Wszystko o nieruchomościach

Zacząłem swój wpis nietypowo, bo od rysunku mojej ulubionej malarki i rysowniczki - Hani Pyrzyńskiej. Obrazuje on to, o czym chcę dziś napisać. Wczoraj skrytykowałem Agencję Informacyjną Newseria za tytuł komunikatu -  „Ceny mieszkań na poziomie sprzed 10 lat”. Powinienem był dodać, że prawdopodobnie jest to opinia eksperta z firmy Emmerson (piszę „prawdopodobnie” ponieważ w cytowanych wypowiedziach nie pada takie stwierdzenie). Jarosław Skoczeń, bo to o nim mowa, zwraca uwagę, że na Bielanach, Białołęce i Wilanowie, gdzie w szczycie boomu mieszkania kosztowały nawet 10 tys. zł za m kw., teraz można trafić na oferty nawet o połowę tańsze. To prawda, ale to wciąż nie świadczy o powrocie cen do poziomu z lat 2000-2001. Chyba, że porównamy najwyższe ceny z 2001 r. (np. Dom Development oferował w tym czasie mieszkania w luksusowym jak na owe czasy apartamentowcu Oaza na warszawskiej Ochocie w cenie od 3,3 tys. do 4,5 tys. zł za m kw.) z najniższymi w roku 2012 (od 4,5 do 5,5 tys. zł za m kw.). Porównajmy jednak najtańsze. Pamiętam, że kolega kupił w 2000 r. mieszkanie na Białołęce od jednej ze spółek giełdowych za ok. 2,7 tys. zł za m kw. Z kolei w dyskusji pod wpisem w.ig podaje cenę ok. 2,9 tys. zł za metr. I dodaje, że po uwzględnieniu inflacji cena w 2012 r. powinna wynieść ok. 3,7 tys. zł za m kw. Sęk w tym, że najtańsze mieszkania oferowane przez deweloperów w tej dzielnicy kosztują ok. 4,8 tys. zł za metr.

Osobiście wolę jednak porównanie dostępności mieszkań, liczonej relacją przeciętnej ceny do przeciętnego dochodu. Żeby ta dostępność znów była taka jak w 2004 r. (czyli w okresie, w którym była największa), przeciętne ceny np. w Warszawie musiałyby spaść do 5,9 tys. zł za metr, czyli jeszcze prawie o jedną piątą. Czy to realne? Sądzę, że tak. Po pierwsze, wskutek zaleceń, które narzuciła bankom Komisja Nadzoru Finansowego, skurczyła się zdolność kredytowa potencjalnych nabywców mieszkań. Po drugie, dobiegają końca wielkie inwestycje infrastrukturalne związane z Euro 2012, więc na rynku budowlanym można już zaobserwować zaostrzającą się walkę o kolejne zlecenia (budowlańcy mówią wręcz o groźbie wojny cenowej). Przypuszczam, że w tej sytuacji prawdopodobny jest spadek kosztów robocizny, a może także cen wielu materiałów budowlanych. Tanieć mogą też jeszcze grunty. I jeszcze jedno. Spadek o kilkanaście procent średniej ceny mieszkań wprowadzanych do sprzedaży nie musi oznaczać, że o tyle potanieją one w Śródmieściu czy na Mokotowie. Ten sam efekt można uzyskać budując coraz więcej tanich mieszkań w dzielnicach peryferyjnych, które mają nieźle rozwiniętą infrastrukturę. Wszak z takich Włoch, Ursusa, Rembertowa czy Wesołej można dojechać do centrum koleją podmiejską.
W jednym z poprzednich wpisów wspomniałem, że w tej sytuacji trzymanie przez deweloperów zapasów gotowych mieszkań nie ma sensu. Lepiej sprzedać je z mniejszym zyskiem i zacząć budowę nowych, tańszych. Deweloperzy zdają sobie sprawę, że ten rok jest ostatnim dla programu „Rodzina na swoim”. Najpewniej będą więc chcieli to wykorzystać.
W tym przekonaniu utwierdzają mnie ostatnie sygnały z rynku. Firma Reas podała w swoim najnowszym raporcie, że utrzymuje się spadek średniej ceny mieszkań wprowadzonych na rynek. Niektórzy deweloperzy chwalą się zaś ostatnio... rosnącą sprzedażą! Np. Polnord poinformował, że w styczniu znalazł chętnych na 89 lokali. W tym czasie zrezygnowało z nich 11 klientów, co daje wynik netto 78 mieszkań. Przed rokiem było ich w analogicznym okresie tylko 47. Ponad dwa razy więcej umów niż w ubiegłym roku podpisała również spółka Atal (37 mieszkań).
Zapewne rewelacyjnymi wynikami po pierwszym kwartale pochwali się firma Robyg, która poinformowała właśnie o promocji walentynkowej - „ceny metra kwadratowego w wilanowskich inwestycjach zaczynają się od 5555 zł”. Na ten sam pomysł wpadnie najpewniej wiele innych firm. Później będzie zapewne promocja „wiosenna” itd. Co ważne, Robyg zapowiada, że tym roku zacznie budowę ok. 915 mieszkań (obecnie w budowie jest ich ok. 1,6 tys.). Ofensywę zapowiedziała także firma Dolcan, która w tym roku zamierza rozpocząć budowę lub rozbudowę dziewięciu osiedli, właśnie w dzielnicach peryferyjnych (Ząbki, Włochy, Rembertów). Ma tam powstać ponad 600 mieszkań. Ceny wielu z nich prawdopodobnie nie przekroczą 6 tys. zł za m kw.
Wygląda więc na to, że na mieszkania w rozsądnej cenie wciąż są chętni, mimo pogorszenia się warunków kredytowych. Duzi deweloperzy nie zamierzają zaś rezygnować z budowy nowych mieszkań, co potwierdzają dane GUS i Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, dotyczące liczby pozwoleń na budowę.