|
Blog > Komentarze do wpisu
Deweloperzy zachowują się jak handlarzeMocne słowa? Przyznaję, że użyłem ich celowo, by wywołać emocje. Liczę, że odezwą się deweloperzy, by wyjaśnić, dlaczego nie podają cen mieszkań w ogłoszeniach prasowych czy w Internecie. Temu zagadnieniu poświęciłem już kiedyś wpis na blogu. Ponieważ sprawa nie daje mi spokoju, zadałem to pytanie przedstawicielom firm deweloperskich, którzy przyszli na zorganizowaną przez firmę doradczą Premedium konferencję „Marketing nieruchomości - warunek finansowego sukcesu inwestycji”. Wyjaśniłem, że przecież mieszkanie jest takim samym towarem jak np. samochód. Tymczasem każdy może sobie sprawdzić na stronie dealera, ile kosztuje określone auto w zależności od marki i wyposażenia, a ceny mieszkania nie można sprawdzić (poza nielicznymi wyjątkami). Dlaczego? - pytałem. - Czy od umiejętności targowania się ma zaleć cena tego towaru? Odniosłem wrażenie, że patrzono na mnie z politowaniem jak na idiotę. Wsparł mnie jedynie Tadeusz Żurowski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Doradców Rynku Nieruchomości. Podziękował mi za poruszenie tej kwestii i na koniec stwierdził krótko: Ja nie wchodzę do sklepów, w których na towarach nie są podane ceny. Niestety, deweloperów tak łatwo zbojkotować się nie da. Zdradzę jeszcze Państwu, że zdaniem fachowców od „zarządzania ceną” (np. prezesa redNet Consulting Roberta Chojnackiego) udzielanie rabatów klientom jest prymitywną metodą. Chojnacki radził deweloperom, żeby każde mieszkanie wyceniali indywidualnie, i żeby prowadzili aktywną politykę sprzedaży. Co to oznacza? Jeśli dobrze zrozumiałem, miał na myśli elastyczność w reagowaniu na sytuację na rynku. Zatem jeśli widać wzrost popytu, podnosimy ceny, a jak popyt spada, to odpowiednio je obniżamy. Oczywiście w zaciszu biur sprzedaży, a nie - broń Boże! - publicznie. Po co się ma klient denerwować, że kupił mieszkanie drożej niż sąsiad. Kiedy nasz rynek mieszkaniowy przestanie przypominać bazar? Czy tak samo jest na Zachodzie? piątek, 21 maja 2010, mieszkaniowyblox.pl
TrackBack
Komentarze
2010/05/21 21:52:07
Panie Marku... Czysci mi Pan monitor. W pierwszym momencie parsknalem smiechem.
Mocne slowa? Raczej zart i prosze sie nie obrazac ;) Teraz do rzeczy: 1. Deweloperzy to handlarze. 2. Deweloperzy to firmy majace zarabiac 3. Deweloperzy to handlarze. 4. To nie wolontariusze. 5. Deweloperzy to handlarze. Nie chodzi o to czy deweloperzy to handlarze tylko jaka maja polityke marketingowa. Akurat obrali taki styl i juz (przynajmniej wiekszosc). W sumie wielu stron deweloperow nie ogladalem ale jak ostatnio zagladalem to uderzyly mnie hasla typu: m2 juz od [tu cena], rata juz od [tu wysokosc raty], czasem tylko mieszkania od [tu cena]. Wiekszosc faktycznie nie podaje cen na stronie. Mozna sie domyslac ile moze dane mieszkanie kosztowac biorac cene m2 od. Zgadzam sie z Panem Tadeuszem Zurowskim. Nie wchodze do sklepu gdzie nie ma cen przy towarach. Jesli cos co chce kupic (i ma to stosunkowo wysoka cene) to na poczatku sie porozgladam, poczytam, porownam. Potem podejmuje decyzje. Im wyzsza cena tym