Wszystko o nieruchomościach

„Najmądrzejszy z całej wsi” znajomy_jennifer_lopez zadał mi to pytanie (wcześniej obdarzając mnie mało śmiesznym epitetem, więc mu się rewanżuję równie mało śmiesznie) na forum Gazety. Spróbuję mu więc odpowiedzieć, bo wśród forumowych krzykaczy jest jednym z nielicznych, których szanuję.

Zmowa deweloperów nie jest możliwa. Tak samo, jak nie jest możliwa zmowa ich potencjalnych klientów. Dzięki Internetowi może się Pan skrzyknąć z innymi, by zbojkotować mecz reprezentacji piłkarskiej, czy jakiś bank. Ale nie macie takiej siły sprawczej, by doprowadzić do tego, że mieszkania w Warszawie, czy Krakowie będą np. po 5 tys. zł za m kw. (oczywiście mam na myśli cywilizowane rejony). Na szczęście, takiej siły sprawczej nie mają też deweloperzy. Nawet, jeśli są członkami jednego klubu pod nazwą Polski Związek Firm Deweloperskich. Po prostu tych firm jest dużo, a zawsze, gdy poprawia się koniunktura, pojawiają się kolejne. Oceniam, że dziś ich jedynym wspólnym celem jest przekonanie opinii publicznej, że taniej już nie będzie. Chodzi o to, by potencjalni nabywcy podjęli wreszcie decyzje, a nie czekali na dalsze spadki cen. Czy to czytelne przesłanie, które wyłania się z deweloperskich komunikatów można określić mianem zmowy cenowej? Nie!

Znajomy_jennifer_lopez napisał, że „dopiero co wczoraj zaledwie 2, (słownie dwóch), dużych ale tylko dwóch developerów (z bandy najbardziej zatwardziałych) zapowiedziało wprowadzenie 3000 mieszkań”. Nie podejrzewam znajomego_jennifer_lopez o głupotę, ale o złą wolę przy formułowaniu tego zarzutu . Wielokrotnie tłumaczyłem, że Gazeta.pl zamieszcza skróty tekstów ze wszystkich gazet. Akurat tekst o tym, że J.W. Construction i Dom Development mają przygotowanych do budowy 3000 mieszkań pochodził z „Dziennika Gazety Prawnej”. A dodam jeszcze, że ja napisałem o tym w swoim blogu w ubiegły piątek, powołując się na najnowszy raport analityków DI BRE (być może mój wpis zainspirował dziennikarza „Dziennika Gazety Prawnej”).

Znajomy_jennifer_lopez dopuścił się jednak perfidnej manipulacji (a może nie jest taki mądry, za jakiego się uważa?) wypominając ten tekst. Bo co z tego, że kilka giełdowych spółek deweloperskich zacznie budowę 3-4 tys. tysięcy mieszkań. Pragnę przypomnieć, że dwa lata temu zaczynali budowę kilkunastu tysięcy.

Jak to się może odbić na cenach? Nie da się odpowiedzić na to pytanie, jeśli nie przyjmie się określonych założeń. Zagadką jest bowiem ekonomiczne otoczenie rynku mieszkaniowego - jaka za rok będzie inflacja, ile wynosić będą stopy procentowe, wskaźnik bezrobocia itp.?

Jeśli Polska wyjdzie z kryzysu (czego sobie i wszystkim naszym rodakom życzę), ceny mieszkań pójdą w górę. I nie zmieni tego forumowy krzyk. A od tego, jaka będzie podaż mieszkań zależy tempo wzrostu. Moja opinia jest taka (a właściwie pobożne życzenie, bo nie mam kwalifikacji wróżki), że ceny będą rosły powoli. Zgadzam się z opinią Katarzyny Kuniewicz z Reasa, że nawet jeśli mieszkania zaczną drożeć, to ich średnia cena spadnie. Najpewniej zaczną bowiem przeważać w ofercie firm deweloperskich stosunkowo tanie mieszkania, na które jest największy popyt.

Zawsze z uwagą śledzę też to, co ma do powiedzenia dzon_dzon. Często nie zgadzam się z jego opiniami, i tak jest i tym razem. Jego argumentem za dalszym spadkiem cen jest m.in. niż demograficzny: „Ponadto młodych ludzi jest coraz mniej o czym świadczy mniejsza liczba studentów”. „Młodzież, gdy wkroczy w dorosłość będzie mieszkać w mieszkaniach po dziadkach, to chyba logiczne”. Dzon_dzon wspomina też o znajomych, którzy zostawili mieszkanie w mieście i wybudowali dom na wsi.

To prawda, że przeprowadzki z miasta na wieś (do własnego domu) staną się coraz powszechniejsze. To normalne zjawisko w krajach, których społeczeństwa bogacą się. Jednak równie normalnym zjawiskiem jest postępująca urbanizacja. Żeby nie strzępić języka odsyłam do najnowszej publikacji GUS na ten temat dotyczącej miast wojewódzkich. Proszę zwrócić uwagę m.in. na tablicę nr 4 (ruch naturalny ludności w 2008 r.) i tablicę nr 6 (migracje wewnętrzne i zagraniczne).

Z tej pierwszej można się dowiedzieć, że w większości największy miast jest dodatni przyrost naturalny, np. bardzo wysoki w Rzeszowie, Olsztynie i Białymstoku. Są jednak miasta, np. Łódź, czy Katowice, w których ludzie wymierają. Ale to nie musi oznaczać, że liczba ludności automatycznie rośnie lub maleje, bo istnieje zjawisko migracji. Proszę zwrócić uwagę, że w 2008 r. z większości miast ludzie uciekali (co wcale nie musi być prawdą, gdyż nie sposób jest policzyć tych, którzy migrują do miast „po cichu” - mieszkają tam latami nie zameldowani, nie płacą w nich podatków itp.). Wyjątkami była Warszawa, Gdańsk i Wrocław. To odpowiedź, dlaczego w tych miastach ceny mieszkań w dłuższej perspektywie nie będą spadały. Drugi wniosek: nie można wszystkich miast traktować jednakową miarą.

Ps. Pisząc ten tekst do GW starałem się obiektywnie przedstawić sytuację na rynku mieszkaniowym. I cieszę się, że mi się to udało. Z czego to wnioskuję? Z reakcji na forum. Zawsze jak jest się po środku, dostaje się po łbie z prawa i z lewa. Tym razem zaatakowali mnie wszyscy - zarówno ci, którzy wieszczą dalsze spadki cen, jak i ci, którzy uważają, że ceny nie spadną.