważaniu. Martwi mnie natomiast to, że coraz mniej jest czytelników, którym chce się wchodzić w ten hejterski ściek, aby podyskutować merytorycznie na temat opisywanego zagadnienia.
Najpewniej znacie słynne powiedzenie Hegla, że jeśli teoria nie zgadza się z faktami, tym gorzej dla faktów. Forumowi teoretycy przekonują, że ceny mieszkań mogą tylko spadać. I biada temu, kto odważy zasiać wątpliwości. A jakie są fakty?

Fakt 1.

Liczba kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki spada

Kredyty mieszkaniowe

W Związku Banków Polskich (ZBP) przyznają, że coraz mniej Polaków może sobie pozwolić na zakup mieszkania za kredyt. Wprowadzenie wymogu posiadania wkładu własnego (w tym roku co najmniej 10-procentowego) z pewnością utrudnia im to zadanie.

Ale czy tak jest w całym kraju? Niestety, nie wiedzieć czemu ZBP nie podaje statystyk liczbowych dla poszczególnych miast. Podaje natomiast wartościowe. I tak, np. w Warszawie, na którą przypada przeszło jedna czwarta kredytów (wartościowo) w 2013 r. banki pożyczyły na zakup mieszkań nieco ponad 9,1 mld zł, a w 2014 r. - blisko 9,9 mld zł. Oczywiście mogła wzrosnąć średnia wartość kredytu. Ale taki wzrost wartości udzielonych kredytów raczej nie jest możliwy, jeśli ceny mieszkań spadają. Przypomnę również, że od ubiegłego roku kupujący musieli wykazać się wkładem własnym.

Fakt 2.

Wzrosła sprzedaż nowych mieszkań.

Wyniki deweloperów

Proszę zwrócić uwagę na krzywą pokazującą sprzedaż nowych mieszkań. Niestety, REAS pokazuje dane zagregowane dla siedmiu największych miast. Nie wiemy zatem, czy sprzedaż wzrosła we wszystkich. Co do Warszawy REAS nie pozostawia wątpliwości.

Sprzedaż w Warszawie

Fakt 3.

Deweloperzy budują coraz więcej mieszkań.

Na dowód dane GUS.

GUS

Proszę zwrócić uwagę na rubryki pokazujące liczbę mieszkań rozpoczętych oraz pozwoleń na budowę. Deweloperzy budują mieszkania, bo są na nie chętni. Według REAS, np. w stolicy deweloperzy wprowadzili w ubiegłym roku do sprzedaży aż 19,5 tys. mieszkań, czyli przeszło dwukrotnie więcej niż rok wcześniej.

Fakt 4. Ceny przestały spadać.

Nie napisałem, że zaczęły rosnąć, bo wahnięcia cen w górę i w dół były jeszcze zbyt małe. Ale...

Zmiany cen

 

Zmiany mediany cen

Emmerson Eveluation, ktory jest autorem i właściciel ogólnopolskiej bazy danych o cenach transakcyjnych E-VALUER posłużył się w medianami cen, które - zdaniem tej firmy - dużo lepiej odzwierciedlają rzeczywistość rynkową niż średnie. Wyjaśnię, że mediana to wartość środkowa, dzieląca zbiór na dwie równe części. Firma podkreśla, że na wysokość mediany nie wpływają pojedyncze wartości znacznie odchylające się od większości transakcji typowych w całym zbiorze (takiej jak np. zakup jednej nieruchomości luksusowej).

NBP

Dużo do myślenia dają także te dane.

Zmiany cen ofertowych

Negocjacje sprzedawcy

 Np. w Warszawie wzrostowi średniej ceny ofertowej towarzyszy malejący roziew między średnią ofertową i transakcyjną. Może to oznaczać, że maleje skłonność deweloperów do dawania opustów cenowych.

Fakt 5. Nigdzie na świecie, nawet w najbogatszych krajach, nie jest tak, że każdy ma własne mieszkanie, jeśli tylko tego zapragnie.

Tymczasem, krytykujący mnie na forum Gazety czytelnicy często podnoszą, że... cytuję jeden z wpisów: idzie niż demograficzny; sytuacja materialna młodych jest bardzo niepewna (niskie płace, nasycony rynek pracy, umowy śmieciowe); kredyty (choć tanie) są coraz trudniej dostępne (wkład własny, wymóg coraz bardziej egzotycznej umowy „na czas nieokreślony”); zmienia się powoli mentalność ludzi, coraz mniej osób chce się zadłużać na 30 lat, coraz więcej osób liczy się z tym, że będzie musiało szukać pracy w innych częściach kraju.