wiecej rozwazan. Nie wspomne o mieszkaniu, ktore sie kupuje na dluuugie lata, a czasami na cale zycie. Moje zdanie jest takie, ze deweloperzy nie doceniaja rynku. Wychodza z zalozenia, ze jak juz klient do nich wpadnie poogladac oferte to sprzedawca ich juz "urobi" i cos wcisnie. Byle jak najdrozej za m2. Tak to teraz wyglada. Dlaczego Pana potraktowano z politowaniem? Bo deweloperzy to handlarze. Maja zarabiac kase. O tym juz tez chyba byl wpis. Jak dla mnie rynek i tak wszystko zweryfikuje. Predzej czy pozniej. Ci co sie dawali latwo manipulowac i kupowali za wszelka cene juz sie koncza na rynku. Ich ilosc przycina zdolnosc kredytowa i niechec bankow do dawania kredytow kazdemu. Tak na dobra sprawe rekomendacja T zrobi reszte (mam taka nadzieje). Rynek bedzie coraz trudniejszy dla deweloperow. Predzej czy pozniej beda musieli zrewidowac swoja polityke. Szczegolnie jesli na rynku zaczyna byc naprawde sporo oferty z rynku wtornego i to czesto nie starych ruder ale nawet mlodych mieszkan. Trzeba obserwowac wyniki firm deweloperskich i czas pokaze czy mieli racje. 2010/05/21 22:00:04
Marku, rzeczywiście wiele osób wyglądało wczoraj, jakby nie rozumieli o co Ci chodzi. Wielu deweloperów nie podaje cen na swoich stronach, żeby klienci do nich zadzwonili z pytaniem o nie. Pytanie tylko, czy klientom, którzy czują się w ten sposób lekceważeni i manipulowani, będzie się chciało do nich zadzwonić. Ja podtrzymuję swój pogląd, że to podejście raczej krótkowzroczne. Zapraszam na www.marketingnieruchomosci.pl/index.php/2010/05/kto-schowal-ceny/ gdzie nieco szerzej odniosłam się do tematu.
2010/05/21 22:10:24
pstarzynska: "Pytanie tylko, czy klientom, którzy czują się w ten sposób lekceważeni i manipulowani, będzie się chciało do nich zadzwonić."
Pani Paulino czy ja dobrze rozumuje, ze klient inteligentny i lepiej wyksztalcony (co czesto idzie w parze z lepszymi zarobkami i mozliwosciami zakupu) jak widzi sprzedawce probujacego nim manipulowac to zrezygnuje z zakupu u niego? To w zasadzie pokazuje jak krotkowzroczny jest wlasnie rynek nieruchomosci gdzie nalezaloby planowac przyszlosc w latach, a nie kwartalach. Wiem, wiem, ze planowanie w latach jest trudne... 2010/05/22 07:26:20
blackcrowjg:
Pani Paulino czy ja dobrze rozumuje, ze klient inteligentny i lepiej wyksztalcony (co czesto idzie w parze z lepszymi zarobkami i mozliwosciami zakupu) jak widzi sprzedawce probujacego nim manipulowac to zrezygnuje z zakupu u niego? Po moich ostatnich perypetiach z developerem smiem twierdzic, że developerowi zależy na mało kumatym kliencie, który zaciągnie kredyt nawet na 45 lat za ogromną cene mieszkania w stanie developerskim z błedami wykonawczymi. To, że klient jest kumaty - przyczepi sie do zapisu w umowie, zacznie negocjować cene, ma wkład własny to developera nie interesuje. To sprawa banku, który udziela kredyt. 2010/05/22 11:07:33
zenonwielki: "Po moich ostatnich perypetiach z developerem smiem twierdzic, że developerowi zależy na mało kumatym kliencie, który zaciągnie kredyt nawet na 45 lat za ogromną cene mieszkania w stanie developerskim z błedami wykonawczymi."
