Marek Wielgo
Od 1992 roku jestem dziennikarzem „Gazety Wyborczej”. Od 16 lat w dziale gospodarczym „Gazety”, gdzie zajmuje się nie tylko problematyką związaną z budownictwem i rynkiem nieruchomości (w tym m.in. kwestiami finansowymi), ale także reprywatyzacją i rynkiem zamówień publicznych. Wielokrotnie wyróżniany nagrodami, w tym m.in. honorowym medalem im. Króla Kazimierza Wielkiego za propagowanie na forum „Gazety Wyborczej” zarządzania jakością, popularyzację wzorców dobrej jakości w budownictwie i gospodarowaniu nieruchomościami (w 2003 r.). W 2001 r. i 1999 r. nominowany do prestiżowej nagrody dziennikarskiej pisma „Press” w kategoriach „dziennikarstwo specjalistyczne” oraz „news”.
RSS


Blog > Komentarze do wpisu

Mam już dość takich raportów

Firma doradcza Expander i serwis Szybko.pl właśnie opublikowały swój najnowszy raport dotyczący mieszkaniowego rynku wtórnego. Moją uwagę zwróciły średnie ceny ofertowe dla 100 powiatów i miast na prawach powiatu. Serwis zapewnia, że przeanalizował ponad 120 tys. ofert z całego kraju (z ostatnich trzech miesięcy), w wyniki przedstawił jedynie dla tych lokalizacji, w których liczba danych pozwoliła na przeprowadzenie wiarygodnych obliczeń.
Z raportu dowiedziałem się, że najtańsze mieszkania są w powiecie żagańskim - średnio 2 tys. zł za m kw. i żarskim - 2,2 tys. zł za metr (oba te powiaty są w województwie lubuskim). Zaś ponad pięciokrotnie wyższe średnie są w najdroższych lokalizacjach, czyli powiecie tatrzańskim - ok. 10,3 tys. zł za m kw. oraz w Sopocie - ok. 10 tys. zł za metr.
Ciekawe, pomyślałem, i zabrałem się do pisania tekstu. Wcześniej postanowiłem jednak przyjrzeć się tym cenom nieco dokładniej. Zadzwoniłem więc do Żagania, do agencji „Konik Mieczysława Maria Biuro Nieruchomości”. Miałem szczęście, bo telefon odebrała właścicielka. Krótko wyjaśniłem jej w jakiej sprawie dzwonię. Rozmowa była bardzo krótka. - Nie wiem czemu ma służyć taki raport, w którym zestawia się ceny z Żagania z cenami z okolicznych wiosek i wyciąga się z tego średnią. Nie mam czasu na takie rozmowy. Do widzenia - stwierdziła Pani pośrednik i rozłączyła się.
Nieco bardziej rozmowna była właścicielka agencji „Global” Krystyna Rzepiel. Wyjaśniła, że w jej mieście mieszkanie można kupić zarówno za 3,6 tys. zł za m kw. , jak i za 1,5 tys. zł za metr. Przeciętnie trzeba się jednak liczyć z wydatkiem w granicach 2,3-3 tys. zł za m kw. Mieszkania w cenie poniżej 2 tys. zł za metr, to ruiny, na ogół w blokach z wielkiej płyty i bez windy. Najbardziej zaskoczyła mnie jednak informacja, że mimo wysokiego bezrobocia w tym rejonie, ceny mieszkań w Żaganiu w czasie boomu wzrosły o ponad....100 proc.! A czy teraz spadają? - Tylko nieznacznie, bo sprzedają tylko ci, których życie do tego zmusza - odpowiedziała pani pośrednik. Dowiedziałem się od niej, że mimo kryzysu rynek nieruchomości w Żaganiu funkcjonuje całkiem nieźle, a to głównie dzięki stacjonującemu tu wojsku (mieszkania kupują np. żołnierze wracający z misji).
Skoro padł mit najtańszego Żagania, postanowiłem upewnić się, czy w Sopocie rzeczywiście panuje taka drożyzna, jak twierdzi Szybko.pl. Zajrzałem na stronę internetową tego serwisu, aby „kupić” coś w tym mieście za 250-300 tys. zł. Byłem przygotowany, że ta kwota wystarczy mi co najwyżej na kawalerkę. Tymczasem, do wyboru miałem 18 mieszkań, głównie dwupokojowych, w cenie od.... 5,8 tys. zł za m kw. Tylko dwa mieszkania kosztowały w granicach 10-11 tys. zł za m kw. Wszystkie pozostałe w granicach 6-8 tys. zł za metr. I tak oto ekskluzywny Sopot zrobił się niespełna trzy razy droższy od Żagania.
Chyba czas najwyższy powiedzieć analitykom ze wszystkich serwisów nieruchomościowych: dość! Przestańcie wciskać nam tego typu raporty. Przecież doskonale zdajecie sobie sprawę, że nawet w obrębie jednej aglomeracji, np. w Warszawie, różnice między najtańszymi i najdroższymi ofertami mogą być ponad pięciokrotne. Ponadto, w tych najdroższych lokalizacjach można znaleźć dużo mieszkań w cenie poniżej średniej. Owszem, średnie pozwalają śledzić trend rynkowy, ale wystarczy, jeśli opublikujecie je raz na kwartał. Z pewnością nie są one żadnym punktem odniesienia dla kupujących i sprzedających mieszkania.