Nie mam szklanej kuli, więc nie wiem jaka będzie sytuacja na rynku mieszkaniowym za kilka lat. Jednak - póki co - jest tak, jak pokazałem wyżej. TAKIE SĄ FAKTY! Czy tłumaczyć spadek akcji kredytowej, któremu towarzyszy wzrost sprzedaży nowych mieszkań? Po pierwsze, zmalał udział rynku wtórnego. Po drugie, wśród kupujących sporą grupę stanowiły osoby, które kupowały za gotówkę, także z myślą o wynajmowaniu. Po trzecie, nie jest tak, że wszyscy młodzi pracują na umowach śmieciowych. Wystarczy pójść na targi mieszkaniowe, żeby się o tym przekonać.

To prawda, 2 mln Polaków wyjechało za granicę, ale to nie zmienia faktu, że są miasta (Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk, Rzeszów, Białystok), w których przybywa mieszkańców. Niedowiarkom polecam Bazę Demografia. Poza tym, proszę też zwrócić uwagę, że duża część zasobów mieszkaniowych urąga współczesnym standardom.

Nieporozumienia biorą się też stąd, że wiele osób ocenia sytuację na rynku mieszkaniowym, patrząc przez pryzmat swojego miasta. Zupełnie inna jest ona w Warszawie, a inna w mniejszych miastach. W swoich tekstach zwracałem uwagę, że miasta, w których cena mieszkania przekracza 5 tys. zł za m kw., to enklawy. W wielu miastach używane mieszkanie można kupić nawet za połowę tej kwoty. Ponadto trzeba wziąć pod uwagę, że w największych aglomeracjach nawet dwa mieszkania na trzy są tańsze niż rynkowa średnia. Zaś różnice między najtańszymi i najdroższymi ofertami mogą być kilkukrotne, co wynika nie tylko z lokalizacji, ale także z technologii, w której jest zbudowany dom oraz jego stanu technicznego.

Ceny transakcyjne

czwartek, 26 lutego 2015, mieszkaniowyblox.pl

Polecane wpisy

  • Jak Polacy wybierają mieszkania?

    Aż ośmiu na 10 Polaków planujących zakup mieszkania nie darzy zaufaniem żadnego ze znanych im deweloperów - wynika z badania przeprowadzonego przez SW Research

  • Jak 'Cypryjczycy' inwestują w polskie nieruchomości?

    „Wyborcza” szuka pieniędzy polskich obywateli i firm na szwajcarskich kontach. Od czasu do czasu pojawiają się też informacje o przypadkach ukrywa

  • Nosił wilk razy kilka...

    Niedawno minęły dwa lata od mojej pierwszej publikacji w „Wyborczej” , w której zwróciłem uwagę na lukę prawną, umożliwiającą deweloperom stawianie

TrackBack
TrackBack w tym blogu jest moderowany. TrackBack URL do wpisu:
Komentarze
2015/02/28 02:56:39
Tia, fajnie jakby sie pan rozliczylz tekstowow pisanych od kilku lat :)
Jest nawet nominacja na hiene roku: moherykontrauklad.salon24.pl/57518,marek-wielgo-w-mojej-opinii-hiena-roku

Wykresiki nic nie pomoga, naganiales i jestes synonimem bullshitu. W normaknym kraju praca w gazecie ktora ma w sposob obiektywny przekazywac informacja gospodarcze bylaby niemozliwa. Taka liczba internatow nie moze sie mylic :)
-
2015/02/28 20:35:31
Ciekawa analiza, w Krakowie cena mieszkania wykończonego ( rynek wtórny) jest o 800 zł niższa!!! od ceny mieszkania w stanie deweloperskim (rynek pierwotny). Kolejna analiza robiona na podstawie danych z portali internetowych a nie na podstawie realnych transakcji. Dużo przekłamań, lub nieścisłości.
-
2015/03/12 10:25:51
Analiza ciekawa ale co z tego jak cały czas coś się zmienia wykresy tutaj nic nam nie pomogą
-
2015/03/18 17:49:58
Liczba kredytów udzielanych przez banki spada bo ludzie boją się brac kredyty na mieszkania. Mieszkania są coraz droższe a coraz więcej ludzi zaczyna mieć problemy finansowe. I nawet kredyt z teortycznie niską ratą może się okazać dla nich zbyt dużym problemem gdy na przykład ktoś z domoników nagle utraci swoje stanowisko pracy.
-
2015/03/19 11:34:47
Ajj ta stolica.... Ale z tym, że liczba kredytów spada to jestem zaskoczona
-
2016/03/09 00:17:41
Ceny mieszkań w poszczególnych miastach czy województwach można porównać przeglądając serwisy ogłoszeniowe, co da nam bardziej bardziej dokładniejszy i bardziej realny obraz niż jakieś wykresy. Jednym z bardziej znanych jest np. www.gumtree.pl/s-mieszkania-i-domy-sprzedam-i-kupie/v1c9073p1
-
2016/04/11 13:50:29
stolico.. co ty w sobie masz?!pierwszy raz widzę takie dane, słupki wytyczne swoje a rzeczywistość swoje.. Polecam zapoznać się z treściami ze strony nieruchomosci.na-dobre.pl/ . Mieszkania dla młodych, deweloperzy, wszystko tu jest