|
Blog > Komentarze do wpisu
Pośrednicy o cenach mieszkańI znów te wstrętne media manipulują rynkiem nieruchomości. Z sondażu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości wynika, że nastroje wśród pośredników w obrocie nieruchomościami są kiepskie. Blisko 70 proc. pośredników sygnalizuje w tym roku spadek liczby transakcji, np. w Warszawie nawet rzędu 50-90 proc. Agata Jucht z Warszawy obwinia za to... media, które „kreują sytuację na rynku nieruchomości”. I co ja mam teraz zrobić, żeby nie zostać posądzonym o to, że kreuję sytuację na rynku nieruchomości. Analitycy Open Finance i Home Broker właśnie opublikowali najnowszy indeks cen mieszkań (opracowany na bazie transakcji klientów obu firm), który jest o 2,5 pkt proc. wyższy niż w sierpniu. Komunikat Open Finance i Home Broker Z 18 miast tylko w trzech - w Warszawie, Poznaniu i Zielonej Górze - ceny mieszkań minimalnie spadły we wrześniu. Według Open Finance i Home Broker, w pozostałych miastach ceny już od lipca pną się w górę.
Tu podałem sierpniowy indeks cen Sęk w tym, że straciłem zaufanie do tego typu wskaźników, więc w GW na razie nie odważyłem się ich podać (w blogu mogę skomentować, w tekście czysto informacyjnym - nie). Zresztą sami autorzy zastrzegają, że ich wyliczenia powinno się traktować „jako rodzaj informacji flash”. Zaś w ostatnim raporcie Emil Szweda i Bernard Waszczyk z Open Finance przyznają, że wciąż nie mają pewności, czy „obecna poprawa kondycji rynku mieszkaniowego ma trwały charakter”, m.in. ze względu na zagrożenie wzrostu bezrobocia. Ponadto w 2010 r. na rynku najpewniej pojawią się nowe projekty deweloperskie realizowane po niższych kosztach. „Na razie oczekujemy stabilizacji cen do końca roku” - orzekli analitycy. Tymczasem nieco więcej światła na kwestię cen rzucili pośrednicy we wspomnianym na wstępie sondażu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Otóż okazuje się, że większość pośredników sygnalizuje zainteresowanie klientów mieszkaniami do 50 m kw. i domami o powierzchni nie większej niż 150 m kw. I to one, zdaniem co drugiego pośrednika, najpewniej już drożeją lub zaczną drożeć w najbliższych miesiącach. Natomiast blisko 70 proc. pośredników uważa, że większe mieszkania i domy jeszcze potanieją. Jak Open Finance i Home Broker obliczają cenę m kw.? Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2) gdzie: m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym, A jak obliczany jest indeks? Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2: Indeks = C1* + C2* + C3* + C4* + …+ C16* gdzie: C1, C2, C3, C4...C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
poniedziałek, 05 października 2009, mieszkaniowyblox.pl
TrackBack
Komentarze
2009/10/06 09:28:24
Dzieki, odwagi mi nie brakuje. Chciałem jedynie zwrócic uwage, że dyskusja na temat kto kreuje sytuację na rynku nieruchomosci przypomina dyskusje o tym, co było pierwsze: jajko czy kura. PFRN publikuje raport o sytuacji na rynku, nastepnie media ten raport nagłasniiaja, a nastepnie posrednicy żalą sie, że media.... itd.
