Marek Wielgo
Od 1992 roku jestem dziennikarzem „Gazety Wyborczej”. Od 16 lat w dziale gospodarczym „Gazety”, gdzie zajmuje się nie tylko problematyką związaną z budownictwem i rynkiem nieruchomości (w tym m.in. kwestiami finansowymi), ale także reprywatyzacją i rynkiem zamówień publicznych. Wielokrotnie wyróżniany nagrodami, w tym m.in. honorowym medalem im. Króla Kazimierza Wielkiego za propagowanie na forum „Gazety Wyborczej” zarządzania jakością, popularyzację wzorców dobrej jakości w budownictwie i gospodarowaniu nieruchomościami (w 2003 r.). W 2001 r. i 1999 r. nominowany do prestiżowej nagrody dziennikarskiej pisma „Press” w kategoriach „dziennikarstwo specjalistyczne” oraz „news”.
RSS


Blog > Komentarze do wpisu

Drogo - źle, tanio - też niedobrze

Czytelnicy, którzy wypowiedzieli się na forum po moim tekstem o czynszówce kupionej właśnie przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), nie zostawili na nim suchej nitki. Niesłusznie!
Spróbuję to wyjaśnić, ale wcześniej zacytuję kilka wypowiedzi czytelników na temat inicjatywy BGK, dotyczącej mieszkań na wynajem.
kostuh napisał: „Interwencyjny skup mieszkań rozpoczęty! Kolejny rodzynek po RnS i MdM. Rząd robi wszystko aby napchać kieszenie deweloperom oraz bankom i sztucznie podtrzymuje zawyżone ceny. Okradacie młodych ludzi z przyszłości i zmuszacie ich do mieszkania u rodziców lub wyjazdu z kraju. Tyle ta wasza polityka jest warta”.
wichura: Podtrzymają nienaturalnie wysokie ceny u deweloperów, za to dokopią prywatnym inwestorom lokującym w mieszkania na wynajem, sztucznie zaniżając ceny z tego rynku... By żyło się lepiej (wiadomo, że tylko wybranym)...”
Przyznaję, że kiedy ponad rok temu Ministerstwo Finansów i BGK ogłosiły plan zainwestowania w czynszówki 5 mld zł, też miałem wątpliwości, czy państwo powinno się angażować w tego typu działalność. Ostatecznie doszedłem jednak do wniosku, że ten eksperyment jest potrzebny, by w Polsce powstał rynek wynajmu z prawdziwego zdarzenia, czyli taki jakie jest na Zachodzie Europy.

