Wszystko o nieruchomościach

Panie Marku zadam takie pytanie: a nie jest przypadkiem tak, ze w przypadku deweloperow zyski w danym roku sa wypracowane przez poprzedni rok? Czyli jesli bierzemy pod uwage rok 2009 to jest to efekt roku 2008... Tak mi sie wydawalo, ze w ten sposob jest prowadzona ksiegowosc. Jesli jestem w bledzie to prosze mnie z niego wyprowadzic :). Zreszta, zreczny ksiegowy i zarzadzajacy nawet majac faktycznie straty wykaze, ze firma zarabia. Jesli chodzi o rentownosc to jest nadal na wysokim poziomie. Deweloprzy nie moga narzekac.

Tak w ogole Panie Marku: szacun! Jak dla mnie wreszcie wykonal Pan prace dziennikarska weryfikujac i wytykajac niedociagniecia raportow. Jak widze po forum czytelnicy Pana nie poznaja :). Ciekawie wygladaja komentarze pod dzisiejszymi artykulami. Oby tak dalej. Widze, ze pracowity mial Pan dzisiaj dzien.

Z wyników widać, że deweloperzy to fachowcy -przedsiębiorcy. I w porządku bo branża nie upadnie .Ich marż nie obniży wewnętrzna konkurencja, tylko konkurencja w postaci mieszkań spółdzielczych i na wynajem. Tymczasem spółdzielczość od paru lat niszczą politycy , którzy chwalą się tym ,że nigdy w spółdzielniach nie byli ! Działalność inwestycyjną spółdzielni trzeba ująć w ryzy rachunku powierniczego(deweloperów i TBS-ów też ) i wydzielać spółdzielnie inwestycyjne z eksploatacyjnych.Niemal nie przybywa mieszkań spółdzielczych ( budowanych po kosztach), takoż mieszkań na wynajem w licznych TBS-ach. Nie ma tez prywatnych inwestycji w budynki z lokalami na wynajem .Skasowano wszystkie ulgi podatkowe , jedyne które miały sens , bo motywowały do ujawniania dochodów i stwarzały przejrzyste relacje miedzy obywatelem a państwem .Państwo nie stawarzało iluzji ,żze dotuje .Podatnik budował za swoje .Państwo mu od inwestycyjnych wydatków nie brało podatku .Była to typowa ulga inwestycyjna , podobnie jak ulga odsetkowa .Tymczasem na dzieci dajemy ulgi podatkowe a na własne mieszkanie dotacje dla banków! Skasowano ulgę odsetkową dla osob prywatnych choć każdy przedsiębiorca ma prawo odsetki ujmować w kosztach .Proszę mi tu wskazać logikę , bo ja widzę tylko głupotę autorów takiej polityki mieszkaniowej
W tej sytuacji podaż mieszkań będzie regulowana przesz deweloperów aby mogli utrzymać wyższe marże ,( oni się zachowują racjonalnie, jak przedsiębiorcy )normalne kredytowanie inwestycji nie będzie nadal istniało , a na stronach MI pojawiać się będą nowe strategiczne pomysły.

na początek słowa uznania za umiejętność słuchania i zmiany podejścia. Cieszy mnie szczególnie fragment z artykułu w GW cytowany przez abdrucik.

a teraz ad rem: wyniki deweloperów za 2009 rok wynikają ze zmiany standardów stosowanych w rachunkowości deweloperów. Do tej pory był to MSR-11 (przychody nalicza się wraz z postępem kosztów budowy, jest to standard dla firm budowlanych), a od 1.1.2009 MSR-18 (wynik ze sprzedaży mieszkań można rozpoznać dopiero w momencie przekazania kluczy, wcześniej jest to zwiększanie zapasów). Stąd bardzo trudno przeanalizować sensownie wyniki deweloperów za 2009 rok (bo jeśli w tym roku oddawali klucze, to pokazali cały zysk z projektu właśnie w 2009 roku, mimo, że wcześniej już pokazywali ten zysk częściowo - wraz z postępem robót budowlanych).
Np. dla Ganta (jeśli dobrze interpretuję jego sprawozdanie), zmiana zasad rachunkowości spowodowała wzrost wyniku 2009 o 95 mln zł (i spadek wyniku lat poprzednich).
"Siedząc" w gospodarce i szczególnie rynku nieruchomości powinno się takie rzeczy uwzględniać (piję tu trochę do pana Marka, ale przede wszystkim do "analityków").
Jeśli w swoich rozważaniach jednak to uwzględnili, to zwracam honor :-)
pozdrawiam
mko