Oczywiście bedę nadal pisał swoje analizy, ale sęk w tym, że dzis bez problemu da się udowodnic każdą tezę. Chcecie, żeby napisać, że ceny spadają? Proszę bardzo. Natychmiast znajde kilka fajnych przykładów. Osobiscie znam taką inwestycje w Gdyni, gdzie w czasie boomu deweloper sprzedawał apartamenty po 13 tys. zł za m kw. W dołku, gdy zostało mu już kilka, opuścił cenę o połowe. Ale podkreslam, to były ostatnie sztuki, zapewne najgorsze i najwieksze. Na tej samej zasadzie można napisac o wzroście cen. Reasumujac, prognozowanie w obecnej sytuacji, to wróżenie z fusów. Być może wskaźnik OF wskazuję na zmiane trendu, ale z jej ogłoszeniem wstrzymam się jeszcze ze trzy miesiace. Zobaczymy jak w tym czasie rozwinie się akcja kredytowa. Pozdrawiam 2009/10/06 11:18:36
Mnie ciekawi na podstawie jakiej liczby transakcji oni obliczają te dane. Bo nie da się ukryć, że jeśli ich nie ma wiele to te 2-3% mieści się w granicy błędu statystycznego. I tym sposobem jeśli w danym miesiącu wychodzi na minus to piszą o stabilizacji a jak na plus to o wzroście cen. Poza tym te ich dane są dla mnie tak wiarygodne jak zapowiadana podwyżka cen mieszkań przez pewnego dewelopera w Żyrardowie. Pamiętajmy jeszcze o inflacji, która myślę, że będzie dużo wyższa niż w poprzednich latach.
"I co ja mam teraz zrobić, żeby nie zostać posądzonym o to, że kreuję sytuację na rynku nieruchomości" Jeśli na podstawie wielu informacji, które do Pana docierają uważa Pan, że ceny będą rosnąć to proszę o tym pisać. Czas pokaże jak to będzie i albo Pan się ośmieszy albo zyska na prestiżu. Moim zdaniem ceny spadną ponieważ: 1. Wzrośnie bezrobocie. 2. Banki przykręciły kurek z kredytami. Znikły tanie pożyczki w walutach obcych. 3. Marże banków są bardzo wysokie a stopy niskie. Gdy tylko wzrosną stopy kredyty hipoteczne będą bardzo drogie. 4. Już dokładnie nie pamiętam, ale chyba rekomendacja T ma wymusić uzbieranie 20% wartości mieszkania aby kredyt mógł zostać udzielony. 5. Potaniały materiały budowlane i robocizna. 6. Nowe inwestycje są realizowane po niższych kosztach i w niższych cenach a to oznacza pociągnięcie cen mieszkań budowanych w okresie boomu oraz na rynku wtórnym. 7. Międzynarodowy kryzys finansowy. 8. Psychiczne nastawienie wielu ludzi na oczekiwania spadków. Przekonanie o rosnących cenach napędza sprzedaż i ceny natomiast przekonanie o spadkach powoduje zastój na rynku i spadek cen. 9. Ceny mamy zachodnie a zarobki Polskie. Jeśli ceny miałyby jeszcze wzrosnąć to niedługo dogonilibyśmy cenowo najlepsze miasta na świecie pod względem poziomu życia. 10. Podaż mieszkań jest wyższa od popytu. 11. Mit brakujących 3.000.000 mieszkań, który kiedyś był lansowany na forach dyskusyjnych został obalony. Z tego co pamiętam to w 2002 roku brakowało 1,700 tys mieszkań. Natomiast w samym 2008 i 2009 roku zostanie oddanych do użytku około 330 tys. Podobno 2 miliony ludzi wyemigrowało przez ten czas. Mamy też niż demograficzny. 12. Trudna sytuacja deweloperów, od których banki chcą pieniędzy za mieszkania, których oni po aktualnych cenach nie mogą sprzedać. 13. W obliczu wysokiego deficytu budżetowego może zostać zakończony lub zmieniony złodziejski program RnS co również spowoduje spadek cen. Tych powodów, dla których ceny mieszkań powinny spaść to można jeszcze sporo wymienić, ale po co skoro nie ma żadnych logicznych kontrargumentów za wzrostami. 2009/10/06 12:09:40
Tych powodów, dla których ceny mieszkań powinny spaść to można jeszcze sporo wymienić, ale po co skoro nie ma żadnych logicznych kontrargumentów za wzrostami.