piątek, 05 lutego 2010, mieszkaniowyblox.pl

Polecane wpisy

  • Jak Polacy wybierają mieszkania?

    Aż ośmiu na 10 Polaków planujących zakup mieszkania nie darzy zaufaniem żadnego ze znanych im deweloperów - wynika z badania przeprowadzonego przez SW Research

  • Jak 'Cypryjczycy' inwestują w polskie nieruchomości?

    „Wyborcza” szuka pieniędzy polskich obywateli i firm na szwajcarskich kontach. Od czasu do czasu pojawiają się też informacje o przypadkach ukrywa

  • Nosił wilk razy kilka...

    Niedawno minęły dwa lata od mojej pierwszej publikacji w „Wyborczej” , w której zwróciłem uwagę na lukę prawną, umożliwiającą deweloperom stawianie

TrackBack
TrackBack w tym blogu jest moderowany. TrackBack URL do wpisu:
Komentarze
2010/02/05 14:45:05
Dobrze, że Pan poruszył ten temat. Brak wiarygodnej bazy danych cen transakcyjnych nieruchomości w Polsce jest skandalem. Proszę spojrzeć na ten link:
www.zillow.com/

To amerykański portal, który gromadzi dane odnośnie cen transakcyjnych nieruchomości i na ich podstawie wycenia te nieruchomości, które jeszcze nie zostały sprzedane.

Można łatwo zbudować podobną bazę danych w Polsce. Wystarczy ustawowo zobowiązać notariuszy do przesyłania np. raz w miesiącu rejestru transakcji i na ich podstawie zbudować bazę danych.
-
2010/02/05 14:58:53
Taka baza powstaje - AMRON. Problem polega na tym, ze nawet banki trudno jest zmobilizować do przesyłania danych. Kompletnie nie rozumem, dlaczego. Przeciez ta wiedza może im posłużyc do oceny ryzyka.
-
2010/02/05 15:16:40
Dobrze, że Pan poruszył ten temat. Brak wiarygodnej bazy danych cen transakcyjnych nieruchomości w Polsce jest skandalem.

To jedno. Dwa to kompletny bałagan w ogłoszeniach tego typu, chyba każda oferta jest dublowana po X razy. Jak oni to porządkują usuwają powtórki? Zawodowo jestem trochę w temacie, zajmuję się integracją systemów informatycznych, do czego potrzebna jest normalizacja danych. Jest to zadanie bardzo nietrywialne i muszę powiedzieć, że zrobienie czegoś sensownego z tego co jest na szybko.pl jest mało realne. Także nie dość, że "badają" ceny ofertowe, to do tego na podstawie kompletnie śmieciowych danych.

Taka baza powstaje - AMRON. Problem polega na tym, ze nawet banki trudno jest zmobilizować do przesyłania danych.

Rzecz w tym, że nie jest dostępna publicznie. Dla szarego zjadacza chleba, to tak jakby nie istniała. Żeby jeszcze udostępniano regularnie sensowne raporty z tej bazy, to byłoby coś. Ale to co wypuścił Amron i BGŻ to trochę mało, na dodatek raport Amronu pozostawia wieeele do życzenia.
-
2010/02/05 15:54:07
Spokojnie, zaczna udostępniac, jak będą się mieli czym pochwalić. W AMRON-ie zdają sobie sprawe, że póki co ich ich dane pozostawiaja wieeele do życzenia
-
2010/02/05 15:56:28
Brawo Panie Marku!
Wreszcie zaczyna Pan zauważać to co wiele osób widzi od dawna (i to niezwiązanych zawodowo z tematem),że większość raportów i analiz ma na celu nie przedstawienie stanu faktycznego ale stanu pożądanego.
Tak trzymać,jak Pan dalej poszuka,poczyta,popyta to sam się Pan przekona,że wiele opinii z forum to nie bajkii to nie forumowicze piszą bzdury tylko pseudoanalitycy w typie Oli Szarek.
-
2010/02/05 15:57:48
"bajki" rzecz jasna
-
2010/02/05 16:12:20
Spokojnie, zaczna udostępniac, jak będą się mieli czym pochwalić. W AMRON-ie zdają sobie sprawe, że póki co ich ich dane pozostawiaja wieeele do życzenia