co za kompromitacja!!! zarówno Home Broker, jak i Marek Wielgo.


sprawdziłem z czego wzięła się marża 70% w Marvipolu:
link:www.marvipol.pl/_items/Marvipol/pdf/rapory_finansowe/roczne/marvipol_skonsolidowane_sf__2009.pdf

przychody ze sprzedaży - 407 mln zł
wartość sprzedanych towarów i materiałów - 119 mln zł
wynik 288 mln zł

Problem tkwi w tym, że przychody ze sprzedaży obejmują sprzedaż wyrobów i towarów, a koszty dotyczą tylko towarów. Marvipol prezentuje rachunek zysków i strat w układzie rodzajowym, a nie kalkulacyjnym, jak większość spółek i dlatego nie znajdziemy jednej kwoty, która pokaże nam wartość sprzedanych produktów. Jakieś 200 baniek poszło w ......

Dla tłumoków z Home Broker taka różnica nie ma jak widać najmniejszego znaczenia. Miał chyba rację jeden profesor, który mówił że osoby po studiach "Zarządanie nieruchomościami" nadają się głównie na cieciów.


Na marginesie: Marvipol wykazuje na stroni 27, że z tych 407 mln 144 mln, czyli 35% pochodzi ze sprzedaży samochodów i częśći samochodowych. Zatem ta prezentowana wartość sprzedanych towarów 119 mln zł dotyczy głównie sprzedanych samochodów :D

Na tej samej stronie sprawozdania jak wół stoi, że przychody z deweloperki wynoszą 252 mln, a wynik segmentu 45 mln, czyli marża (chyba jest to marża na sprzedaży, uwzględniająca koszty sprzedaży i ogólnego zarządu) wynosi 18%.




Druga spółka, którą się zainteresowałem to GTC.
Te blog nazywa się mieszkaniowy. Raport Home Broker także raczej mówi o mieszkaniach, a o nieruchomościach komercyjnych mówi przy okazji JWC.


A ze sprawozdania GTC link:www.gtc.com.pl/web/pl/mediaFile/get/name/reportsxdelimxSkonsolidowane_SF_IFRS_2009xdotxpdf wynika (strona 34), że:
1. Przychody w kwocie 676 dzielą się na: nieruchomości komercyjne 416 i mieszkania 260
2. wynik na sprzedaży w kwocie 368 dzieli się na: komerc. 320, mieszkania 48
3. marża 54% nie istnieje, bo dotyczy: komerc. 77%, mieszkania 19%

Liczby te dotyczą łącznie Polski, Węgier, Rumunii, Bułgarii i innych krajów.

W Polsce i Węgrzech GTC sprzedało mieszkań za 127 mln zł i uzyskało marżę 15%. Dla samej Polski brak danych.


Innych spółek nie sprawdzałem, ale pewnie są i inne kwiatki. Teraz zrozumiałem dlaczego pan Marek Wielgo pyta czytelników "Ciekaw jestem, jak Państwo oceniacie te dane." Po prostu sam ich nie rozumie.