Ale to oznacza radość przez łzy, bo w sytuacji totalnego kryzysu, mało kto mógłby sobie pozwolić na zakup takiego taniego mieszkania. Radochę miałaby nieliczna grupa Polaków dysponujcych wolną gotówką. Ja nie wierzę w taki scenariusz. Jak zawsze prawda tkwi gdzieś pośrodku. Po prostu jakas część mieszkań (duzych, kiepsko zlokalizowanych, o marnym standardzie) potanieje, a część podrożeje, albo ceny zatrzymają się. Uważam, że drugi wariant lub trzeci jest korzystniejszy, jesli zarobki rosłyby szybciej. Zwracam też uwage, że w latach 90. nie było kredytów (to znaczy były, ale bardzo drogie), a mimo to ludzie kupowali mieszkania. W dodatku siła nabywcza przecietnej polskiej rodziny nie była wyzsza niż obecnie. Wbrew pozorom podaż mieszkań nie jest wcale taka duża jak by się mogło wydawać. A co Pan powie o sytuacji na giełdzie? Jak znajdę chwile omówię najnowszy raport DI BRE, który rekomenduje zakup akcji czołowych deweloperów. 2009/10/06 12:09:53
www.knsps.uni.wroc.pl/calc.php Tutaj można sobie sprawdzić jaka wielkość próby odporna jest na błędy rzędu 2 lub 3%. Łatwo zauważyć, że liczba transakcji musiałaby przekroczyć 5tys żeby indeks OF i HB był wiarygodny. Jest to więc albo rażące nieuctwo analityków, albo świadoma manipulacja. Panie Marku, może poprosi Pan OF o oficjalny komentarz?
2009/10/06 12:47:58
Ale to oznacza radość przez łzy, bo w sytuacji totalnego kryzysu, mało kto mógłby sobie pozwolić na zakup takiego taniego mieszkania.
Kiedyś kryzys się skończy. Poza tym nie uważam, że nawet w kryzysie nie będzie osób chcących i mogących się zadłużyć na mieszkanie po dobrej cenie. Niskie ceny nieruchomości czyli poziom 1 średnia pensja w danym mieście 1m2 mieszkania to zdrowy poziom, który będzie dobry dla większości społeczeństwa. Oczywiście nie mówię o przecenie 50% rocznie, ale powoli, powoli... do celu :) A co Pan powie o sytuacji na giełdzie? Jak znajdę chwile omówię najnowszy raport DI BRE, który rekomenduje zakup akcji czołowych deweloperów. Z tego co pamiętam to akcje deweloperów najbardziej dostały po 4 literach podczas kryzysu. Niektóre poleciały o 90%. Tak więc dopiero wzrost o 1000% od dołka da ich wcześniejszą wartość. Poza tym te wszystkie analizy to loteria, obserwuje je od pewnego czasu i ich sprawdzalność jest losowa. Pewnie znajdzie się 100 analiz, które zachęcały do zakupu akcji deweloperów przed spadkami. Także to, że analitycy przewidują wzrost akcji dewelopera to dla mnie strasznie naciągany argument sugerujący wzrost cen mieszkań. 2009/10/06 13:34:41
Kiedyś kryzys się skończy. Poza tym nie uważam, że nawet w kryzysie nie będzie osób chcących i mogących się zadłużyć na mieszkanie po dobrej cenie.
Z całym szacunkiem, ale chyba nie o to chodzi, by paru milionerów mogło pomnozyc swój majatek dzieki okazyjnym zakupom na rynku nieruchomosci. Spadek cen ma sens tylko wówczas, gdy poprawi siłę nabywcza szczególnie młodych ludzi, którzy obecnie mogą tylko pomarzyć o własnym lokum. Inaczej mówiac, byłoby wspaniale, gdyby spadek cen był trwały. Tak jednak nie będzie, jesli wskutek kryzysu dramatycznie spadnie dopływ nowych mieszkań na rynek. Owszem ceny na pewien czas spadn,a, ale gdy tylko banki odkreca śrubę kredytową i poprawi się optymizm wśród konsumentów, ceny znów zaczna szybko rosnąć. Zdaję sobie sprawę, że setki tysiecy młodych Polaków wyjechało za granice, ze mamy niz demograficzny itp. Jednak takich miast jak Warszawa ten problem nie dotyczy. W wolnej chwili sprawdze dane GUS o migracji do najwiekszych aglomeracji. 2009/10/06 14:54:19
Tekst jest wywazony i sprawiedliwy. Wiadomo ,że zawsze coś mniejszego a przez to w sumie tańszego, mozna zbyć. Do tego dochodzi globalna niechęć, do zaciągania dużego kredytu hipotecznego. Dlatego osobiscie uważam ,że nieruchomosci mniejsze , tańsze dadzą się szybko sprzedać. Stąd ten pęd do kupowania działek dalej polożonych od miasta. Wiadomo ,że za chwilę powstaną w okolicy zakłady pracy i magazyny na tańszym gruncie. Tak się zaczęły rozwijać 120-100 lat temu w Polsce, pod zaborami miasta.