1. Z czego wynika ta pewność, że będą udostępniać? Coś ich do tego zobowiązuje? Powiem że wprost przeciwnie, zarabiają na tym że baza jest dostępna odpłatnie dla ludzi z branży. Chyba, że człowiek z ulicy mógłby zapłacić i poklikać, to już byłoby coś.
2. Przecież AMRON chwali się, że ma bardzo dużo danych. Jeśli w kuluarach mówią coś innego, to niech się zdecydują, bo śmiesznie wychodzi.
3. "wieeele do życzenia" odnosiło się do tego konkretnego raportu, który bardziej przypominał kolorową ulotkę marketingową, niż profesjonalną analizę statystyczną.
-
2010/02/05 16:22:50
Nie wiem, czy udostepnią ludziom z ulicy, ale mediom na pewno.

Przecież AMRON chwali się, że ma bardzo dużo danych

Danych ma może i duzo, ale, czy wklapanych do systemu i odpowiednio przetworzonych?
-
2010/02/05 17:05:30
Amerykańskie bazy danych i kanadyjskie powstają przede wszystkim z systemów MLS - czyli - z agencji nieruchomości ,przez które przechodzi ponad 90 proc. transakcji ( rynek wtórny i pierwotny )Wtedy jest wszystko: ceny ofertowe , transakcyjne ,niezwykle istotny czas oczekiwania na transakcje , jest porównanie z cenami najmu ( tez przechodzą przez agencje ).Jest informacja w jakim stopniu finansuje się nieruchomość kredytem , jej rok budowy no, wszystko .Amron zdaje się ma bazę tylko z danych bankowych czyli tylko transakcje kredytowane brak np. informacji ile transakcji kupna jest jednocześnie powiązanych z transakcjami sprzedaży )


U nas "poprawiciele"( potrzebuję tego neologizmu by było adekwatne skojarzenie i rym) usuwali bariery i wymyślili ,żeby znieść licencje dla pośredników czyli wymagania kwalifikacyjne .Niech handluje każdy ,aby firmę ubezpieczył ,o zorganizowanie lokalnych MLS- ów ( powinno je wspierać na rozruch państwo ) tez się nie dba .A Internet- jako źrodlo danych ,ech , lepiej nie mówić .Juz by ci analitycy z bożej łaski lepiej zrobili śledząc np w czasie -10 -15 lat -ceny mieszkań jednorodnych np 38 mkw i 28 mkw lokali za Żelazna Bramą , czy np lokali 50 - metrowych na Chomiczówce ,czy Ursynowie . Rynek pierwotny pokazują tez kolejne inwestycje - można by zacząć np od analizy cen popularnych mieszkań - czyli kolejnych ofert na "Akacje" od pierwszej do ósmej - na Białołęce - budowane przez DD .Jak nie ma przyzwoitej bazy danych to może chociaż takie sondażowe badanie cos by pokazało.. Ja sobie robie analizy na własnym mieszkaniu ,czy właśnie jak to nazywam na transakcjach "jednorodnych "Gorzej z domami - tu podobnych nie ma .A tak macie średnią cenę dla konia ,krowy i indyka . Uśrednianie cen mieszkań w Alei KEN z lokalami na Mehoffera(obecnie) - to kompletny idiotyzm .Podobnie jak średnia z Katowic , Żagania i Warszawy. Ale , przepraszam , po uszy mam już tych raportów i ekspertów analityków , którzy wielka płytę lokują w epoce Gomułki , o podzielnikach kosztów piszą mi ,ze to są rozdzielniki i mierzą zużycie ciepła , nie wiedzą, że za użytkowanie wieczyste płaci zawsze użytkownik( i tak mamy z tego tytułu bałagan w spółdzielniach) i razem z dziennikarzami piszą bzdury o wykupywaniu mieszkań ze spółdzielni za złotówkę Na dodatek przysłowiową( kto zna przysłowia o złotówce ?) albo jeszcze lepiej symbolicznej.
A gazety jak jeden mąż powielają te wszelkie ekspertyz i to bezkrytycznie !
-
2010/02/05 17:52:56
Wartość średnia jest bardzo niestabilną miarą statystyczną. Szczególnie przy szerokich rozkładach. Jako ekstermalny przypadek możemy sobie wyobrazić, że Warszawa wystawia na sprzedaż Wilanow i stoi on w ogłoszeniach przez 2 lata. Znacznie lepszą miarą jest mediana. Raporty amaerykańskie podają medianę, i tylko dodatkwo średnią.