W ramach rekompensaty, chętnie przeczytałbym RZETELNY artykuł o tym jak się kształtują zapasy deweloperów na dzień bilansowy w porównaniu do wartości sprzedanych w 2009 mieszkań (dla ułatwienia: nie patrzymy na przychody, ale wartość sprzedanych wyrobów). Czyli inaczej mówiąc, na ile lat wystarczą zapasy i jak to wyglądało w poprzednich latach. Rekordzistą chyba jest Ronson:)

PS. dobrze, że wspomniano w dyskusji o zmianach zasad rachunkowości

podam jeszcze 2 kolejne przykłady, a potem podsumuję.


LC Corp

ze 113 mln zł przychodów 66 pochodziło ze sprzedaży mieszkań, a 47 z wynajmu powierzchni biurowych. Zysk z wynajmu 35 mln, a z mieszkań 23 (razem 58). Marża na mieszkaniach 35% (w 2008 34%).


Echo Inv.

przychody 429, z tego mieszkania 113 mln, najem 255 mln i inne. Marża na mieszkaniach 33 mln (29%), a na najmie 193 mln (76%).


Trzeba pamiętać, że te marże nie uwzględniają kosztów sprzedaży i kosztów ogólnego zarządu, a także kosztów finansowych (w przypadku najmu to są największe koszty) i podatku dochodowego.


Home Broker teoretycznie napisał raport o wynikach spółek giełdowych. Dane które zebrał są w większości prawdziwe (choć zamiast kosztu sprzedanych mieszkań użyli kosztu sprzedanych samochodów w Marvipolu). Są to jednak dane, na podstawie których nie można wyciągać żadnych sensownych wniosków, ponieważ dotyczą budowy mieszkań, budowy obiektów komercyjnych i wynajmu powierzchni handlowych i biurowych, w dodatku nie tylko w Polsce.

Home Broker uważa jednak, że na tej podstawie można powiedzieć coś o rynku mieszkaniowym.
"Odmienne decyzje, jakie podejmowały poszczególne firmy w obliczu kryzysu, najlepiej widać na poziomie marży brutto ze sprzedaży, odzwierciedlającej relację pomiędzy zyskiem brutto ze sprzedaży a przychodami. Ta kategoria odnosi się do wartości sprzedaży i kosztów poniesionych w związku z wytworzeniem produktu, czyli mieszkania. Opisuje też sytuację w zakresie cen mieszkań i tego, jaką politykę w tym zakresie stosowały poszczególne spółki."

Jeżeli zespół analityków HB nie rozumie tak prostych rzeczy, to się kompromitują i całkowicie tracą dla mnie warygodność.

Tym gorzej świadczy o nich to, że w sprawozdaniach spółek jest podział na segmenty działalności i dane dotyczące mieszkań są dostępne.
Wykazałem że w 4 na 10 spółek faktyczne marże na mieszkaniach są zupełnie inne niż podane w tabeli. Dom Development jest ok. Innych nie sprawdzałem.



Marek Wielgo na stronie wyborcza.biz jeszcze bardziej odniósł te dane do cen mieszkań i stwierdził, że część deweloperów to krwiopijcy.

Nie zastanowiło go dlaczego są możliwe takie różnice. Jeżeli przyjmiemy, że 1m2 był sprzedawany średnio za 6 tys. zł, to jego koszt wytworzenia w Marvipolu wyniósłby 1800zł, LC Corp 2400zł a w Polnordzie 4800. to chyba nie jest normalne.

Łyknął Pan, Panie Marku błędne dane jak młody pelikan i jeszcze podkręcił negatywnymi emocjami.
Od dziennikarza, który "od 16 lat w dziale gospodarczym Gazety, zajmuje się problematyką związaną z budownictwem i rynkiem nieruchomości (w tym m.in. kwestiami finansowymi)" oczekujemy czegoś zupełnie innego. Na przykład zastanowienia się czy raport HB to głupota, czy prowokacja? i ostrej reakcji niezależnie od odpowiedzi na to pytanie.