2009/10/06 15:09:43
Z całym szacunkiem - ale opinie "analityków" z open finance i podobnych - są smiechu warte. Home broker sprzedaje kilka, kilkanascie apartamentów miesięcznie - w skali całego kraju. Open ma w duzych miastach gigantyczna konkurencję - przez ich ręce przechodzi może 3, może 5% kredytów
To czyni firme dużą, ale danych jest zbyt mało, aby zauważać trendy. To samo dotyczy ankiety PFRN. Sam jestem pośrednikiem, dostałem tę ankietę, ale jej nie wypełniłem (geniusze ja projektowali) W Świnoujściu - jest 3 pośredników, z których dwie osoby znam - płaczą tak, że słychać ich we Wrocławiu... Więc ten wzrost cen - kupa smiechu... Pozdrawiam jeep Wrocław 2009/10/06 15:09:58
Z całym szacunkiem - ale opinie "analityków" z open finance i podobnych - są smiechu warte. Home broker sprzedaje kilka, kilkanascie apartamentów miesięcznie - w skali całego kraju. Open ma w duzych miastach gigantyczna konkurencję - przez ich ręce przechodzi może 3, może 5% kredytów
To czyni firme dużą, ale danych jest zbyt mało, aby zauważać trendy. To samo dotyczy ankiety PFRN. Sam jestem pośrednikiem, dostałem tę ankietę, ale jej nie wypełniłem (geniusze ja projektowali) W Świnoujściu - jest 3 pośredników, z których dwie osoby znam - płaczą tak, że słychać ich we Wrocławiu... Więc ten wzrost cen - kupa smiechu... Pozdrawiam jeep Wrocław 2009/10/06 15:11:01
Z całym szacunkiem, ale chyba nie o to chodzi, by paru milionerów mogło pomnozyc swój majatek dzieki okazyjnym zakupom na rynku nieruchomosci.
Jakoś przed boomem gdy nieruchomości były tanie owi milionerzy nie kupowali ich na potęgę. Dlatego o ile nie będzie podstaw, że po kryzysie nieruchomości zaczną szybciej rosnąć niż np. akcje to też nie spodziewałbym się masowych wykupów mieszkań przez milionerów. Poza tym takie działanie można uniemożliwić wprowadzając np. podatek katastralny. 2009/10/06 15:24:22
Jakoś przed boomem gdy nieruchomości były tanie owi milionerzy nie kupowali ich na potęgę
A skąd Pan wie? Jestem przekonany, ze kupowali, a jak mieli dobrych doradców, sprzedali na górce, a teraz odkupią je o wiele taniej. Problem tak naprawdę sprowadza się do tego, jaka inwestycja jest w miarę bezpieczna i do tego opłacalna. Być moze nieruchomosci nie interesuja dzis owych bogaczy. Ale jak trend sie odwróci, najpewniej dowiedzą sięo tym szybciej niż przecietni Kowalscy. Zeby była jasność, nie wierzę w zwyzki ceny rzędu 30-50 proc. rocznie. Ale np. 5 proc. plus zyski z wynajmu, to może być łakomy kąsek. Wiem, że niektórzy biznesmeni inwestują obecnie w mieszkania wakacyjne w najlepszych lokalizacjach (nie mogę wymieniić nazwisk, gdyż informator by mi tego nie wybaczył). Pojawiły się bowiem firmy, które zarzadzają tym bałaganem (wynajmuja). Okazuje sie, że stopa zwrotu rzedu 7-8 proc. jest mozliwa do osiagnięcia. Czy jest bank, który da wiecej? 2009/10/06 15:46:23
dzon_dzon: Jakoś przed boomem gdy nieruchomości były tanie owi milionerzy nie kupowali ich na potęgę
