Wszystko o nieruchomościach

Deweloperzy nacisnęli mocno na hamulec - powiedział prezes firmy doradczej Reas Kazimierz Kirejczyk w czasie środowej prezentacji wyników badań rynku deweloperskiego w czwartym kwartale 2011 r. Faktycznie, wygląda na to, że z kwartału na kwartał topnieje liczba mieszkań wprowadzanych przez deweloperów do sprzedaży. 

To sygnał, że, jesli ten trend się utrzyma, oferta deweloperów zacznie się kurczyć. Jednak póki co bardzo daleki jestem od stwierdzenia typu: ludzie kupujcie mieszkania, bo już niebawem zacznie ich brakować, a wtedy zaczną rosnąć ceny!

Z drugiej strony, trochę irytujące są opinie niektórych analityków, że nie warto kupować mieszkania w 2012 r., bo za rok będzie taniej. Ta teza, choć ogólnie prawdziwa, wcale nie musi być taka, jeśli zaczniemy analizować sytuację w poszczególnych miastach, ich dzielnicach i pojedyńczych inwestycjach. Np. w Poznaniu ceny nowych mieszkań spadają, ale czy we wszystkich dzielnicach? Oto co pokazało badanie, które przeprowadziła w Poznaniu spółka Urbidom w październiku 2011 r. (metodą „tajemniczego klienta”). Pod uwagę wzięto 79 projektów dostępnych w sprzedaży z oferty 60 firm deweloperskich.

Zakładam, że cena nie jest jedynym czynnikiem mającym wpływ na decyzje zakupowe Polaków. Ba, śmiem twierdzić, że w większości przypadków równie ważna jest lokalizacja mieszkania, jego standard i funkcjonalność, a także to, kto je buduje. Chcę przez to powiedzieć, że nie zawsze czekanie na dalszą obniżkę cen ma sens. Oczywiście, nie odważę się wskazać konkretnych przykładów. Sądzę jednak, że pewną wskazówką może być poziom tzw. przedsprzedaży. Jeśli np. budynek ma być oddany do użytku w pierwszej połowie tego roku, a sprzedana została tylko jedna czwarta mieszkań, to oznacza, że nie cieszą się one zbytnim zainteresowaniem. Warto zadać sobie wtedy pytanie, dlaczego? Może cena jest za wysoka, albo deweloper jest mało wiarygodny i ludzie boją się powierzać mu swoje pieniądze w trakcie budowy? Tak czy siak, warto wtedy poczekać. W Reasie twierdzą, że dopiero przy przedsprzedaży większej niż 60 proc., deweloper zaczyna zarabiać. Do tego czasu, co najwyżej jest w stanie obsługiwać zobowiązania kredytowe. Istnieje więc spore prawdopodobieństwo, że gdy zacznie tracić płynność, obniży cenę.
Ale możemy też znaleźć interesujące nas mieszkanie w inwestycji, w której niesprzedanych jest np. 10 proc. lokali. Czy wtedy warto czekać aż deweloper obniży ich cenę? Jest to ryzykowne, bo ktoś może nam sprzątnąć to mieszkanie sprzed nosa. Oczywiście, nie można wykluczyć, że ostatnie lokale deweloper sprzeda z bonifikatą.

Np. Bouygues Immobilier Polska własnie poinformował, że otwiera pierwszy w Polsce Outlet Mieszkaniowy w budynku IBC przy Al. Armii Ludowej 14 w Warszawie. Wnętrze zostało podzielone na działy tematyczne oferujące różne kategorie produktów, m.in. Wyprzedaże, Końcówki Serii i Nowa Kolekcja. Głównym elementem wystroju mają być wieszaki odzieżowe, na których znajdą się plany poszczególnych mieszkań wydrukowane na płótnie. Każdy wieszak zostanie również opatrzony oznaczeniem rozmiaru, od najmniejszego do największego: np. „1 pokój”, „2 pokoje”, „3 pokoje” oraz metką z ceną. Największe obniżki dotyczyć będą mieszkań znajdujących się w specjalnych koszach: „Końcówki serii”. Trafią tam pojedyncze, ostatnie lokale z poszczególnych inwestycji

Sęk w tym, że mogą one nie spełnić naszych oczekiwań dotyczące metrażu czy funkcjonalności. Rzecz jasna, może się też okazać, że ktoś kto nie ma typowych oczekiwań, trafi na super okazję.
Jaki z tego morał? Ci, którzy chcą kupić mieszkania, na które jest największy popyt (dwa, trzy pokoje o powierzchni 35-55 m kw.), już teraz powinni wyruszyć na łowy. Więcej czasu do namysłu mają zaś ci, którzy mogą sobie pozwolić na znacznie większy metraż (od 80 m kw. w górę). Im większe jest bowiem mieszkanie, tym większe prawdopodobieństwo spadku ceny ze względu na kurczące się możliwości kredytowe Polaków. 

Bardzo ciekawe są także dane Reasa, które pokazują, jak duże są zapasy mieszkań w badanych przez tę firmę aglomeracjach. Np. w Warszawie w ofercie deweloperów było pod koniec grudnia 18,2 tys. mieszkań (w tym ponad 4 tys. gotowych), Gdyby w kolejnych kwartałach utrzymało się to tempo sprzedaży z czwartego kwartału ubiegłego roku, a deweloperzy nie zaczynali nowych inwestycji, to zapasy wystarczyłyby na ponad półtora roku. Podobna sytuacja jest także w pozostałych aglomeracjach.
Widać, że deweloperzy najbardziej przeszarżowali we Wrocławiu, gdzie mimo stosunkowo dobrej sprzedaży, mieszkań wystarczyłoby nawet na dwa lata! Najprawdopodobniej właśnie tam można spodziewać się w tym roku największych przecen. Natomiast najmniej prawdopodobne są one w Trójmieście.