Moim skromnym zdaniem artykułu o zapasach deweloperów nie da sie napisać tylko na podstawie publikowanych sprawozdań, trzeba będzie uzyskać dane ze spółek. Ale może odpowie on na pytanie jak bardzo deweloperzy są zapchani mieszkaniami. I czy dla przykładu Ronson może przez 6 następnych lat nic nie robić i sprzedawać to co już ma po obecnych cenach, czy też się taka sztuka nie uda.


Pozdrawiam

Ja uważam, że w pierwszej kolejności powinno się zlikwidowac szkodliwy program Rodzina na Swoim i zastapić go wspieraniem budownictwa czynszowego. Być może dobrym pomysłem byłoby napisanie jakiegoś listu otwartego do członków komisji roboczej ministra Michała Boniego, który zajmuje się ta sprawą?

Mara571
Czy wielu deweloperów by zbankrutowało ?Być może jacyś pomniejsi , którzy nie powinni się w ogóle brać do tej roboty .Doszło by raczej do konsolidacji firm , a na pewno nie ogłaszałby się deweloperem każdy , kto ma kawałek działki . Zostaliby na rynku najlepsi ( czy Warszawa potrzebuje ponad 200 deweloperów?) Poza tym dobre firmy deweloperskie nie budowałyby tego , co się za parę lat zmieni w slumsy .Towar musiałby być lepszej jakości .
Gwoli jednoznaczności .Mieszkanie o nazwie socjalne jest zdefiniowane w ustawie o ochronie lokatorów jako nawet niepełnowartościowe może mieć toaletę poza budynkiem .Nie jest mieszkaniem docelowym , lecz przyznawanym na czas określony .Budownictwem społecznym nazywamy lokale np. lokatorskie , czy TBS- owskie ,popularne ,ale przekazywane po kosztach, gdzie miesięczna oplata musi pokryć koszty eksploatacji i spłatę kredytu ,ale te kredyty były tańsze, dotowane .Społeczne , ale nie socjalne , raczej na wynajem , choć mogłyby być też i własne ,ale budowane częściowo własnymi silami , tańsze. Nie mogę też darować politykom likwidacji wspomaganego ulgami podatkowymi systemu oszczędzania na cele mieszkaniowe .Powiedziałabym tak : ostatnie 10 lat politycy pracowali usilnie nad niszczeniem budownictwa mieszkaniowego .I to lewicowi , prawicowi , ludowi równo .I nie tylko nad budownictwem mieszkaniowym. Ostatnio zabrali się do likwidacji bezpieczeństwa transakcji na rynku nieruchomości .I pewnie im się to uda .

@kamgra
nie wiedzialan, ze mieszkanie socjalne jest zdefiniowane w polskiej ustawie w sposob sprzeczny z definicja obowiazujaca w cywilizowanym swiecie.
Tam pod tym pojecie rozumie sie mieszkanie z tzw regulowanym czynszem, pokrywajcym koszty preferowanego kredytu zaciagnietego na budowe i niewielki odpis odtworzeniowy. Reszta jest czynnikiem skladajacym sie na koszty eksploatacji i jest placona dodatkow do czynszu.
Mieszkania socjalne nie sa mieszkaniami zastepczymi, tak jak w Polsce. Warunkiem zamieszkania w takim lokalu jest dochod osiagany przez rodzine. O ile sie orientuje, to w Niemczech mozna mieszkac w lokalu socjalnym po przekroczeniu dochodow, tylko trzeba placic miesiecznie dodatkowa oplate wyrownujaca wysokosc czynszu za mkw do tego na wolnym rynku w danej okolicy. Oplate pobiera land, ten sam ktory doplaca do oprocentowania kredytow.

Uruchomienie budownictwa spolecznego z pewnoscia zmieniloby typ domow budowanych przez deweloperow. Jak sie mialam okazje przekonac w Warszawie w ubieglym roku nowe "apartamentowce", strzezone czy nie, sa w dalszym ciagu blokowiskami ze zbyt duza iloscia mieszkan w klatce schodowej.
W przyszlosci wysoka wartosc beda mialy mieszkania w mniejszych budynkach.

Demografia zrobi swoje..