Marek Wielgo: A skąd Pan wie? Oczywiście byli tacy, którzy kupili przed boomem, ale nie było to na tyle duże zjawisko, że ceny poszybowały o 300%. Przez wiele lat mieszkania były na tyle tanie, że przeciętna polska rodzina mogła sobie pozwolić na ich zakup. Marek Wielgo: Okazuje sie, że stopa zwrotu rzedu 7-8 proc. jest mozliwa do osiagnięcia. Czy jest bank, który da wiecej? To są suche fakty. W praktyce pewnie ich mieszkanie straciło 10% na wartości, czyli już są 2-3% do tyłu. Do tego dochodzą koszty transakcyjne zakupu mieszkania. Problem w tym, że wynajmować chce coraz więcej ludzi a to spowoduje spadek opłacalności takiego działania. Pisałem już o tym rok temu. Ponadto wynajmujący musi się liczyć z remontami mieszkań, lokatorami, którzy będą migać się z płatnością a nawet takimi, którzy nie będą chcieli płacić i opuścić mieszkania. Dlatego moim zdaniem pewnych 5% z lokaty nie można porównać z teoretycznie możliwym zyskiem z wynajmu. Tu wchodzi ryzyko, równie dobrze można kupić akcje, które są w dołku cenowym w przeciwieństwie do mieszkań. 2009/10/06 15:49:11
zdaje sie, ze Zwiazek Bankow dysponuje baza udzielonych kredytow hipotecznych, na podstawie tej proby mozna uzyskac duzo bardziej wiarygodne dane o trendzie. Panie Marku, jest Pan dziennikarzem, a co chwila rozklada Pan bezradnie rece pytajac internautow, skad ma Pan brac informacje.
co do mozliwych scenariuszy - dzon-dzon podaje szereg argumentow na spadek, a Pan wyskakuje z "prawda lezaca po srodku" i prognozuje wzrost niektorych mieszkan. Ale przeciez moze byc tez tak, ze kiepskie mieszkania spadna bardziej, a dobre mieszkania spadna mniej. Dlaczego wykluczyc taki scenariusz? Szczegolnie ze "nie ma zadnych logicznych kontrargumentow za wzrostami" (ze pozwole sobie Pana zacytowac) ps. przepraszam za brak polskich znakow - ulomnosc techniki 2009/10/06 16:23:14
Coś na rozweselenie. Dostałem dziś taki oto komunikat prasowy od PR portalu praktycy.com.
Tytuł komunikatu: Mieszkania znów pójda w góre! Szanowni Państwo, Analitycy zgodnie twierdzą, że rynek mieszkaniowy znowu się uzupełnia i jest to ostatni dzwonek, żeby kupić wymarzone 4 ściany za niżą kwotę. Potem będzie tylko drożej! Młode rodziny mogą skorzystać z preferencyjnego kredytu z dopłatą Skarbu Państwa w programie "Rodzina na swoim". Pomimo kryzysu i ograniczenia akcji kredytowej przez banki wciąż można dostać kredyt na 100% wartości nieruchomości w PKO BP, Banku Pocztowym oraz w Gospodarczym Banku Wielkopolskim. Pozostałe Banki wymagają wkład własny zwykle na poziomie minimum 20%. Jak zatem zdobyć fundusze na wkład własny? Przygotowaliśmy ciekawe zestawienie, w którym poszukujemy pieniędzy wśród najbliższej rodziny, chwilowych kredytów gotówkowych czy coraz popularniejszych pożyczek społecznościowych. Jeżeli są Państwo zainteresowani wynikami naszych poszukiwań, zapraszam do kontaktu. Na tym tle doceniam klasę komunikatów np. z Open Finance. Ps. Nie rozkladam bezradnie rak pytajac internautow, skad mam brac informacje. To Wam internautom wciaż one nie pasuja. Dlatego pytam, jakie sa Waszym zdaniem wiarygodne żródła. Co do ZBP, to uruchomił on baze danych zwaną Amronem. Problem w tym, ze banki nie kwapią się do przesyłania informacji o cenach transakcyjnych, wiec w bazie jest ich wciaż niewiele. Proszę mi wierzyc, że trzymam rekę na pulsie. 2009/10/06 16:42:20