Oczywiscie, takiemu klientowi mozna wcisnac chinszczyzne za grube pieniadze i jeszcze sie bedzie cieszyl. Ten rynek jest o tyle inny od reszty, ze tu nie ma szybkiej "zastepowalnosci" towaru. W normalnych warunkach zadowolony klient wroci niebawem aby wymienic/kupic nowy towar. W nieruchomosciach musi minac kilkanascie lub kilkadziesiat lat. To tak dluga perspektywa, ze malo ktory deweloper ja bierze pod uwage. Skoro nie ma innej aternatywy dla klientow to deweloperzy beda mogli robic co chca jeszcze przez dlugi czas. 2010/05/22 13:14:53
zenonwielki:
Deweloperom zależy na każdym kliencie, ale często (zbyt często) nie przyjmują do wiadomości, że klienci są kumaci. Jedyne co może zmienić ten stan rzeczy, to działania klientów, którzy realnie wezmą pod uwagę zachowanie deweloperów w trakcie procesu sprzedaży i w tak zwanym okresie posprzedażnym przy podejmowaniu swoich decyzji zakupowych. Mam wrażenie, że coraz częściej tak właśnie się dzieje... I dlatego stopniowo sytuacja będzie się zmieniać, ale proces ten będzie raczej powolny. Deweloperzy, którzy przejdą go szybciej, będą mieli w okresie przejściowym przewagę nad innymi. Ale naprawdę bardzo wiele zależy od aktywności klientów - ważne, aby komentowali nie tylko negatywne, ale i te pozytywne przykłady zachowania deweloperów. blackcrowjg: Nie chciałabym popadać w skrajności. Każdy proces sprzedaży obejmuje elementy manipulacji. Pytanie, czy ja akceptuję sposób, w jaki ona jest robiona. Klient, który czuje się przez dewelopera (czy kogokolwiek innego) lekceważony będzie miał mniejszą motywację, żeby chcieć coś od niego kupić. 2010/05/22 16:01:47
pstarzynska
W zasadzie to co obserwujemy moim zdaniem pokazje jak bardzo "dojrzaly" mamy na nim rynek. W jakim kierunku bedzie zmierzal? Jak Pani zauwazyla deweloperzy, ktorzy przejda szybciej zmiany w podejsciu do klienta i sprzedazy w przyszlosci moga wzmocnic swoja pozycje. Dlatego tez przydalaby sie jeszcze drobna zapasc na rynku. Mysle, ze to by zmobilizowalo deweloperow do szybszego dzialania. Panie Marku jak widac to, ze mieszkaniowka znalazlaby sie w kryzysie wcale nie oznacza, ze byloby to cos negatywnego. Kryzysy maja tez pozytywne oblicza :). 2010/05/22 23:59:03
A ja po raz kolejny to samo. Uważam, że w świetle artykułu gazetadom.pl/nieruchomosci/1,102725,7903667,Dom_tanszy_od_mieszkania.html należy nie tyle przyjżeć się developerom od strony nieujawnionych cen co kosztów budowy m^2 mieszkania(domu). Cena 1000PLN(Warszawa,) kosztów miękkich już nawet nie jest bulwersująca. To sie nadaje na tytuł "Tylko prawdziwy jeleń kupi 1000PLN kosztów miękkich na metr kawadratowy".
2010/05/23 10:38:34
blackrowjg:
moim zdaniem mieszkaniowka znajduje sie w Polsce w permanentnym kryzysie od 50 lat. Kolejne koncepcje okazuja sie nieskuteczne, sa obciazone bledami ideologicznymi i zbyt drogie dla Polakow. Dla mnie obecne problemy ze sprzedaza gotowych mieszkan przez deweloperow wynikaja nie tylko z blednych koncepcji marketingowych. Towar, ktory oferuja jest niezbyt atrakcyjny i przede wszystkim drogi. Dochodzi do tego brak profesjonalizmu sprzedawcow, ktorzy nie potrafia odpowiedziec na podstawowe pytania. Wielu deweloperow przejelo tez poprzez spolki-corki zarzadzanie "apartamentowcami". Poziom tych uslug jest najczesciej skandaliczny, ciekawe co bedzie jak za kilka lat to i owo zacznie sie psuc, a zarzadzajacy nie maja zielonego pojecia o technice. Ta taktyka z ustalaniem cen mieszkan w indywidualnych rozmowach ma jeszcze inna przyczyne. Deweloperzy musza sprzedac co miesiac okreslona liczbe mieszkan, aby zapewnic plynnosc finanasowa firmie. Sa klienci, ktorzy zdaja sobie z tego sprawe i targuja sie. Moim zdaniem slusznie. I tak ceny deweloperow sa za wysokie, jesli sie uwzgledni jakosc towaru jaki oferuja. Deweloperzy rozzuchwaleni sytuacja z lat 2006-2008, kiedy