Problem jest jednak inny. Nikomu tak naprawdę nie zależy na rzetelenej bazie danych dotyczących nieruchomości. Im bardziej klient zdezorientowany sprzecznymi raportami, tym bardziej jest pacynką w wękach sprzedawcy mieszkań i kredytów.
-
2010/02/06 01:17:55
Otóż nie ma Pan racji. AMRON gromadzi tylko dane z transakcji wspieranych kredytem(i to też nie wszystkich). Na przykład obecnie znaczna część transakcji ma miejsce za gotówkę a tego AMRON nie wyłapie.

Zresztą banki nie mają żadnego interesu w tym, by ludzie dowieidzieli się, że ceny spadają, bo wówczas zaczęliby wstrzymywać się z kolejnymi zakupami, co pogłębi spadki. A jeżeli spadnie wartość nieruchomości, które są zabezpieczeniem kredytów spadnie, banki będą musiały większe rezerwy zawiązać, co obniży ich zyski.
Podkreślam jeszcze raz, że tylko notariusze dysponują wiarygodnymi informacjami, ponieważ każda transakcja na rynku nieruchomości musi zostać zawarta z ich udziałem.
-
2010/02/06 13:38:22
Dokładnie to notariusze i organy podatkowe,ponieważ notariusz jako płatnik PCC ma obowiązek przekazywać odpisy sporządzanych aktów notarialnych dotyczących czynności cywilnoprawnych
-
2010/02/06 14:20:20
Otóż nie ma Pan racji. AMRON gromadzi tylko dane z transakcji wspieranych kredytem(i to też nie wszystkich). Na przykład obecnie znaczna część transakcji ma miejsce za gotówkę a tego AMRON nie wyłapie.

Może Pan wierzyć, albo nie
www.amron.pl/Pages/Content/Page.aspx?a=system_amron

Baza danych AMRON

Dane gromadzone w bazie w ponad 90% pochodzą z aktów notarialnych kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym (w tym również umów przedwstępnych) oraz z operatów szacunkowych. Pozostałe to dane z innych źródeł, takich jak umowa darowizny, przetarg, czy transakcje wymuszone. AMRON gromadzi i przetwarza dane o wszystkich typach nieruchomości:

nieruchomości gruntowe (grunt leśny, grunt pod zabudowę, grunt rolny)
nieruchomości mieszkalne (budynek mieszkalny jednorodzinny/ rezydencja, budynek mieszkalny wielorodzinny/kamienica)
nieruchomości lokalowe (lokal mieszkalny, lokal użytkowy)
nieruchomości komercyjne (biurowe/ handlowe/ usługowe)
obiekty użyteczności publicznej (szpitale/ ZOZ, szkoły/ przedszkola, obiekty sportowo - rekreacyjne)
nieruchomości rolnicze i zaplecza rolniczego - oferujemy pełen przegląd transakcji zawieranych od początku 2004 roku na rynku gruntów rolnych, dzięki bardzo dobrej współpracy z Agencją Nieruchomości Rolnych)
nieruchomości komunalne (stacje uzdatniania wody, wysypiska śmieci, oczyszczalnie ścieków)
nieruchomości przemysłowe (magazyny/ centra logistyczne, stacje paliw, obiekty zaplecza motoryzacji)
Pełen opis każdego typu nieruchomości zawiera średnio ok. 30 atrybutów, co pozwala na przeprowadzanie szczegółowych analiz rynku. Większość atrybutów jest słownikowana, co eliminuje zapisywanie błędnych informacji i standaryzuje opis nieruchomości.


-
2010/02/06 14:22:33
Problem jest jednak inny. Nikomu tak naprawdę nie zależy na rzetelenej bazie danych dotyczących nieruchomości. Im bardziej klient zdezorientowany sprzecznymi raportami, tym bardziej jest pacynką w wękach sprzedawcy mieszkań i kredytów.

Na Zachodzie (USA, Wielka Brytania) tego typu bazy prowadzone są od dziesięcioleci. U nas jest to w powijakach. Ale sądzę, że już za kilka lat i u nas bedzie normalnie.
-
2010/02/07 02:13:44
To że dane pochodzą z aktów notarianych nic nie zmienia, ponieważ każda transakcja na rynku nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Ale banki mają wgląd tylko do aktów z transakcji, które finansowały.

Ale faktem jest, że AMRON jest obecnie najlepszym źródłem informacji o cenach nieruchomości w Polsce. Znalazłem na stronach ZBP informacje, że ma on dane dotyczące 80 proc. transkacji na rynku nieruchomości. Powstaje pytanie: dlaczego opinia publiczna nie ma dostępu do tych informacji?

Może podjął by Pan temat na łamach GW i zarządał ujawniania raportów? Może wreszcie wiedzielibyśmy co się na prawdę dzieje z cenami nieruchomości w Polsce.