Rynek wynajmu

Przecież chyba każdy przyzna, że mamy w Polsce dobrze funkcjonujący i konkurencyjny rynek kredytów hipotecznych. A przecież jeszcze 20 lat temu monopolistą w kredytowaniu mieszkaniówki był PKO BP. Żeby rozruszać ten rynek, rząd Waldemara Pawlaka stworzył Fundusz Hipoteczny, którym zarządzał państwowy Bank Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego (Bud-Bank). Dodam, że do Funduszu dorzucił się w formie kredytu Bank Światowy, a także Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju (EBOR) oraz rząd amerykański. Proszę sobie wyobrazić, że ów Fundusz pożyczał pieniądze bankom, aby te mogły udzielać kredytów swoim klientom. Równie ważne było szkolenie kadry bankowej.
Zaryzykuję tezę, że nasz raczkujący rynek wynajmu również potrzebuje programu, który pokaże, że inwestowanie w czynszówki może być dobrym biznesem.
Niektórzy inwestorzy, którzy lokują w mieszkania na wynajem swoje oszczędności, a czasem nawet się zapożyczają na ten cel, psioczą na ustawę o ochronie lokatorów. Nie dziwię się, bo jeśli taki lokator przestanie płacić czynsz, a do tego odmówi wyprowadzki, dla właściciela oznacza to katastrofę. Dla funduszu, który kupuje np. tysiąc mieszkań na wynajem, kilku problematycznych lokatorów nie stanowi problemu. Dla takiego funduszu ochrona lokatorów jest wręcz mile widziana, bo wtedy ludzie chętniej najmują mieszkania.
Inwestorzy zamiast narzekać, powinni skończyć z amatorszczyzną i więcej uwagi poświęcać kwestii doboru najemcy, wymagać od niego umowy na zasadach najmu okazjonalnego, która ułatwia eksmisję. Rozmawiałem niedawno z pracownikiem firmy Mzuri, która zarządza przeszło tysiącem mieszkań, powierzonych jej przez  indywidualnych inwestorów. Okazuje się, że na 300 mieszkań w Warszawie, firma miała zaledwie dwa przypadki zalegania z czynszem przez miesiąc.
Rozumem, że niektórych inwestorów może niepokoić, że czynsze w budynkach BGK będą niższe od rynkowych. Chcę jednak zwrócić uwagę, że bank nie zamierza prowadzić działalności charytatywnej. Inwestowanie w mieszkania na wynajem wymagać więc będzie sporej wiedzy. Profesjonalista kupi kawalerkę 25-metrową po okazyjnej cenie. Amator uzna, że zarobi na wynajmie, kupując kawalerkę 35-metrową po normalnej cenie. To oczywiste, że ten pierwszy wygra konkurencję. Jestem przekonany, że już wkrótce usłyszymy o inwestycjach funduszy, finansowanych przez indywidualnych inwestorów. Kupować oni będą całe budynki, odpowiednio zaprojektowane właśnie pod kątem wynajmu.
Na koniec odsyłam zainteresowanych na stronę, na której znajdą więcej informacji dotyczących programu BGK. Żałuję, że nowelizacja ustawy o OFE nie pozwoliła tym instytucjom na bezpośrednie inwestycje w segmencie mieszkań na wynajem. Bartosz Turek z Lion's Banku informuje, że aż w 18 na 24 kraje przebadane przez OECD fundusze emerytalne mogą inwestować na tym rynku (m.in. w Niemczech, Austrii, USA, Wielkiej Brytanii, Włoszech, Szwecji czy Norwegii).

Rynek wynajmu

Bartosz Turek szacuje na podstawie danych Eurostatu, że w Polsce wynajmowanych na zasadach rynkowych jest dziś około 500-600 tys. mieszkań. Gdy za kilka lat fundusz przy BGK faktycznie zarządzać będzie portfelem składającym się z 20 tys. lokali, wciąż będzie to kropla w morzu potrzeb. - Trudno więc upatrywać w działaniach tego gracza powodu obniżenia się w przyszłości stawek za najem w całym kraju. Efekt taki może być lokalny - w okolicy kupowanych projektów - komentuje ten analityk.

 

Rynek wynajmu

Analityk Lion's Banku zwraca ponadto uwagę, że w ciągu ostatnich 10 lat czynsze stawały się w Polsce coraz bardziej przystępne. Wynikało to z szybciej rosnących wynagrodzeń niż stawek czynszów. Pomiędzy rokiem 2003 i 2013 przeciętne wynagrodzenie brutto wrosło w Polsce o 67,5% (dane GUS). W tym samym czasie przeciętny czynsz wzrósł o 41,6%. Jeśli więc dziś przeciętny najemca wydaje na czynsz 34,4% swojego wynagrodzenia (szacunki Lion’s Bank na podstawie danych Eurostatu), to w 2003 roku wydawał 40,7%, a więc wyraźnie więcej niż dziś (o 18,3%). Jeśli w przyszłości wciąż wynagrodzenia będą rosły szybciej niż czynsze, to na rosnącym rynku najmu powinno znaleźć się miejsce zarówno dla inwestorów indywidualnych jak i instytucjonalnych.

 

 

czwartek, 27 listopada 2014, mieszkaniowyblox.pl

Polecane wpisy

  • Jak Polacy wybierają mieszkania?

    Aż ośmiu na 10 Polaków planujących zakup mieszkania nie darzy zaufaniem żadnego ze znanych im deweloperów - wynika z badania przeprowadzonego przez SW Research

  • Jak 'Cypryjczycy' inwestują w polskie nieruchomości?

    „Wyborcza” szuka pieniędzy polskich obywateli i firm na szwajcarskich kontach. Od czasu do czasu pojawiają się też informacje o przypadkach ukrywa

  • Nosił wilk razy kilka...

