Wszystko o nieruchomościach

Przyznam, że nie rozumiem, dlaczego pomysł rządu niesienia pomocy ludziom, którzy z powodu utraty pracy nie będą w stanie spłacać kredytu mieszkaniowego, budzi aż tak wielką niechęć.
Na forum pod moim wczorajszym tekstem na ten temat jest wiele opinii typu: „Socjal pełną gębą”, „Państwo uczciwych ludzi traktuje jak frajerów a kombinatorów i pijawki społeczne jak elitę. W Polsce wystarczy być jakimś „upośledzonym” i już socjal płynie szerokim strumieniem. Czy na naszych polityków nie ma bata? Czy po tym jak naobiecywali gruszek na wierzbie dalej mają nas reprezentować?”, albo: „Skandal totalny. Zamiast zachęcać ludzi do rozsądku, oszczędności i planowania, rząd znów nagradza kombinatorów i kretynów kierujących się zasadą jakoś to będzie”.
Przecież nikt nie zamierza dawać bezrobotnym kredytobiorcom prezentu w postaci bezzwrotnych dopłat. Ci ludzie będą musieli te pieniądze zwrócić! Fakt, że budżet straci na spadku ich wartości w czasie. No i kosztować będzie obsługa tego programu (BGK weźmie prowizję). A jest też wielce prawdopodobne, że od część kredytobiorców nie uda się wyegzekwować zwrotu pomocy.
Z uzasadnienia do projektu ustawy, który zamieściłem na swoim blogu można się dowiedzieć, że „łączny koszt wprowadzenia regulacji w latach 2009 – 2020 to, biorąc pod uwagę koszt pieniądza w czasie (przy stopie dyskonta w wysokości 3 proc.) 73,5 mln zł, w tym 6,6 mln zł wyłącznie jako koszty obsługi BGK. Przy założeniu braku możliwości egzekucji udzielonej pomocy (np. w wyniku przepisów o upadłości konsumenckiej) na poziomie 10 proc. dodatkowy koszt instrumentu wyniesie ok. 44 mln zł, co daje łączny koszt rozwiązania w wysokości 117,5 mln zł”.
Pytanie, czy o wiele więcej nie będzie nas kosztowało zaniechanie pomocy? W uzasadnieniu nie ma słowa na ten temat. Nie sądzę jednak, żeby dla kaprysu polityków minister finansów poparł tego typu rozwiązania. Przekonująco brzmią argumenty specjalisty od ubezpieczania banków od ryzyka kredytów hipotecznych Andrzeja Saniewskiego.
Oto fragment jego listu, który przysłał do redakcji GW.
„Jeżeli rząd nie podejmie żadnych działań i nie wprowadzi programu dopłat, to paradoksalnie koszty dla budżetu będą jeszcze większe. W przypadku nie spłacenia w terminie kredytu hipotecznego i wypowiedzeniu umowy, bank jest zobowiązany do zrobienia odpowiednich rezerw w wysokości 50% kwoty kredytu. Ta kwota rezerw zmniejsza dochody banku, czyli także i płacone podatki. Oznacza to, że bank zapłaci odpowiednio mniejszy podatek dochodowy. Przykładowo, w przypadku kredytu na 200 tysięcy złotych, kwota rezerwy wyniesie 100 tysięcy złotych, a podatek dochodowy zostanie zmniejszony o 19 tysięcy złotych. Natomiast zakładając dopłatę przez rok do kwoty odsetek, to koszt dla budżetu wyniósłby maksymalnie 12 tysięcy (raczej niewiele jest kredytów oprocentowanych powyżej 6% p.a.) . Zatem mamy kolejny argument – zaniechanie tego programu będzie kosztowało budżet dużo więcej, niż ewentualne dopłaty dla kredytobiorców.
Rozpoczęcie przez banki procedur windykacyjnych wobec kilkudziesięciu tysięcy kredytobiorców będzie także miało dalekosiężne negatywne konsekwencje dla rynku kredytów hipotecznych oraz rynku mieszkaniowego. Jeszcze niedawno kredyty hipoteczne były oferowane przez banki ze stosunkowo niskimi marżami, gdyż były uważane za bardzo bezpieczne. Jednak jeżeli banki byłyby zmuszone rozpocząć procedury windykacyjne wobec kilkudziesięciu tysięcy kredytów, to obawiam się, że mit „bezpiecznego kredytu hipotecznego” zostanie bardzo szybko rozwiany. Te procedury będą trwały bardzo długo i pozwolą bankom na odzyskanie tylko części kwot udzielonych kredytów. Dotyczy to w szczególności kredytów walutowych, które w wyniku ostatniego osłabienia złotego w większości przypadków znacząco przekraczają wartość mieszkań. W rezultacie wzrostu kosztów ryzyka, banki mogą znacząco podnieść marże dla nowo udzielanych kredytów, szczególnie tych o wysokim współczynniku LTV (wartość kredytu do wartości nieruchomości). Może to spowodować duże problemy dla wszystkich potencjalnych kredytobiorców, którzy będą chcieli wziąć kredyt w ciągu następnych kilku lat. Czyli jeżeli spojrzymy na historyczne dane dotyczące liczby udzielanych kredytów hipotecznych, można oszacować, że ten problem może dotknąć nawet milion rodzin, które będą chciały zaciągnąć kredyt hipoteczny w ciągu najbliższych 3-4 lat. Wynika z tego kolejny argument – za zwiększenie kosztów ryzyka będzie musiało zapłacić co najmniej kilkaset tysięcy polskich rodzin (i to przez wiele lat, bo marża kredytowa jest stała) i będzie to w sumie kwota dużo wyższa, niż ewentualne dopłaty.
Wynika z tego także kolejny argument, dotyczący rynku mieszkaniowego. Jeżeli zwiększenie kosztów ryzyka doprowadzi do zacieśnienia przez banki procedur kredytowych, to odbije się to negatywnie na dostępności kredytów, a w rezultacie na rynku mieszkaniowym. Jak to wygląda, to możemy przekonać się naocznie już teraz, gdy w wyniku kryzysu płynnościowego banki znacząco ograniczyły udzielanie nowych kredytów. Jeżeli natomiast taka sytuacja miałaby się utrzymać przez kolejnych kilka lat, to konsekwencje dla rynku mieszkaniowego, czyli także i dla gospodarki oraz budżetu, byłyby bardzo poważne”.