kolejka czekala, aby zapisac sie na dziure w ziemi ciagle nie moga sie dostosowac do rzeczywistosci. Najzabawniejsze byly zapowiedzi budowania mieszkan pod program RnS. Zanim te mieszkania zostana wybudowane program zniknie. I co wtedy? Pozdrowienia. PS. Ciekawe czy rzad szukajac pieniedzy na usuwanie szkod popowodziowych juz w tym roku nie "przytnie". Oczekuje, ze doczekamy sie spec ustawy zmieniajacej uchwalony budzet. PS.2 Panie Marku, Panski artykul o nowych budowach na terenach zagrozonych powodzia kiedys ukaze sie na glownej stronie. Ale moze zacznie Pan wczesniej ten watek tutaj na blogu? 2010/05/23 21:43:52
"moim zdaniem mieszkaniowka znajduje sie w Polsce w permanentnym kryzysie od 50 lat. "Całkowita zgoda ,jak rownież i co do wplywu wzgledów ideologicznych .A praktycznie państwo nie prowadzi żadnej przemyslanej polityki mieszkaniowej .Obecne "stymulatory" to wynik raczej lobbystycznych nacisków niz jakijś koncepcji .Powódżź obnaża ponadto skalę korupcji ,bo jakim cudem po powodzi 1997 pojawiły sie nowe domy na Kozanowie we Wrocławiu ?Przeciez wiadomo ,gdzie sa tereny zalewowe i jeżeli juz coś chce sie na nich budować to najlepiej brać przykład z osadnictwa "olenderskiego" sprzed kilkuset lat , którego ślady zachowały sie do dziś.To były domy na palach,a osadnicy budowali je tak -aby były w stanie przyjąć napór powodzi - w zgodzie z naturą .Jak obejrzalam mapę terenów zagrożonych powodzią , to wiem juz jak ciężko bedzie teraz sprzedać mieszkania na Białołęce ,zwlaszcza w starym korycie Wisły...
2010/05/24 08:53:22
@kamgra
zajrzyj tutaj: wroclaw.naszemiasto.pl/artykul/402094,wroclaw-na-kozanowie-chca-nowej-ustawy-by-zbudowac-wal,id,t.html to co nieco wyjasnia, ale nigdy ta kolejnosc najpierw domy potem wal. Zeby nie bylo watpliwosci, tez jestem przeciwnikiem zabudowy terenow zalewowych i budowy coraz dluzszych walow przeciwpowodziowych. 2010/05/24 12:10:00
mara571: "Zeby nie bylo watpliwosci, tez jestem przeciwnikiem zabudowy terenow zalewowych i budowy coraz dluzszych walow przeciwpowodziowych."
Budowanie walow tylko pogarsza sytuacje. Zamiast pomyslec i pozwolic na kontrolowane wylanie rzek ludzie buduja waly co powoduje zwiekszanie sie fal powodziowych. Ciekawe jak duzy wal na Kozanowie bedzie potrzebny przy nastepnej powodzi. Znowu bedzie zdziwienie i zlosc, ze waly sa do bani i nikt nic nie zrobil... Bez wielkiego wysilku budowy walow mozna by bylo sprawe zalatwic kontrolujac wylewanie rzek. No coz... Jak widac w PL nie moze byc normalnie. 2010/05/25 09:20:11
Mnie zastanawia jak to możliwe, że według informacji z ostatniego wywiadu Pana Marka budowa mieszkań jest 1,5-2 razy droższa niż domu jednorodzinnego. Dom jednorodzinny ma 1 fundament, 1 dach itp a mieszkań jest dużo. Ponadto w innych cenach kupuje się 20 okien a w innej 300.
Zapraszam też do odwiedzenia forum muratora i tematów o kosztach budowy. Wiele osób pisze o koszcie stanu surowego zamkniętego 600zł/m2 a expert twierdzi, że wynosi on 1000zł. 2010/05/25 09:53:31
Cóż, mój znajomy kupił działkę za 150 tyś PLN, wybudował dom 200m2 i doprowadzenie go do stanu gotowego do zamieszkania z wyposażeniem wyniosło poniżej 2500 PLN za m2 wraz z ceną działki.
|
Ostatnie wpisy
 
Od ponad 17 lat dziennikarz „Gazety Wyborczej”. Od 16 lat w dziale gospodarczym „Gazety”, gdzie zajmuje się nie tylko problematyką związaną z budownictwem i rynkiem nieruchomości (w tym m.in. kwestiami finansowymi), ale także reprywatyzacją i rynkiem zamówień publicznych. |
Na pocieszenie tylko dodam, iż nie wszyscy deweloperzy ukrywają informacje o cenach i to czy ceny są dostępne bezpośrednio obok oferty mieszkań może być pierwszym sygnałem z jakim deweloperem mamy do czynienia. Firmy stawiające na jakość, które są pewne konkurencyjności swojej oferty nie będą uciekały się do marketingowych sztuczek.