Mamy następujące fakty:
- mniejsze mieszkania są droższe niż większe (cena za m2) - mniejsze mieszkania cieszą się dużą popularnością - ceny mieszkań wzrosły o 2-3% Można zrzucić winę na błąd statystyczny ale innym powodem może być to że sprzedają się głównie małe mieszkania co powoduje że statystycznie ceny rosną. Jak już wspominałem o tym kilka razy czekam na obniżki cen, jeśli ceny nie spadną, a w zasadzie nie zwiększy się moja siła nabywcza to zawsze mogę olać nasz piękny kraj i wynieść się na stałe na zachód gdzie kupię mieszkanie w cenie mieszkania w Warszawie zarabiając 4x tyle co w Polsce. W obecnej chwili nie stać mnie na kupno mieszkania (to znaczy stać ale żadne z tych mieszkań które widziałem, moim zdaniem nie jest warte obecnej ceny) które odpowiadało by mi metrażem, a zakup małego by sprzedać je za 5 lat by móc kupić duże obarczone jest dużym ryzykiem że stracę na tej transakcji. 2009/10/06 17:02:49
eustachy: a pewnie, że lepiej się wyprowadzić.
Pierwsza lepsza oferta - http://www.immobel.com/Polish/listingDetails.do?of=50572916&back1=/Polish/searchResults.do&district=320311&type=SD&featured_int=0&searchId=0&minprice=100000&xml=0&serverId=0&shcu=USD&rpp=0&la=PL&cu=USD&ssid=0&distList=320311&minbathroom=0&st=2&minbedroom=0&maxprice=120000 w cenie kawalerki w Warszawie dom w USA. Wyższe zarobki, 2km do oceanu. Po 30 latach pracy normalna emerytura a nie tak jak u nas, bankructwo ZUSu. 2009/10/07 12:06:22
@dzon_dzon,
w pipidówkach w Polsce znajdziesz nawet tańsze domy. A z pracą w takim miasteczku trudno i tam i u nas, chyba że chcesz być sklepikarzem lub fryzjerem (nic w tym złego, ale mozna i w Polsce). No pobyt stały trzeba w USA załatwić. Ale spoko, może masz rację -jedź ;)) Tak na serio: niedawno znajomy sprzedawał dom pod Warszawą, ponad 250m na działce ponad 2000m2 za 700tyś. Urządzony. Pod Warszawą, tj 10 minut jazdy za Konstancinem. Moim zdaniem dużo lepsza oferta niż ta ze Stanów. Nie wiem jakie są teraz, bo nie szukam, ale trochę mnie to stękanie na ceny nie pasuje. Kawalerki w Józefowie czy Łomiankach sa pewnie w zasięgu pary młodych specjalistów po studiach. |
Ostatnie wpisy
 
Od ponad 17 lat dziennikarz „Gazety Wyborczej”. Od 16 lat w dziale gospodarczym „Gazety”, gdzie zajmuje się nie tylko problematyką związaną z budownictwem i rynkiem nieruchomości (w tym m.in. kwestiami finansowymi), ale także reprywatyzacją i rynkiem zamówień publicznych. |
Panie Marku, prosze się nie przejmować krytykami internetowymi i pisać wg własnego rozumu. Nie chciałbym by kilku deweloperów zaciemniało sytuację na rynku grając pod swój biznes, ale równiez nie chce by media publikowały tylko to co większość aktywnych czytelników chce usłyszeć.
Takze prosze się nie bać krytyki i pisac tak jak jest wg Pana -inteligentny czytelnik i tak sięgnie do kilku źródeł, ale Pańska analiza pomoże wyrobić sobie zdanie co do trendów, bo przecież nie faktów -te można łatwo sprawdzić przeglądając oferty.
Odwagi!