    Niedawno minęły dwa lata od mojej pierwszej publikacji w „Wyborczej” , w której zwróciłem uwagę na lukę prawną, umożliwiającą deweloperom stawianie

TrackBack
TrackBack w tym blogu jest moderowany. TrackBack URL do wpisu:
Komentarze
2014/11/28 14:46:06
Teraz już rozumiem o co w tym wszystkich chodzi. Dziękuję za rozjaśnienie sprawy. Zapraszam do siebie: www.darmowekursyonline.org.pl
-
2014/11/28 23:26:18
chyba zdecyduje się na wyjazd, widzę żę całkiem fajnie Szwecki rynek płacy się prezentuje :)
-
2014/11/29 08:10:44
Problem nie w tym czy za tanio czy za drogo, ale w tym, że fundusz będzie państwowy. Nietrudno sobie wyobrazić sytuacje w których niektórzy diveloperzy będą próbowali upchnąć funduszowi swoje gnioty np. za łapówki...
-
2014/11/30 22:25:42
Kiedyś moi rodzice założyli mi konto oszczędnościowe o wartości kawalerki, po przeliczeniu PZU czy tam PKO chciało wypłacić mi 2tys. zł :D gdyby nie prawnik nie starczyłoby nawet na notariusza ;) Uważam że nasz rząd lansuje mieszkanie dla młodych ale tak naprawdę nie ma rozeznania ile osób na nie stać w UK mieszkanie można kupić na kredyt i spłacić je w 10lat, a tu 30 ni wiadomo czy dożyjesz i czy bedziesz miał prace... chore!
-
2014/11/30 23:27:23
w 100% zgadzam się z krzesladojadalni. Masakra co się dzieje...
-
2014/12/02 11:44:02
Chyba pora opuścić ten kraj, jakie to przykre wszystko. Zapraszam do siebie: www.tamigrobelni.com.pl
-
2014/12/04 19:29:22
Jeszcze się taki nie urodził co by wszystkim dogodził...
-
2014/12/07 13:05:15
bardzo ciekawy artykuł! pozdrawiam
-
2014/12/08 23:44:06
mnie tam bardzo pasuje jak ceny lecą, dobrze że pansji nie obcinają :)
-
2014/12/11 09:19:31
Mieszkam w UK, tutaj rzeczywiście ludzie mnóstwo mieszkań wynajmują. Agencji w moim mieście jest chyba z 10 i wszystkie mają sporo ofert za równo sprzedaży jak i wynajmu. Ceny, cóż.. są różne. Ale co muszę dodać, stan mieszkań jest tragiczny...
-
2014/12/23 11:40:04
Panie Marku, z wszystkich dotychczasowych programów: MdM, RnS, ten wydaje się najrozsądniejszy, ale proszę mi racjonalnie wytłumaczyć dlaczego kwota transakcji oraz metodologia wyboru inwestycji są niedostępne? Czy wyobraża sobie Pan sytuację, w której ktoś wydaje Pana pieniądze, a Pan nie ma prawa wiedzieć jak i za ile? Naprawdę Pana to nie bulwersuję? Jest Pan dziennikarzem, co patrzy wkoło wszystkim na ręce, czy tez tubą propagandową? Chyba, że pogodził się już Pan z faktem posiadania blogu tylko dla "specjalistów" SEO. pozdrawiam
-
2015/01/02 01:31:53
A nie da się tak wypośrodkować tych stawek? Przecież inaczej w życiu większość z nas nie dorobi się mieszkania.
-
2015/02/10 10:16:53
Dobry artykuł. Wiele wyjaśnia. Polecam i zapraszam na mojego bloga www.taiatho.org.pl/
-
2017/02/23 18:27:08
Bardzo fajny artykuł. Opisuje ważne problemy pojawiające się w dzisiejszym świecie. Na prawdę trzeba się zastanowić co będzie w przyszłości. Obecnie często w google obserwuje <a href="lokum-deweloper.pl/>inwestycje mieszkaniowe wrocław</a> , aby orientować się jak tu wygląda rynek. Mam nadzieję, że wszystko pójdzie w dobrą stronę, pozdrawiam